Son güncelleme:
Mülkiyet: Mülkiyet, TMK m.683'te düzenlenen en geniş ayni haktır; maliki eşyasını hukuk düzeninin sınırları içinde kullanma, yararlanma ve tasarruf (usus, fructus, abusus) yetkileriyle donatan, herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haktır. Taşınır-taşınmaz, tek-birlikte, özel-kamu türlerinde farklılaşır; kaynağını Anayasa m.35 temel hak güvencesinden alır ve kamulaştırma ile sınırlandırma hükümlerine tabidir.
T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi
Ortak Yer (Kat Mülkiyeti)
Ortak Yer, Kat Mülkiyeti sistemindeki ana yapının tüm bağımsız bölümler veya birden fazla bağımsız bölümün ortak kullanımına tahsis edilmiş kısımlarıdır; çatı, asansör, merdiven, bahçe, ortak teras gibi yerler örnektir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 hükmü ortak yerleri sayar ve Paylı Mülkiyet rejimine bağlar; her Bağımsız Bölüm sahibinin arsa payı oranında payı vardır.
Komşuluk Hukuku
Komşuluk Hukuku, Taşınmaz Mülkiyeti sahibinin yetkilerinin komşu taşınmaz sahipleri lehine sınırlandığı ve karşılıklı katlanma yükümlülüklerinin doğduğu hukuk dalıdır; TMK m.737-750 hükümleri taşkınlık (immissio), su mecrası, taşkın yapı, geçit hakları gibi ilişkileri düzenler. Mülkiyet Hakkının Kapsamının komşuluk yararına en güçlü yasal sınırı bu hukuktur.
Mecra Hakkı
Mecra Hakkı, bir taşınmazın su, gaz, elektrik, telefon gibi tesisat hizmetlerinden yararlanabilmesi için komşu taşınmazdan boru, kablo, hat geçirme yetkisi veren özel İrtifak Hakkıdır; TMK m.744 hükmüne dayanır. Hâkim mecra zorunluluğunu ve geçirilecek yeri belirlerken komşu yararı ile yararlanan taşınmazın gereksinimini dengeler. Komşuluk Hukuku çerçevesinde olumlu yükümlülük doğuran tipik kurumdur.
Paylaşma Davası
Paylaşma Davası, Paylı Mülkiyet veya Elbirliği Mülkiyetindeki bir taşınmazın paydaşlar arasında paylaşılmasını veya satışla sona erdirilmesini talep eden davadır; TMK m.698-700 hükümleri davanın koşullarını ve usulünü düzenler. Aynen paylaşma mümkün değilse satış suretiyle paylaşma yapılır; her paydaş, sözleşmeyle bağlanmadıkça paylaşmayı her zaman talep edebilir.
Haksız İnşaat
Haksız İnşaat, bir kişinin başkasına ait taşınmaz üzerine kendi malzemesiyle inşaat yapması olgusudur; TMK m.722-724 hükümleri inşa edenin ve arazi sahibinin haklarını iyiniyet/kötüniyet ayrımına göre düzenler. Kural olarak yapı arazi sahibinin mülkiyetine tabi olur (TMK m.722); ancak iyiniyetli inşa eden TMK m.724 koşullarında Mülkiyet devrini talep edebilir. Taşkın Yapından farklı olarak yapı tamamen başkasının arazisindedir.
Tapu Sicilinin Aleniyet İlkesi
Tapu Sicilinin Aleniyet İlkesi, Tapu Sicili'nin herkese açık tutulmasını ve ilgisini inanılır kılan kişilerin sicil kayıtlarını inceleme ile örnek alma yetkisini düzenleyen ilkedir; TMK m.1020 hükmüne dayanır. İlke, taşınmaz üzerindeki ayni hakların öğrenilebilirliğini güvence altına alır ve Tapu Siciline Güven İlkesi ile birlikte siciller hukukunun omurgasını oluşturur.
Taşkın Yapı
Taşkın Yapı, bir taşınmaz üzerinde inşa edilmiş yapının komşu taşınmazın sınırını aşması olgusudur; TMK m.725 hükmü iyiniyetli ve kötüniyetli durumlarda farklı sonuçları düzenler. İyiniyetli yapı sahibi makul bedel karşılığında taşan kısmı koruyabilirken, kötüniyetli yapı sahibi taşan parçayı kaldırmakla yükümlüdür. Komşuluk Hukuku ve Mülkiyet çatışmasının tipik çözüm kurumudur.
Temel Hakların Sınırlanması
Temel hakların sınırlanması, anayasada tanınmış hak ve özgürlüklerin kanun koyucu tarafından belirli anayasal koşullar altında kısıtlanabilmesidir. Anayasa m. 13 bu sınırlamanın ancak kanunla, Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplerle, Anayasanın sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve laik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine uygun olarak, hakkın özüne dokunmaksızın yapılabileceğini düzenleyen beş ölçütlü bir anayasal kuralı öngörür.
Türk Medeni Kanunu (TMK)
Türk Medeni Kanunu (TMK), 22 Kasım 2001 tarihinde kabul edilip 1 Ocak 2002'de yürürlüğe giren 4721 sayılı kanundur; 1926 tarihli 743 sayılı eski Medeni Kanun'un yerini almıştır. Medeni hukukun temel kaynağı olan kanun, Başlangıç hükümleri (m.1-7) ile Kişiler, Aile, Miras ve Eşya olmak üzere dört kitaptan oluşur ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile bütünleşerek özel hukukun çekirdek mevzuatını kurar.
Tapu Şerhi Türleri
Tapu Şerhi, Tapu Sicili'nde ayni hak niteliğinde olmayan ancak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik kazandırmak amacıyla kütüğe işlenen kayıtlardır; TMK m.1009-1011 hükümleri üç temel kategoriyi düzenler: kişisel haklara şerh, tasarruf yetkisi kısıtlamalarına şerh ve geçici tescil şerhi. Şerh, ilgili hakkı Tapu Sicilinin Güveni İlkesi kapsamına dahil eder.
Ayni Haklar
Ayni haklar, bir eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haklar sistemidir; TMK Kitap IV (m.683-1030) kapsamında düzenlenir. Tam ayni hak olan mülkiyet ile sınırlı ayni haklar (irtifak, rehin, taşınmaz yükü) alt dallara ayrılır. Şahsi haklardan farkı doğrudan eşya üzerinde egemenlik, mutlaklık ve sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesidir.
Yolsuz Tescil
Yolsuz Tescil, Tapu Sicili'ndeki tescilin sicil dışı maddi durumla uyuşmaması; başka bir ifadeyle gerçek hak sahibinin sicilde gözükmemesi veya gerçekte var olmayan bir hakkın sicile yazılmasıdır. TMK m.1024-1027 hükümleri yolsuz tescil hâllerini ve sonuçlarını düzenler. Yolsuz tescil baştan veya sonradan yolsuz olabilir; her iki durumda da Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi imkânı doğar.
Kat Mülkiyeti
Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde, tamamlanmış bir bina üzerinde bağımsız bölümlerin (daire, dükkan, büro) arsa payı ile bağlantılı olarak özel mülkiyete konu edilmesidir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti ayrımı, ortak yerler, yönetim planı ile yönetici ve kat malikleri kurulu organlarını düzenler. Modern kentleşmenin eşya hukukundaki temel kurumudur.
Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi
Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi, Tapu Sicili'ndeki yolsuz tescilin gerçek hak sahibinin talebi üzerine mahkeme kararıyla veya tarafların rızasıyla sicile uygun hâle getirilmesi yoludur; TMK m.1025-1027 hükümleri ayrıntılı düzenler. Yolsuz Tescil tespit edildiğinde, gerçek malik düzeltme davası açar; iyiniyetli üçüncü kişi kazanımı oluşmamış olmalıdır. Aksi hâlde TMK m.1007 bedel davası tek yol kalır.
Olağanüstü Zamanaşımı (Mülkiyet)
Olağanüstü Zamanaşımı, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan ya da maliki belli olmayan bir taşınmazı yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla davasız ve aralıksız zilyet eden kişinin Mülkiyeti mahkeme kararıyla kazandığı kazandırıcı zamanaşımı türüdür; TMK m.713 hükmüne dayanır. Olağan Zamanaşımından farklı olarak iyiniyet aranmaz; mahkeme kararıyla yeni tescil yapılır.
Sahipsiz Eşya
Sahipsiz eşya, hiç kimsenin mülkiyetinde bulunmayan taşınır eşyadır. Malikin terkiyle (res derelicta) veya daha önce hiç sahiplenilmemiş olmasıyla (res nullius) sahipsiz hale gelir. TMK m.767'de düzenlenen sahiplenme (occupatio) yoluyla ilk sahiplenene geçer; yaban hayvanları, avlanan balık, toplanan yabani bitki tipik örneklerdir. Devlet mülkiyetindeki taşınmazlar sahipsiz sayılmaz (m.715).
Taşınmaz Mülkiyeti
Taşınmaz mülkiyeti, TMK m.704-761 arasında düzenlenen, arazi, tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı taşınmazlar ve kaynaklar gibi hareketsiz eşyalar üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kurucu unsuru tapu siciline tescildir (m.705); istisnai aslen kazanım halleri olarak miras, kamulaştırma, kazandırıcı zamanaşımı (m.713) ve işgal yer alır. Komşuluk hukuku (m.737-750) hakkın temel sınırıdır.
Paylı Mülkiyet
Paylı mülkiyet, TMK m.688-700'de düzenlenen, her paydaşın eşya üzerinde soyut belirli bir pay oranına sahip olduğu birlikte mülkiyet türüdür. Paydaşlar kendi payları üzerinde serbest tasarruf yetkisine sahiptir; üçüncü kişiye satışta diğer paydaşların yasal önalım hakkı (m.732-735) doğar. Yönetim çoğunluk, önemli işler nitelikli çoğunluk, tasarruf oybirliği ile yapılır.
Bağımsız Bölüm
Bağımsız Bölüm, Kat Mülkiyeti sisteminin temel objesidir; ana yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, depo gibi tek başına bağımsız kullanıma elverişli ayrı ayrı kısımlarını ifade eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1, 2/a, 3 hükümleri bağımsız bölümün niteliğini, eklentilerini ve ortak yerlerle ilişkisini düzenler. Her bağımsız bölüm tam mülkiyete konu olabilir.
Tapu Sicilinin Güveni İlkesi
Tapu Sicilinin Güveni İlkesi (tapu siciline güven ilkesi), Tapu Sicili'ndeki kayda iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişinin korunmasını öngören temel ilkedir; TMK m.1023 hükmüne dayanır. Sicil dışı maddi durum kayıtla uyuşmasa bile, iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı geçerli sayılır. Bu ilke Tapu Sicilinin Aleniyet İlkesi ile birlikte taşınmaz hukukunun güvenliğini sağlar.
Mutlak Haklar
Mutlak haklar, hak sahibi lehine herkese (erga omnes) karşı ileri sürülebilen ve mutlak nitelikte koruma sağlayan hak kategorisidir. Temel örnekleri ayni haklar (mülkiyet, rehin, irtifak), kişilik hakları (ad, resim, sır), fikri haklar (telif, marka, patent) ve aile hukukundan doğan mutlak haklardır. Şahsi haklardan farkı muhatap sınırlaması olmaması ve hak sahipliğinin doğrudan hukuki durumdan doğmasıdır.
Kamulaştırma (Eşya Hukuku)
Kamulaştırma (Eşya Hukuku perspektifi), Anayasa m.46 ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde idarenin kamu yararı amacıyla özel mülkiyete konu taşınmazı bedeli karşılığında ele geçirmesidir. Eşya hukuku açısından idarenin aslen iktisap, eski malikin Mülkiyetin Kaybedilme Yollarından biridir. Anayasa hukuku boyutu için bkz. Kamulaştırma (Anayasa Hukuku).
İyiniyet Karinesi
İyiniyet Karinesi, İyiniyetin mevcut sayılmasının yasal varsayımıdır; TMK m.3 hükmü "Asıl olan iyiniyetin varlığıdır" formülasyonuyla bu karineyi koyar. Karine, Kötüniyet iddia eden tarafın ispat yükünü doğurur. Tapu Sicilinin Güveni İlkesi ve Olağan Zamanaşımı gibi alanlarda doğrudan uygulanır.
Mülkiyetin Kaybedilme Yolları
Mülkiyetin Kaybedilme Yolları, Mülkiyet hakkının hak sahibinden hukuki yollarla ayrılmasının sistematik tasnifidir. TMK m.717-718 ve dağınık hükümler taşınır ile taşınmaz mülkiyetinin sona erme yollarını düzenler. Terkin, terketme, Kamulaştırma (Eşya Hukuku), kazandırıcı zamanaşımı sonucu kayıp, fiziksel yokluk ile Mülkiyetin Kazanılma Yollarının aynalı sonuçlarıdır.
Birlikte Mülkiyet
Birlikte mülkiyet, bir eşyanın birden fazla kişi tarafından aynı anda ve tam ayni hakla sahiplenilmesi durumudur; TMK m.688-703'te iki türü düzenlenir. Paydaşların soyut pay oranına sahip olduğu paylı mülkiyet (m.688-700) ve pay olmaksızın eşyanın tamamı üzerinde ortak hakka sahip oldukları elbirliği mülkiyet (m.701-703). Miras şirketi ve mal ortaklığı rejimi tipik elbirliği hallerdir.
Hatalı Tescil Sorumluluğu
Hatalı Tescil Sorumluluğu, Tapu Sicili işlemlerinde memurun ya da devletin hatasıyla doğan zararlardan kim ve hangi esasta sorumlu tutulacağını düzenleyen genel çerçevedir. Memurun kişisel sorumluluğu, Devletin Tapu Sicili Sorumluluğu (TMK m.1007) ve Tapu Siciline Güven İlkesi ile iyiniyetli üçüncü kişi koruması üç ayağı oluşturur.
Mülkiyet Hakkı
Mülkiyet hakkı, kişinin bir mala sahip olma, o maldan yararlanma ve üzerinde tasarrufta bulunma yetkisini güvence altına alan ve Anayasa m. 35 ile düzenlenmiş temel haktır. AİHS Ek 1. Protokol m.1 de hakkı ayrıca güvence altına alır. Hak; kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabilir, toplum yararına aykırı kullanılamaz ve kamulaştırma yoluyla devlete geçirilebilir. Sınırlama rejimi Anayasa m. 13 genel kuralına tabidir ve ölçülülük ilkesi çerçevesinde uygulanır.
Kamulaştırma
Kamulaştırma; devlet ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyetteki taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, gerçek karşılığı peşin ve nakden ödenmek suretiyle idareye geçirmesini sağlayan Anayasa m. 46 kaynaklı işlemdir. Mülkiyet hakkına yönelik en ağır devlet müdahalesi olup ölçülülük, kanunilik ve kamu yararı esaslarına bağlıdır; idari yargı, adli yargı ve bireysel başvuru ile çok yönlü denetime tabidir — hâkimlik rehberi.
Mülkiyetin Kapsamı
Mülkiyetin kapsamı, bir eşya üzerindeki mülkiyet hakkının hangi unsurları, parçaları ve semereleri kapsadığını belirleyen TMK m.683-686 hükümleridir. Eşyanın bütünleyici parçaları (m.684) mülkiyete otomatik dahildir, eklentiler (m.686) aksi kararlaştırılmamışsa takip eder, doğal ve medeni semereler (m.685) ayrı kural setine tabidir. Kapsamın belirlenmesi satım, rehin, istihkak davalarında kritik önem taşır.
Devletin Tapu Sicili Sorumluluğu
Devletin Tapu Sicili Sorumluluğu, TMK m.1007 uyarınca Tapu Sicili'nin tutulmasından doğan tüm zararlardan Devletin kusursuz sorumlu tutulduğu özel rejimdir. İyiniyetli üçüncü kişi koruması (Tapu Siciline Güven İlkesi) nedeniyle Yolsuz Tescil düzeltilemediğinde, gerçek malik için kalan tek yol Hazineye karşı bedel davasıdır.
Dürüstlük Kuralı
Dürüstlük kuralı (objektif iyiniyet), TMK m.2/1 uyarınca herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken uymakla yükümlü olduğu genel hukuk ilkesidir. Sübjektif iyiniyetten farklı olarak kişinin bilgi durumunu değil; dürüst, makul bir kimsenin aynı koşullarda göstereceği davranışın objektif ölçüsünü esas alır. Kural, sözleşmelerin yorumlanması, edimin ifası, hakkın kullanılmasının sınırı ve ahde vefa (pacta sunt servanda) ilkesinin temel dayanağıdır.
Zilyetliğin Devri
Zilyetliğin devri, bir kişinin eşya üzerindeki fiilî hâkimiyetini diğerine aktarma sürecinin hukuki yollarını düzenleyen TMK m.977-979 hükümleridir. Fiili teslim, kısa elden teslim, hükmen teslim ve vasıta ile teslim türleri bulunur; taşınır mülkiyetinin devrinde teslim kurucu unsur iken, taşınmazda tapu sicilindeki tescil bu işlevi üstlenir. Her türün özgül şekil şartları vardır.
Taşınır Mülkiyeti
Taşınır mülkiyeti, TMK m.762-779 arasında düzenlenen, taşınır eşyalar üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kurucu unsuru teslim (m.763); istisnai kazanım halleri olarak iyiniyetli iktisap (m.988-989), buluntu eşya (m.770-773), define (m.772) ve sahipsiz eşyanın sahiplenilmesi (m.767) vardır. Taşınmaz mülkiyetinden farklı olarak tapu siciline kaydedilmez; zilyetlik karinesiyle korunur.
Elbirliği Mülkiyet
Elbirliği mülkiyet, TMK m.701-703'te düzenlenen, bir malvarlığı topluluğu veya kanundan kaynaklanan ilişki temelinde kurulan birlikte mülkiyet türüdür. Paydaşların pay oranı yoktur; eşyanın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidirler. Her türlü tasarruf ve önemli yönetim kararı oybirliği gerektirir. Miras şirketi, mal ortaklığı rejimi ve adi ortaklık malları tipik elbirliği hallerdir.
Mülkiyetin Kazanılma Yolları
Mülkiyetin Kazanılma Yolları, Mülkiyet hakkının hukuk düzenince tanınan yollarla bir kişiye geçmesi veya yeni doğmasının sistematik tasnifidir. TMK m.704-777 hükümleri taşınır ve taşınmaz mülkiyetinin iktisabını ayrı ayrı düzenler. Aslen kazanma (ilk kez doğan hak) ile devren kazanma (önceki maliki sürdürme); özgün ve türev kazanım; tescile bağlı ve tescilsiz iktisap; sınıflandırmaları üzerinden eksiksiz çerçeveyi sağlar.
Olağan Zamanaşımı (Mülkiyet)
Olağan Zamanaşımı, Tapu Sicili'ne yolsuz olarak tescilli bir taşınmazı malik sıfatıyla davasız ve aralıksız on yıl süreyle iyiniyetle zilyetliğinde bulunduran kişinin Mülkiyet hakkını kazanmasına imkân tanıyan kazandırıcı zamanaşımı türüdür; TMK m.712 hükmüne dayanır. Yalnızca taşınmaz mülkiyetinde uygulanır ve Yolsuz Tescil durumlarını sonradan tedavi eden temel kurumdur.
Taşkınlık
Taşkınlık (Immissio), Taşınmaz Mülkiyeti sahibinin yetkilerini kullanırken komşu taşınmaza geçen olumsuz etkileri ifade eder; gürültü, koku, duman, sarsıntı, ışık gibi maddi ve manevi etkenler kapsamdadır. TMK m.737 hükmü taşkınlık yasağının temel kuralını koyar; komşu, olağan kullanımı aşan etkilere katlanmak zorunda değildir. Komşuluk Hukukunun en sık başvurulan kavramıdır.
Türk Medeni Kanunu m.683'te mülkiyetin klasik üç yetkisi (kullanma, yararlanma, tasarruf) sayılır. Mülkiyet, ayni hakların en geniş ve eksiksiz olanıdır; sınırlı ayni haklar bu haktan türer.
TMK m.683 — "Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir."
Mülkiyet, mutlak haklar kategorisindedir; herkese karşı (erga omnes) ileri sürülebilir.
Malik, eşyasını haksız elde tutan herkese karşı istihkak davası (m.683/2) açma ve herkesi müdahaleden alıkoyma yetkilerine sahiptir. Bu yetki, mülkiyetin mutlak hak niteliğinin doğrudan sonucudur.
Türk Medeni Kanunu mülkiyeti üç boyutta sınıflandırır:
Mülkiyet kazanma yolları temelde iki ana grupta toplanır:
| Özellik | Aslen Kazanma | Devren Kazanma |
|---|---|---|
| Önceki malikle bağ | Bağımsız (yeni hak doğar) | Önceki malikten devir |
| Tipik örnek | Sahipsiz eşya, kazandırıcı zamanaşımı | Satış, bağışlama, miras |
| Yük durumu | Kural olarak yüksüz kazanılır | Mevcut yükler birlikte geçer |
| TMK dayanağı | m.713, 767, 771, 772 | m.705 (taşınmaz) / m.763 (taşınır) |
Önceki maliyetin rızasıyla devir. Taşınırda satış + teslim (TMK m.763); taşınmazda satış + tapu sicili tescili (m.705). Miras intikali de devren kazanım sayılır.
Önceki malikten bağımsız yeni mülkiyet kurma. Örnekleri: sahipsiz eşyanın sahiplenilmesi (m.767), buluntu eşyanın sahibi çıkmaması (m.771), define (m.772), kazandırıcı zamanaşımı (m.713), işgal, işleme, karışma, birleşme.
Taşınırda TMK m.988: emin sıfatıyla zilyet olmayandan iyi niyetle iktisap mülkiyeti geçirir. Taşınmazda tapu sicilinin güveni (m.1023) farklı kurumdur.
Mülkiyet mutlak hak olsa da sınırsız değildir:
Soru: A'nın yazlık evine, B fırtınada savrulan tekneyle çarparak hasar vermiştir. Tekne sahipsiz konumdadır. A, tekneyi kendi mülkiyetine geçirmek istemektedir. Hukuken nasıl bir yol izler?
Cevap: TMK m.767 sahipsiz taşınırın işgal yoluyla mülkiyete kazandırılmasını düzenler; ancak fırtınada savrulan teknenin gerçekten sahipsiz sayılıp sayılmadığı önemlidir. Eğer tekne sahibi malikiyet iddiasını terk etmemişse (TMK m.778 anlamında derelictio yoksa) işgal yolu kapalıdır. A öncelikle yetkili makamlara bildirim yapmalı, malik çıkmazsa TMK m.713 olağanüstü zamanaşımı yolu yerine, tekne yitik eşyaya benzeyeceğinden TMK m.769'daki "bulunmuş eşya" hükümleri devreye girer.