Ortak yer, Kat Mülkiyeti sisteminin "kolektif" tarafını oluşturur. KMK m.4 hükmü ana yapının ortak yerlerini saymakta ve bu yerlerin kullanımı, bakımı, masraflara katılım esaslarını düzenlemektedir. Ortak yerler Paylı Mülkiyet konusudur; her Bağımsız Bölüm sahibi arsa payı oranında pay sahibi olur ve kullanım hakkına sahiptir.
KMK m.4 — Yasal Sayım
KMK m.4 hükmü ortak yerleri üç kategoride sayar:
a) Niteliği Gereği Ortak Olanlar
Ana yapının bütün taşıyıcı ve birleştirici unsurları:
- Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı kolonlar, kirişler
- Çatı ve teras (genel kullanımdaysa)
- Bahçe, avlu (özel tahsis edilmemişse)
- Ortak antre, koridor, sahanlık, merdiven, asansör boşluğu
- Yangın ve gaz kaçakları için gerekli yerler
b) Tahsis Yoluyla Ortak Olanlar
Yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararıyla ortaklaşa kullanıma açılan yerler:
- Çocuk parkı
- Spor alanı, havuz
- Toplantı ve sosyal tesisler
- Sığınak
c) Hizmet Tesisleri
Bağımsız bölümlerin kullanımı için zorunlu hizmet tesisleri:
- Su deposu, hidrofor, jeneratör
- Asansör, asansör motor odası
- Sıhhi tesisat ana boruları
- Elektrik panosu ve sayaç odaları
- Kalorifer kazan dairesi
Ortak Yerin Hukuki Niteliği
Ortak yerler Paylı Mülkiyet rejimine tabidir; ancak özel bir paylı mülkiyettir:
- Arsa payına bağlıdır; pay devredilmeden ortak yer payı devredilemez
- Bağımsız bölümle ayrılmaz biçimde kullanılır
- Olağan paylı mülkiyetten farklı olarak paylaşma istenemez (KMK m.7)
- Yönetim KMK kuralları + yönetim planı çerçevesindedir
Ortak Yerin Kullanım Rejimi
Genel Kural
Her Bağımsız Bölüm sahibi ortak yerlerden tahsis edildikleri amaca uygun şekilde yararlanma hakkına sahiptir. Kullanım eşitliği ilkesi geçerlidir; ancak bağımsız bölümün niteliği farklı kullanım gerektirebilir (örn. üst katta yaşayan kişi asansörü daha fazla kullanır).
Münferit Kullanım Yasakları
Ortak yer kişisel olarak işgal edilemez; bu yasaklar şunlardır:
- Ortak antreye eşya bırakma
- Bahçe veya merdivene özel mülkiyet işareti koyma
- Çatı veya terasa kişisel yapı yapma
- Kapı önündeki sahanlığı özel kullanma
İhlal hâlinde diğer kat malikleri men davası açabilir.
Bakım, Onarım ve Masraf Paylaşımı (KMK m.20)
KMK m.20 hükmü ortak yerlerin bakım ve onarım giderlerine katılım esaslarını düzenler:
Genel Kural
Tüm bağımsız bölüm sahipleri arsa payı oranında masraflara katılır. Bu kuralın istisnaları:
Eşit Paylaşım Hâlleri
Bazı giderler arsa payına bakılmaksızın eşit paylaşılır:
- Yönetim ücreti, kapıcı/güvenlik maaşı
- Genel temizlik
- Ortak yer aydınlatması
- Asansör bakımı (kullanım şartına bağlanmamışsa)
Kullanım Oranlı Paylaşım
Su, ısıtma, elektrik gibi tüketime dayalı giderler kullanım oranında dağıtılır.
Yönetim Planı ve Kat Malikleri Kurulu
Ortak yerlerin yönetimi yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına bağlıdır. Yönetim planı Tescil İlkeleri çerçevesinde sicile şerh edilir:
- Yönetim planı (KMK m.28): Tüm bağımsız bölüm sahiplerini bağlar; KMK'ya aykırı olamaz
- Kat malikleri kurulu (KMK m.27): Yıllık olağan toplantı + olağanüstü toplantılar
- Yönetici (KMK m.34): Kurul tarafından seçilir; ortak yerleri yönetir
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- KMK m.4 üç kategori: Niteliği gereği + tahsisle + hizmet tesisleri.
- Paylı mülkiyet ama paylaşma yok (KMK m.7): Olağan paylı mülkiyetten farkı; bağımsız bölümle ayrılmazdır.
- Arsa payına bağlı: Ortak yer payı bağımsız bölümle birlikte devredilir; ayrı satışı yoktur.
- KMK m.20 masraf paylaşımı: Arsa payı + eşit paylaşım + kullanım oranı üç kalıp.
- Yönetim planı (KMK m.28): Tüm malikleri bağlar; KMK'ya aykırı olamaz.
- Münferit işgal yasak: Ortak yer kişisel kullanıma açık değildir; men davası mümkündür.