Mülkiyetin kazanılma yolları, Mülkiyet hakkının hukuk düzenince öngörülen yollarla doğmasının veya el değiştirmesinin sistematik analizidir. TMK kitabının "Eşya Hukuku" bölümünde m.704 ve devamı taşınmaz, m.762 ve devamı taşınır mülkiyeti için ayrı ayrı düzenleme getirir. Bu HUB terim, Mülkiyetin Kaybedilme Yolları ile birlikte mülkiyet hareketinin iki yüzünü oluşturur.
Klasik Tasnif — Aslen ve Devren Kazanma
Doktrinde mülkiyet kazanımı en temel düzeyde iki ana kategoriye ayrılır.
Aslen Kazanım (Özgün İktisap)
Mülkiyet hakkının ilk kez bir kişide doğması veya önceki malikin hakkından bağımsız olarak elde edilmesidir. Aslen kazanım yolları:
- İşgal: Sahipsiz taşınır malın mülk edinme niyetiyle ele geçirilmesi (TMK m.767)
- İhraz (avlanma, balıkçılık): Hayvanların avlanma ve balıkçılık yoluyla iktisabı (TMK m.768-771)
- Bulma: Kayıp eşyanın bulunması ve süreli ilan (TMK m.769-772)
- İhya: Sahipsiz taşınmazların ekim, dikim, inşaat yoluyla mülk edinilmesi
- Olağanüstü Zamanaşımı: TMK m.713 (yirmi yıllık zilyetlik)
- Devlet eliyle el koyma: Kamulaştırma (Eşya Hukuku) ile idarenin asli iktisabı
Devren Kazanım (Türev İktisap)
Mevcut malikin hakkını başkasına aktarmasıdır; alıcının hakkı satıcının hakkına bağlıdır.
- Sözleşme yoluyla devir: Satım, bağışlama, trampa — taşınmazda resmi senet (TMK m.706) gereklidir
- Miras yoluyla geçiş: Külli Halefiyet ile mirasçıya geçiş
- Mahkeme Kararı ile devir: Paylaşma, kamulaştırma kararı
- Olağan Zamanaşımı: TMK m.712 — yolsuz tescile dayanan iyiniyetli zilyetlik tedavisi
Tescile Bağlı ve Tescilsiz İktisap (TMK m.705)
TMK m.705 hükmü taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında tescil ilkesini koyar; ancak ikinci fıkra önemli istisnalar tanır.
Kural: Tescile Bağlı İktisap
Sözleşmeye dayalı taşınmaz devirlerinde mülkiyet, tescille kazanılır. Resmi senet düzenlenip Tapu Siciline tescil yapılmadıkça mülkiyet alıcıya geçmez. Tescil İlkeleri bu rejimi yönetir.
İstisnalar — Tescilsiz İktisap (TMK m.705/2)
Aşağıdaki hâllerde mülkiyet tescil yapılmaksızın doğar:
- Miras yoluyla geçiş (mirasın açılması anında — TMK m.599)
- Mahkeme kararı (kararın kesinleşmesi anında)
- Cebri icra ihalesi
- Kamulaştırma (Eşya Hukuku) (idari işlemin kesinleşmesi)
- Olağan Zamanaşımı (sürenin dolması)
- Olağanüstü Zamanaşımı (mahkeme kararı + tescil)
Bu hâllerde tescil teyit edici niteliktedir; mülkiyet tescilden önce kazanılmıştır.
Taşınır Mülkiyetinin İktisabı (TMK m.762-777)
Taşınır mülkiyetinin kazanılması teslim ilkesine dayanır:
- Sözleşmeye dayalı devir: Mülkiyetin geçmesi için zilyetliğin teslimi gerekir (TMK m.763)
- Sahipsiz şeyin işgali: TMK m.767
- Bulma: TMK m.769-772 — beş yıllık ilan süresi
- Karışma, birleşme, işleme: TMK m.775-777
- Kazandırıcı zamanaşımı: TMK m.777 (taşınır mallar için beş yıl iyiniyetli zilyetlik)
Sözleşmeye Dayalı Devir Şartları
Taşınmaz devrinde aranan şartlar bir araya gelmelidir:
- Geçerli bir borçlandırıcı işlem (örn. satım sözleşmesi)
- Resmi senet (TMK m.706 — tapu memuru önünde)
- Tescil (Tapu Siciline kayıt)
- Tasarruf yetkisi (devredenin malik veya yetkili olması)
Bu zincir kırılırsa kazanım Yolsuz Tescil niteliği kazanır; Tapu Sicilinin Güveni İlkesi sınırları içinde sonuç doğurabilir.
Mülkiyet Türlerine Göre İktisap
İktisap yolları mülkiyet türüne göre farklılaşır:
- Tasınmaz Mülkiyeti: Tescile bağlı + istisnalar
- Taşınır Mülkiyeti: Teslime bağlı
- Kat Mülkiyeti: KMK çerçevesinde özel rejim
- Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti: Birden fazla kişiye geçiş
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- Aslen vs devren kazanma: Aslen — yeni doğan hak; devren — mevcut hakkın geçişi.
- TMK m.705 kural ve istisnalar: Sözleşmesel devir tescile bağlı; miras/mahkeme/zamanaşımı/kamulaştırma istisna.
- Resmi senet TMK m.706: Taşınmaz devrinde geçerlik şartı; eksikliği şekil noksanlığı.
- Olağan Zamanaşımı (10 yıl) vs Olağanüstü Zamanaşımı (20 yıl): Süre, iyiniyet, tescil farkları.
- Taşınır iktisap teslime bağlı: Taşınmazda tescil, taşınırda teslim ilkesi temel.
- Kazandırıcı zamanaşımı taşınırda: TMK m.777, beş yıl iyiniyetli zilyetlik.