Haksız inşaat, Mülkiyet hakkının "kapsam" boyutuyla ilgili klasik bir kavramsal düğümdür: kim malzeme sahibi, kim arazi sahibi, kim emek sahibi? TMK m.722-724 hükümleri bu üçlü ilişkiyi farazi durumlara göre çözer ve hangi tarafın hangi hakkı kazanacağını düzenler.
Yasal Dayanak (TMK m.722-724)
- TMK m.722 — Bütünleyici parça kuralı: "Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini kullanırsa veya başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur." Yapı, Tasınmaz Mülkiyeti sahibinin oluverir.
- TMK m.723 — Tazminat ve uzaklaştırma: Malzeme sahibinin haklarını düzenler.
- TMK m.724 — İyiniyetli yapı sahibinin mülkiyet talebi: İstisnai olarak inşa edenin arazi mülkiyeti talep etme hakkı.
TMK m.722 — Bütünleyici Parça İlkesi
Türk eşya hukukunda klasik kural arazi sahibine üstünlük tanır:
- Arsa kim adına tapulu ise üzerinde inşa edilen her şey o kişiye ait sayılır
- Bu kural Mülkiyet Hakkının Kapsamının yatay genişliğinin sonucudur
- İnşa eden kişi ya da malzeme sahibi mülkiyet kazanmaz; ancak alacak hakları doğar
TMK m.723 — Malzeme Sahibinin Hakları
Malzemesi başkasının arazisinde kullanılan kişi:
Eski Hâle İade Talebi
İnşa eden veya arazi sahibi kötüniyetli ise malzeme sahibi malzemeyi sökme ve geri alma hakkına sahiptir; ancak bu uzaklaştırma "aşırı zarar vermeden" mümkün olmalıdır.
Tazminat Hakkı
Malzemesini geri alamayan malzeme sahibi:
- İnşa eden kötüniyetliyse malzemenin tam değeri + manevi tazminat
- İnşa eden iyiniyetliyse malzemenin minimum değeri (zenginleşme rejimi)
- Arazi sahibi ile inşa eden arasında dahili rücu ilişkisi devreye girer
TMK m.724 — İyiniyetli İnşa Edenin Mülkiyet Talebi
Bu hüküm haksız inşaatın en kritik istisnasını düzenler. İyiniyetli inşa eden:
- Yapının değeri arsa değerinden açıkça fazlaysa
- Arazi sahibi inşaata vaktinde itiraz etmemişse
- Durum ve koşullar haklı gösteriyorsa (özellikle malik bilse de itiraz etmediyse)
uygun bir bedel karşılığında arazinin mülkiyetini kendisine devretmesini talep edebilir.
Talebin Şartları
- İnşa edenin iyiniyeti (arazinin başkasına ait olduğunu bilmemek)
- Yapının değer üstünlüğü (yapı > arsa)
- Arazi sahibinin sessiz kalması
- Bedelin ödenmesi
Mahkeme Süreci
- Görev: Asliye Hukuk Mahkemesi
- Yetki: Taşınmazın bulunduğu yer
- Bilirkişi raporu ile arsa-yapı değerleri tespit edilir
- Bedel bloke yatırılır, mülkiyet devri tescil edilir
İyiniyet ve Kötüniyetin Ayrımı
İnşa edenin iyiniyeti TMK m.3 anlamında değerlendirilir:
- İyiniyetli: Arazinin başkasına ait olduğunu bilmiyor veya bilebilecek durumda değil (örn. yolsuz tescile dayanma)
- Kötüniyetli: Arazi başkasına ait olduğunu biliyor veya bilebilecek durumda
Yargıtay özellikle Tapu Sicilinin durumunu dikkate alır; sicilden kolayca öğrenilebilen durum karşısında iyiniyet sınırlanır.
| Unsur | Haksız İnşaat (m.722-724) | Taşkın Yapı (m.725) |
|---|
| Yapının yeri | Tümüyle başkasının arazisi | Kendi araziden taşma |
| Mülkiyet | Arazi sahibinin (m.722) | Yapı sahibinin |
| İyiniyet sonucu | Mülkiyet devri talebi (m.724) | İrtifak veya devir |
| İtiraz süresi | Genel hükümler | 15 gün hak düşürücü |
Yapı Sahibi-Arazi Sahibi-Malzeme Sahibi Üçgeni
Üç kişi kombinasyonu şu hâlleri doğurur:
- A kendi arazisinde, kendi malzemesi: Sorun yok, klasik mülkiyet
- A başkasının arazisinde, kendi malzemesi: TMK m.722 + m.724 (iyiniyet hâlinde mülkiyet talebi)
- A kendi arazisinde, B'nin malzemesi: Bütünleyici parça A'ya, B malzeme tazminat alır (m.722 + m.723)
- A başkasının arazisinde, B'nin malzemesi: Karmaşık dahili rücu (m.722, m.723, m.724 birleşik)
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- TMK m.722 bütünleyici parça: Yapı arsa sahibine geçer; kural budur.
- TMK m.723 malzeme sahibi: Eski hâle iade veya tazminat; iyiniyet/kötüniyet etkili.
- TMK m.724 iyiniyetli yapı: Yapı > arsa değeri + arazi sahibinin sessizliği = mülkiyet devri talebi.
- Taşkın Yapı ile fark: Haksız inşaatta yapı tamamen başkasının arazisinde, taşkın yapıda kendi arazide ama taşma var.
- İyiniyet Tapu Siciline göre: Sicilden kolay öğrenilebilen durumda iyiniyet sınırlı.
- Üç tarafın çatışması: Yapı sahibi + arazi sahibi + malzeme sahibi üçgeninin çözümü TMK m.722-724.