Son güncelleme:
Paylı Mülkiyet: Paylı mülkiyet, TMK m.688-700'de düzenlenen, her paydaşın eşya üzerinde soyut belirli bir pay oranına sahip olduğu birlikte mülkiyet türüdür. Paydaşlar kendi payları üzerinde serbest tasarruf yetkisine sahiptir; üçüncü kişiye satışta diğer paydaşların yasal önalım hakkı (m.732-735) doğar. Yönetim çoğunluk, önemli işler nitelikli çoğunluk, tasarruf oybirliği ile yapılır.
T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi
Ortak Yer (Kat Mülkiyeti)
Ortak Yer, [Kat Mülkiyeti](/sozluk/medeni-hukuk/kat-mulkiyeti) sistemindeki ana yapının tüm bağımsız bölümler veya birden fazla bağımsız bölümün ortak kullanımına tahsis edilmiş kısımlarıdır; çatı, asansör, merdiven, bahçe, ortak teras gibi yerler örnektir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 hükmü ortak yerleri sayar ve [Paylı Mülkiyet](/sozluk/medeni-hukuk/payli-mulkiyet) rejimine bağlar; her [Bağımsız Bölüm](/sozluk/medeni-hukuk/bagimsiz-bolum) sahibinin arsa payı oranında payı vardır.
Paylaşma Davası
Paylaşma Davası, [Paylı Mülkiyet](/sozluk/medeni-hukuk/payli-mulkiyet) veya [Elbirliği Mülkiyeti](/sozluk/medeni-hukuk/elbirligi-mulkiyet)ndeki bir taşınmazın paydaşlar arasında paylaşılmasını veya satışla sona erdirilmesini talep eden davadır; TMK m.698-700 hükümleri davanın koşullarını ve usulünü düzenler. Aynen paylaşma mümkün değilse satış suretiyle paylaşma yapılır; her paydaş, sözleşmeyle bağlanmadıkça paylaşmayı her zaman talep edebilir.
Türk Medeni Kanunu (TMK)
Türk Medeni Kanunu (TMK), 22 Kasım 2001 tarihinde kabul edilip 1 Ocak 2002'de yürürlüğe giren 4721 sayılı kanundur; 1926 tarihli 743 sayılı eski Medeni Kanun'un yerini almıştır. Medeni hukukun temel kaynağı olan kanun, Başlangıç hükümleri (m.1-7) ile Kişiler, Aile, Miras ve Eşya olmak üzere dört kitaptan oluşur ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile bütünleşerek özel hukukun çekirdek mevzuatını kurar.
Kat Mülkiyeti
Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde, tamamlanmış bir bina üzerinde bağımsız bölümlerin (daire, dükkan, büro) arsa payı ile bağlantılı olarak özel mülkiyete konu edilmesidir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti ayrımı, ortak yerler, yönetim planı ile yönetici ve kat malikleri kurulu organlarını düzenler. Modern kentleşmenin eşya hukukundaki temel kurumudur.
Kat İrtifakı
Kat İrtifakı, henüz inşası tamamlanmamış veya kat mülkiyetine geçilmemiş arsa üzerinde, ileride bağımsız bölüm hâline gelecek yerler için paylı mülkiyet payına bağlı olarak kurulan [İrtifak Hakkı](/sozluk/medeni-hukuk/irtifak-hakki)dır; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1-3, 14 hükümlerine dayanır. [Kat Mülkiyeti](/sozluk/medeni-hukuk/kat-mulkiyeti)nden farkı, bağımsız bölümün fiilen oluşmamış olmasıdır; kat irtifakı, inşaatın bitiminde kat mülkiyetine dönüşür.
Bağımsız Bölüm
Bağımsız Bölüm, [Kat Mülkiyeti](/sozluk/medeni-hukuk/kat-mulkiyeti) sisteminin temel objesidir; ana yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, depo gibi tek başına bağımsız kullanıma elverişli ayrı ayrı kısımlarını ifade eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1, 2/a, 3 hükümleri bağımsız bölümün niteliğini, eklentilerini ve ortak yerlerle ilişkisini düzenler. Her bağımsız bölüm tam mülkiyete konu olabilir.
Hâkimin Takdir Yetkisi
Hâkimin takdir yetkisi, TMK m.4 gereğince kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini takdir etmeye emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesini ifade eder. Takdir yetkisi keyfî bir yetki değildir; hukuk içinde kalmak, yasa ve içtihatlara uygun davranmak, gerekçelendirmek ve hakkaniyeti gözetmek sınırlarına tabidir. Tazminat miktarı, nafaka takdiri, boşanma kusur oranı ve benzeri pek çok alanda Yargıtay denetimine konu olur.
Mülkiyetin Kaybedilme Yolları
Mülkiyetin Kaybedilme Yolları, [Mülkiyet](/sozluk/medeni-hukuk/mulkiyet) hakkının hak sahibinden hukuki yollarla ayrılmasının sistematik tasnifidir. TMK m.717-718 ve dağınık hükümler taşınır ile taşınmaz mülkiyetinin sona erme yollarını düzenler. Terkin, terketme, [Kamulaştırma (Eşya Hukuku)](/sozluk/medeni-hukuk/kamulastirma-tmk), kazandırıcı zamanaşımı sonucu kayıp, fiziksel yokluk ile [Mülkiyetin Kazanılma Yolları](/sozluk/medeni-hukuk/mulkiyetin-kazanilma-yollari)nın aynalı sonuçlarıdır.
Birlikte Mülkiyet
Birlikte mülkiyet, bir eşyanın birden fazla kişi tarafından aynı anda ve tam ayni hakla sahiplenilmesi durumudur; TMK m.688-703'te iki türü düzenlenir. Paydaşların soyut pay oranına sahip olduğu paylı mülkiyet (m.688-700) ve pay olmaksızın eşyanın tamamı üzerinde ortak hakka sahip oldukları elbirliği mülkiyet (m.701-703). Miras şirketi ve mal ortaklığı rejimi tipik elbirliği hallerdir.
Mülkiyet
Mülkiyet, TMK m.683'te düzenlenen en geniş ayni haktır; maliki eşyasını hukuk düzeninin sınırları içinde kullanma, yararlanma ve tasarruf (usus, fructus, abusus) yetkileriyle donatan, herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haktır. Taşınır-taşınmaz, tek-birlikte, özel-kamu türlerinde farklılaşır; kaynağını Anayasa m.35 temel hak güvencesinden alır ve kamulaştırma ile sınırlandırma hükümlerine tabidir.
Elbirliği Mülkiyet
Elbirliği mülkiyet, TMK m.701-703'te düzenlenen, bir malvarlığı topluluğu veya kanundan kaynaklanan ilişki temelinde kurulan birlikte mülkiyet türüdür. Paydaşların pay oranı yoktur; eşyanın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidirler. Her türlü tasarruf ve önemli yönetim kararı oybirliği gerektirir. Miras şirketi, mal ortaklığı rejimi ve adi ortaklık malları tipik elbirliği hallerdir.
Mülkiyetin Kazanılma Yolları
Mülkiyetin Kazanılma Yolları, [Mülkiyet](/sozluk/medeni-hukuk/mulkiyet) hakkının hukuk düzenince tanınan yollarla bir kişiye geçmesi veya yeni doğmasının sistematik tasnifidir. TMK m.704-777 hükümleri taşınır ve taşınmaz mülkiyetinin iktisabını ayrı ayrı düzenler. Aslen kazanma (ilk kez doğan hak) ile devren kazanma (önceki maliki sürdürme); özgün ve türev kazanım; tescile bağlı ve tescilsiz iktisap; sınıflandırmaları üzerinden eksiksiz çerçeveyi sağlar.
Türk Medeni Kanunu m.688 paylı mülkiyeti "birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belirli paylarla malik olur" diyerek tanımlar. Paylı mülkiyet, birlikte mülkiyetin en yaygın türüdür; miras paylaşımı sonrası, ortak taşınmaz satın alma veya eş ortaklıklarda kurulur.
Her paydaş eşyanın tamamı üzerinde "soyut belirli pay" oranında maliktir. Pay fiziki bölümlenme değildir; örneğin 100 m² daireye 1/2 pay sahibi 50 m²'lik somut bir kısım değil, dairenin tamamının %50'sinde haktır. Pay oranı kurulma belgesinde (tapu, miras intikali) gösterilir. Paydaşlık tapu sicilinde ayrı ayrı kaydedilir.
Her paydaş kendi payını serbestçe:
Paydaşlar eşyayı kullanım biçimini sözleşmeyle belirleyebilir (m.689); sözleşme yoksa payları oranında kullanırlar. Uyuşmazlık halinde hakimin takdir yetkisi ile çözümlenir.
Doğal ve medeni semereler payları oranında bölüşülür (TMK m.693); eşyanın tamamının değerine göre her paydaş payı oranında yararlanır.
Üç kademeli karar sistemi:
Günlük bakım, küçük onarım, sigorta primi, vergi ödeme gibi işler. Pay itibariyle çoğunluk yeterlidir. Her paydaş çoğunluğa uymak zorundadır.
Büyük tadilat, kiraya verme, kira süresinin uzatılması, kullanım biçiminin değiştirilmesi gibi işler. Pay itibariyle çoğunluk + kişi sayısı çoğunluğu gerekir.
Satış, bağışlama, ipotek, eşyanın niteliğini değiştirme. Oybirliği şarttır; tek paydaş engelleyebilir. Ancak paydaş kendi payı üzerinde serbestçe tasarruf edebilir (yukarıda).
Paylı mülkiyetin karakteristik kurumudur. Bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar aynı şartlarla payı satın alma hakkına sahip olur.
Hak düşürücü sürelerdir; resen dikkate alınır.
Paydaşlardan birine satışta önalım hakkı doğmaz — bu istisna sık sorulan konudur.
Paydaş istediği zaman giderilme davası ile paylı mülkiyetin sona erdirilmesini talep edebilir. Mahkeme üç yoldan birini seçer:
Hakimin takdir yetkisi ile en uygun yöntem seçilir; aynen taksim tercihlidir çünkü hakkı en az zedeleyendir.