Kamulaştırma, hem anayasa hukuku hem eşya hukuku açısından önemli bir kurumdur; bu terim eşya hukuku perspektifine odaklanır. Kurum, idarenin kamu yararı gerekçesiyle özel Mülkiyet konusu bir taşınmazı bedelini ödeyerek almasını ifade eder. TMK m.705 hükmü kamulaştırmayı tescilsiz iktisap istisnası olarak listeler; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (KamK) usul kurallarını detaylandırır. Anayasal boyut için bkz. Kamulaştırma (Anayasa Hukuku).
Eşya Hukuku Perspektifi — Mülkiyet Hareketinin İki Yüzü
Kamulaştırma, eşya hukukunda iki ayrı sonuç doğuran tek bir işlemdir:
- İdarenin aslen iktisabı: Kamulaştırma kararı kesinleştiğinde idare, taşınmazı yeni doğan bir hak olarak kazanır
- Eski malikin mülkiyet kaybı: Aynı an itibariyle eski malikin mülkiyeti son bulur; karşılığında bedel hakkı doğar
Bu çift yönlü etki, kamulaştırmayı Mülkiyetin Kazanılma Yolları ve Mülkiyetin Kaybedilme Yolları bölümlerinde aynı anda yer almasının sebebidir.
TMK m.705/2 — Tescilsiz İktisap
TMK m.705 birinci fıkrası tescil ilkesini koysa da ikinci fıkra "Bununla birlikte, miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır." hükmüyle istisna getirir. Kamulaştırma bu listenin önemli bir kalemidir; idare kamulaştırma kararının kesinleşmesiyle Tapu Sicili'ne tescil yapılmaksızın mülkiyeti kazanır. Tescil daha sonra teyit edici olarak yapılır.
Kamulaştırmanın Aşamaları
1. İdari Aşama
KamK m.4-10 hükümleri idari hazırlıkları düzenler:
- Kamu yararı kararı (Bakanlar Kurulu, Bakanlık, üst düzey idare)
- Kamulaştırma sahasının tespiti ve haritalandırılması
- Bedel tespiti için tarafsız bilirkişi kurulu kararı
- Tebliğ ve uzlaşma görüşmeleri
2. Yargısal Aşama (Bedel Tespiti Davası)
Uzlaşmazlık hâlinde idare, KamK m.10 uyarınca asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti davası açar. Mahkeme:
- Üç kişilik bilirkişi kurulu atar
- Keşif yapar; rayiç değer üzerinden bedeli belirler
- Davanın görev ve yetkisi: Asliye Hukuk + taşınmazın bulunduğu yer
3. Tescil Aşaması
Bedel mahkemece bankaya yatırıldıktan sonra mahkeme tapu sicil müdürlüğüne tescil yazısı gönderir; idare adına tescil yapılır, eski malikin kaydı terkin edilir.
Kamulaştırma idari bir işlemdir; iki ayrı yargı yolu vardır:
- Bedel davası: Asliye hukuk mahkemesi (medeni yargı)
- İptal davası: Kamulaştırma kararının iptali talebi idari yargıda görülür (Anayasa m.125)
Bu çift yargı yolu Anayasa m.46 ile pekişen denge mekanizmasıdır.
Bedel Tespiti — Eşya Hukuku Boyutu
Bedel taşınmazın gerçek değeri olmalıdır. Hesaplama esasları:
- Rayiç değer (piyasa değeri); arsa, arazi, yapı ayrı kalemler
- Eklentiler ve bütünleyici parçalar dahil
- Tapu Şerhinde gözüken sınırlamalar değer hesabında dikkate alınır
- Üst hakkı, intifa hakkı gibi sınırlı ayni haklar ayrı bedellendirilir
Acele Kamulaştırma (KamK m.27)
İdare, kamu yararının acelesi gerekçesiyle taşınmaza tescil aşamasından önce el koyabilir. Bu hâlde:
- Bedel tespiti yargı önünde sürerken idare fiilen kullanmaya başlar
- Eski malikin tazminat hakkı saklıdır; faiz ile birlikte ödenir
- Acele el koyma kararı idari yargıda denetlenebilir
Geri Alım (KamK m.23)
Kamulaştırılan taşınmaz beş yıl içinde kamulaştırma amacına uygun kullanılmazsa eski malik geri alma hakkına sahiptir. Bu hak Mülkiyetin Kazanılma Yollarının özel bir kalemidir.
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- Anayasa m.46 + KamK 2942: Çift dayanak; anayasal güvence + usul kanunu.
- TMK m.705/2 istisna: Kamulaştırma tescilsiz iktisap; tescil teyit edici.
- İdarenin aslen iktisabı: Eski malikin haklarına bağlı değil; temiz mülkiyet doğar.
- Bedel davası — asliye hukuk: Görev kesin; yetki taşınmazın bulunduğu yer.
- İptal davası — idari yargı: Çift yargı yolu denge sağlar.
- Acele kamulaştırma KamK m.27: Bedel sonradan, el koyma önceden — istisnai usul.
- Geri alım hakkı KamK m.23: Beş yıl içinde amaca uygun kullanılmazsa eski malik geri alabilir.