Son güncelleme:
Taşınmaz Mülkiyeti: Taşınmaz mülkiyeti, TMK m.704-761 arasında düzenlenen, arazi, tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı taşınmazlar ve kaynaklar gibi hareketsiz eşyalar üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kurucu unsuru tapu siciline tescildir (m.705); istisnai aslen kazanım halleri olarak miras, kamulaştırma, kazandırıcı zamanaşımı (m.713) ve işgal yer alır. Komşuluk hukuku (m.737-750) hakkın temel sınırıdır.
T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi
Komşuluk Hukuku
Komşuluk Hukuku, [Taşınmaz Mülkiyeti](/sozluk/medeni-hukuk/tasinmaz-mulkiyeti) sahibinin yetkilerinin komşu taşınmaz sahipleri lehine sınırlandığı ve karşılıklı katlanma yükümlülüklerinin doğduğu hukuk dalıdır; TMK m.737-750 hükümleri taşkınlık (immissio), su mecrası, taşkın yapı, geçit hakları gibi ilişkileri düzenler. [Mülkiyet Hakkının Kapsamı](/sozluk/medeni-hukuk/mulkiyet-hakkinin-kapsami)nın komşuluk yararına en güçlü yasal sınırı bu hukuktur.
Mecra Hakkı
Mecra Hakkı, bir taşınmazın su, gaz, elektrik, telefon gibi tesisat hizmetlerinden yararlanabilmesi için komşu taşınmazdan boru, kablo, hat geçirme yetkisi veren özel [İrtifak Hakkı](/sozluk/medeni-hukuk/irtifak-hakki)dır; TMK m.744 hükmüne dayanır. Hâkim mecra zorunluluğunu ve geçirilecek yeri belirlerken komşu yararı ile yararlanan taşınmazın gereksinimini dengeler. [Komşuluk Hukuku](/sozluk/medeni-hukuk/komsuluk-hukuku) çerçevesinde olumlu yükümlülük doğuran tipik kurumdur.
Haksız İnşaat
Haksız İnşaat, bir kişinin başkasına ait taşınmaz üzerine kendi malzemesiyle inşaat yapması olgusudur; TMK m.722-724 hükümleri inşa edenin ve arazi sahibinin haklarını iyiniyet/kötüniyet ayrımına göre düzenler. Kural olarak yapı arazi sahibinin mülkiyetine tabi olur (TMK m.722); ancak iyiniyetli inşa eden TMK m.724 koşullarında [Mülkiyet](/sozluk/medeni-hukuk/mulkiyet) devrini talep edebilir. [Taşkın Yapı](/sozluk/medeni-hukuk/taskin-yapi)ndan farklı olarak yapı tamamen başkasının arazisindedir.
Taşkın Yapı
Taşkın Yapı, bir taşınmaz üzerinde inşa edilmiş yapının komşu taşınmazın sınırını aşması olgusudur; TMK m.725 hükmü iyiniyetli ve kötüniyetli durumlarda farklı sonuçları düzenler. İyiniyetli yapı sahibi makul bedel karşılığında taşan kısmı koruyabilirken, kötüniyetli yapı sahibi taşan parçayı kaldırmakla yükümlüdür. [Komşuluk Hukuku](/sozluk/medeni-hukuk/komsuluk-hukuku) ve [Mülkiyet](/sozluk/medeni-hukuk/mulkiyet) çatışmasının tipik çözüm kurumudur.
Türk Medeni Kanunu (TMK)
Türk Medeni Kanunu (TMK), 22 Kasım 2001 tarihinde kabul edilip 1 Ocak 2002'de yürürlüğe giren 4721 sayılı kanundur; 1926 tarihli 743 sayılı eski Medeni Kanun'un yerini almıştır. Medeni hukukun temel kaynağı olan kanun, Başlangıç hükümleri (m.1-7) ile Kişiler, Aile, Miras ve Eşya olmak üzere dört kitaptan oluşur ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile bütünleşerek özel hukukun çekirdek mevzuatını kurar.
Olağanüstü Zamanaşımı (Mülkiyet)
Olağanüstü Zamanaşımı, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan ya da maliki belli olmayan bir taşınmazı yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla davasız ve aralıksız zilyet eden kişinin [Mülkiyet](/sozluk/medeni-hukuk/mulkiyet)i mahkeme kararıyla kazandığı kazandırıcı zamanaşımı türüdür; TMK m.713 hükmüne dayanır. [Olağan Zamanaşımı](/sozluk/medeni-hukuk/olagan-zamanasimi)ndan farklı olarak iyiniyet aranmaz; mahkeme kararıyla yeni tescil yapılır.
Kat İrtifakı
Kat İrtifakı, henüz inşası tamamlanmamış veya kat mülkiyetine geçilmemiş arsa üzerinde, ileride bağımsız bölüm hâline gelecek yerler için paylı mülkiyet payına bağlı olarak kurulan [İrtifak Hakkı](/sozluk/medeni-hukuk/irtifak-hakki)dır; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1-3, 14 hükümlerine dayanır. [Kat Mülkiyeti](/sozluk/medeni-hukuk/kat-mulkiyeti)nden farkı, bağımsız bölümün fiilen oluşmamış olmasıdır; kat irtifakı, inşaatın bitiminde kat mülkiyetine dönüşür.
Bağımsız Bölüm
Bağımsız Bölüm, [Kat Mülkiyeti](/sozluk/medeni-hukuk/kat-mulkiyeti) sisteminin temel objesidir; ana yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, depo gibi tek başına bağımsız kullanıma elverişli ayrı ayrı kısımlarını ifade eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1, 2/a, 3 hükümleri bağımsız bölümün niteliğini, eklentilerini ve ortak yerlerle ilişkisini düzenler. Her bağımsız bölüm tam mülkiyete konu olabilir.
Hâkimin Takdir Yetkisi
Hâkimin takdir yetkisi, TMK m.4 gereğince kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini takdir etmeye emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesini ifade eder. Takdir yetkisi keyfî bir yetki değildir; hukuk içinde kalmak, yasa ve içtihatlara uygun davranmak, gerekçelendirmek ve hakkaniyeti gözetmek sınırlarına tabidir. Tazminat miktarı, nafaka takdiri, boşanma kusur oranı ve benzeri pek çok alanda Yargıtay denetimine konu olur.
Kamulaştırma (Eşya Hukuku)
Kamulaştırma (Eşya Hukuku perspektifi), Anayasa m.46 ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde idarenin kamu yararı amacıyla özel mülkiyete konu taşınmazı bedeli karşılığında ele geçirmesidir. Eşya hukuku açısından idarenin aslen iktisap, eski malikin [Mülkiyetin Kaybedilme Yolları](/sozluk/medeni-hukuk/mulkiyetin-kaybedilme-yollari)ndan biridir. Anayasa hukuku boyutu için bkz. [Kamulaştırma (Anayasa Hukuku)](/sozluk/anayasa-hukuku/kamulastirma).
Mülkiyetin Kaybedilme Yolları
Mülkiyetin Kaybedilme Yolları, [Mülkiyet](/sozluk/medeni-hukuk/mulkiyet) hakkının hak sahibinden hukuki yollarla ayrılmasının sistematik tasnifidir. TMK m.717-718 ve dağınık hükümler taşınır ile taşınmaz mülkiyetinin sona erme yollarını düzenler. Terkin, terketme, [Kamulaştırma (Eşya Hukuku)](/sozluk/medeni-hukuk/kamulastirma-tmk), kazandırıcı zamanaşımı sonucu kayıp, fiziksel yokluk ile [Mülkiyetin Kazanılma Yolları](/sozluk/medeni-hukuk/mulkiyetin-kazanilma-yollari)nın aynalı sonuçlarıdır.
Mülkiyet Hakkı
Mülkiyet hakkı, kişinin bir mala sahip olma, o maldan yararlanma ve üzerinde tasarrufta bulunma yetkisini güvence altına alan ve Anayasa m. 35 ile düzenlenmiş temel haktır. AİHS Ek 1. Protokol m.1 de hakkı ayrıca güvence altına alır. Hak; kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabilir, toplum yararına aykırı kullanılamaz ve kamulaştırma yoluyla devlete geçirilebilir. Sınırlama rejimi Anayasa m. 13 genel kuralına tabidir ve ölçülülük ilkesi çerçevesinde uygulanır.
Kamulaştırma
Kamulaştırma; devlet ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyetteki taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, gerçek karşılığı peşin ve nakden ödenmek suretiyle idareye geçirmesini sağlayan Anayasa m. 46 kaynaklı işlemdir. Mülkiyet hakkına yönelik en ağır devlet müdahalesi olup ölçülülük, kanunilik ve kamu yararı esaslarına bağlıdır; idari yargı, adli yargı ve bireysel başvuru ile çok yönlü denetime tabidir — hâkimlik rehberi.
Mülkiyet
Mülkiyet, TMK m.683'te düzenlenen en geniş ayni haktır; maliki eşyasını hukuk düzeninin sınırları içinde kullanma, yararlanma ve tasarruf (usus, fructus, abusus) yetkileriyle donatan, herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haktır. Taşınır-taşınmaz, tek-birlikte, özel-kamu türlerinde farklılaşır; kaynağını Anayasa m.35 temel hak güvencesinden alır ve kamulaştırma ile sınırlandırma hükümlerine tabidir.
Dürüstlük Kuralı
Dürüstlük kuralı (objektif iyiniyet), TMK m.2/1 uyarınca herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken uymakla yükümlü olduğu genel hukuk ilkesidir. Sübjektif iyiniyetten farklı olarak kişinin bilgi durumunu değil; dürüst, makul bir kimsenin aynı koşullarda göstereceği davranışın objektif ölçüsünü esas alır. Kural, sözleşmelerin yorumlanması, edimin ifası, hakkın kullanılmasının sınırı ve ahde vefa (*pacta sunt servanda*) ilkesinin temel dayanağıdır.
Taşınır Mülkiyeti
Taşınır mülkiyeti, TMK m.762-779 arasında düzenlenen, taşınır eşyalar üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kurucu unsuru teslim (m.763); istisnai kazanım halleri olarak iyiniyetli iktisap (m.988-989), buluntu eşya (m.770-773), define (m.772) ve sahipsiz eşyanın sahiplenilmesi (m.767) vardır. Taşınmaz mülkiyetinden farklı olarak tapu siciline kaydedilmez; zilyetlik karinesiyle korunur.
Mülkiyetin Kazanılma Yolları
Mülkiyetin Kazanılma Yolları, [Mülkiyet](/sozluk/medeni-hukuk/mulkiyet) hakkının hukuk düzenince tanınan yollarla bir kişiye geçmesi veya yeni doğmasının sistematik tasnifidir. TMK m.704-777 hükümleri taşınır ve taşınmaz mülkiyetinin iktisabını ayrı ayrı düzenler. Aslen kazanma (ilk kez doğan hak) ile devren kazanma (önceki maliki sürdürme); özgün ve türev kazanım; tescile bağlı ve tescilsiz iktisap; sınıflandırmaları üzerinden eksiksiz çerçeveyi sağlar.
Taşkınlık (Immissio)
Taşkınlık (Immissio), [Taşınmaz Mülkiyeti](/sozluk/medeni-hukuk/tasinmaz-mulkiyeti) sahibinin yetkilerini kullanırken komşu taşınmaza geçen olumsuz etkileri ifade eder; gürültü, koku, duman, sarsıntı, ışık gibi maddi ve manevi etkenler kapsamdadır. TMK m.737 hükmü taşkınlık yasağının temel kuralını koyar; komşu, olağan kullanımı aşan etkilere katlanmak zorunda değildir. [Komşuluk Hukuku](/sozluk/medeni-hukuk/komsuluk-hukuku)nun en sık başvurulan kavramıdır.
Türk Medeni Kanunu m.704-761, taşınmaz üzerinde kurulan mülkiyeti düzenler. Taşınmaz, TMK m.704 uyarınca üç kategoride sayılır: arazi, tapuda ayrı sayfa olarak kayıtlı müstakil ve daimi haklar (irtifak hakkı gibi) ve kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler. Taşınmaz mülkiyetinin taşınır mülkiyetinden en belirgin farkı tapu sicilinin merkezi rolüdür.
Taşınmaz mülkiyeti, mülkiyetin genel yetkileri (usus, fructus, abusus) içerir; ancak tapu sicili merkezinde işler. Her taşınmaz tapuda ayrı sayfada kayıtlıdır; mülkiyet değişimi ve sınırlı ayni hak tesisi sicil üzerinden yapılır. Tapu sicili kamuya açıktır ve üçüncü kişilerin iyi niyetini besleyen güven müessesesidir (TMK m.1023).
TMK m.705 "taşınmaz mülkiyetinin devri için tapuda tescil şarttır" der. Satış sözleşmesi (resmi şekilde yapılması gerekir, TMK m.706) tek başına mülkiyeti geçirmez; tapu müdürlüğünde tescil işlemi tamamlandığında mülkiyet alıcıya geçer.
Taşınmaz satışı tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılmalıdır; şekil geçerliliktir, aksi sözleşme batıldır. Haricen yapılan satış sözleşmesi geçersizdir; ancak dürüstlük kuralı gereği tapu iptali davası mümkündür.
Ölümle birlikte mirasçılar tereke mallarının malikidir (TMK m.599); ayrıca tescile gerek yoktur — miras dışında kalan hak kurucu tescildir. Ancak tapuya intikal ve paylaşım için tescil yapılır.
Kamu yararı amacıyla idarenin zorla kazanımı; bedel ödeme şartıyla mülkiyet idare adına geçer. Mülkiyet hakkı açısından anayasal düzleme bağlıdır.
İki tip:
Sahipsiz taşınmaz kural olarak devlet mülkiyetindedir (m.715); özel işgal mümkün değildir. İşleme ise taşınmaza yapılan değer katımıdır (TMK m.722-725); malzeme-emek ayırımı yapılır.
Taşınmaz malikini sınırlayan özgün kurallar:
İhlal halinde men davası, tazminat ve sınır düzeltme davaları açılabilir.
Mülkiyet kural olarak zamanaşımına tabi değildir; ancak kazandırıcı zamanaşımıyla başka şahıs tarafından kazanılabilir.