Son güncelleme:
Mülkiyetin Kapsamı: Mülkiyetin kapsamı, bir eşya üzerindeki mülkiyet hakkının hangi unsurları, parçaları ve semereleri kapsadığını belirleyen TMK m.683-686 hükümleridir. Eşyanın bütünleyici parçaları (m.684) mülkiyete otomatik dahildir, eklentiler (m.686) aksi kararlaştırılmamışsa takip eder, doğal ve medeni semereler (m.685) ayrı kural setine tabidir. Kapsamın belirlenmesi satım, rehin, istihkak davalarında kritik önem taşır.
T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi
Komşuluk Hukuku
Komşuluk Hukuku, [Taşınmaz Mülkiyeti](/sozluk/medeni-hukuk/tasinmaz-mulkiyeti) sahibinin yetkilerinin komşu taşınmaz sahipleri lehine sınırlandığı ve karşılıklı katlanma yükümlülüklerinin doğduğu hukuk dalıdır; TMK m.737-750 hükümleri taşkınlık (immissio), su mecrası, taşkın yapı, geçit hakları gibi ilişkileri düzenler. [Mülkiyet Hakkının Kapsamı](/sozluk/medeni-hukuk/mulkiyet-hakkinin-kapsami)nın komşuluk yararına en güçlü yasal sınırı bu hukuktur.
Haksız İnşaat
Haksız İnşaat, bir kişinin başkasına ait taşınmaz üzerine kendi malzemesiyle inşaat yapması olgusudur; TMK m.722-724 hükümleri inşa edenin ve arazi sahibinin haklarını iyiniyet/kötüniyet ayrımına göre düzenler. Kural olarak yapı arazi sahibinin mülkiyetine tabi olur (TMK m.722); ancak iyiniyetli inşa eden TMK m.724 koşullarında [Mülkiyet](/sozluk/medeni-hukuk/mulkiyet) devrini talep edebilir. [Taşkın Yapı](/sozluk/medeni-hukuk/taskin-yapi)ndan farklı olarak yapı tamamen başkasının arazisindedir.
Türk Medeni Kanunu (TMK)
Türk Medeni Kanunu (TMK), 22 Kasım 2001 tarihinde kabul edilip 1 Ocak 2002'de yürürlüğe giren 4721 sayılı kanundur; 1926 tarihli 743 sayılı eski Medeni Kanun'un yerini almıştır. Medeni hukukun temel kaynağı olan kanun, Başlangıç hükümleri (m.1-7) ile Kişiler, Aile, Miras ve Eşya olmak üzere dört kitaptan oluşur ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile bütünleşerek özel hukukun çekirdek mevzuatını kurar.
Ayni Haklar
Ayni haklar, bir eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haklar sistemidir; TMK Kitap IV (m.683-1030) kapsamında düzenlenir. Tam ayni hak olan mülkiyet ile sınırlı ayni haklar (irtifak, rehin, taşınmaz yükü) alt dallara ayrılır. Şahsi haklardan farkı doğrudan eşya üzerinde egemenlik, mutlaklık ve sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesidir.
Taşınmaz Mülkiyeti
Taşınmaz mülkiyeti, TMK m.704-761 arasında düzenlenen, arazi, tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı taşınmazlar ve kaynaklar gibi hareketsiz eşyalar üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kurucu unsuru tapu siciline tescildir (m.705); istisnai aslen kazanım halleri olarak miras, kamulaştırma, kazandırıcı zamanaşımı (m.713) ve işgal yer alır. Komşuluk hukuku (m.737-750) hakkın temel sınırıdır.
Zilyetlik
Zilyetlik, bir eşya üzerinde kişinin fiilî hâkimiyet kurmasına ve bu hâkimiyetin hukuken korunan olgusal bir durum olarak sonuç doğurmasına ilişkin, Türk Medeni Kanunu m.973-1003 arasında düzenlenen temel eşya hukuku kurumudur. Ayni hak niteliği taşımamasına rağmen kanun koyucu zilyetliğe mülkiyet karinesi (m.985), koruma davaları (m.982-984) ve iyi niyetli iktisabın (m.988) dayanağı olma gibi önemli hukuki sonuçlar bağlamıştır.
Mülkiyetin Kaybedilme Yolları
Mülkiyetin Kaybedilme Yolları, [Mülkiyet](/sozluk/medeni-hukuk/mulkiyet) hakkının hak sahibinden hukuki yollarla ayrılmasının sistematik tasnifidir. TMK m.717-718 ve dağınık hükümler taşınır ile taşınmaz mülkiyetinin sona erme yollarını düzenler. Terkin, terketme, [Kamulaştırma (Eşya Hukuku)](/sozluk/medeni-hukuk/kamulastirma-tmk), kazandırıcı zamanaşımı sonucu kayıp, fiziksel yokluk ile [Mülkiyetin Kazanılma Yolları](/sozluk/medeni-hukuk/mulkiyetin-kazanilma-yollari)nın aynalı sonuçlarıdır.
Mülkiyet
Mülkiyet, TMK m.683'te düzenlenen en geniş ayni haktır; maliki eşyasını hukuk düzeninin sınırları içinde kullanma, yararlanma ve tasarruf (usus, fructus, abusus) yetkileriyle donatan, herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haktır. Taşınır-taşınmaz, tek-birlikte, özel-kamu türlerinde farklılaşır; kaynağını Anayasa m.35 temel hak güvencesinden alır ve kamulaştırma ile sınırlandırma hükümlerine tabidir.
Dürüstlük Kuralı
Dürüstlük kuralı (objektif iyiniyet), TMK m.2/1 uyarınca herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken uymakla yükümlü olduğu genel hukuk ilkesidir. Sübjektif iyiniyetten farklı olarak kişinin bilgi durumunu değil; dürüst, makul bir kimsenin aynı koşullarda göstereceği davranışın objektif ölçüsünü esas alır. Kural, sözleşmelerin yorumlanması, edimin ifası, hakkın kullanılmasının sınırı ve ahde vefa (*pacta sunt servanda*) ilkesinin temel dayanağıdır.
Taşınır Mülkiyeti
Taşınır mülkiyeti, TMK m.762-779 arasında düzenlenen, taşınır eşyalar üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kurucu unsuru teslim (m.763); istisnai kazanım halleri olarak iyiniyetli iktisap (m.988-989), buluntu eşya (m.770-773), define (m.772) ve sahipsiz eşyanın sahiplenilmesi (m.767) vardır. Taşınmaz mülkiyetinden farklı olarak tapu siciline kaydedilmez; zilyetlik karinesiyle korunur.
Mülkiyetin Kazanılma Yolları
Mülkiyetin Kazanılma Yolları, [Mülkiyet](/sozluk/medeni-hukuk/mulkiyet) hakkının hukuk düzenince tanınan yollarla bir kişiye geçmesi veya yeni doğmasının sistematik tasnifidir. TMK m.704-777 hükümleri taşınır ve taşınmaz mülkiyetinin iktisabını ayrı ayrı düzenler. Aslen kazanma (ilk kez doğan hak) ile devren kazanma (önceki maliki sürdürme); özgün ve türev kazanım; tescile bağlı ve tescilsiz iktisap; sınıflandırmaları üzerinden eksiksiz çerçeveyi sağlar.
Taşkınlık (Immissio)
Taşkınlık (Immissio), [Taşınmaz Mülkiyeti](/sozluk/medeni-hukuk/tasinmaz-mulkiyeti) sahibinin yetkilerini kullanırken komşu taşınmaza geçen olumsuz etkileri ifade eder; gürültü, koku, duman, sarsıntı, ışık gibi maddi ve manevi etkenler kapsamdadır. TMK m.737 hükmü taşkınlık yasağının temel kuralını koyar; komşu, olağan kullanımı aşan etkilere katlanmak zorunda değildir. [Komşuluk Hukuku](/sozluk/medeni-hukuk/komsuluk-hukuku)nun en sık başvurulan kavramıdır.
Türk Medeni Kanunu m.683-686, mülkiyet hakkının eşya üzerinde hangi kısımları, eklentileri ve semereleri kapsadığını belirler. Bu kurallar taşınır ve taşınmaz mülkiyeti her ikisinde de uygulanır; satış, rehin, miras ve istihkak davalarında kapsam belirlemek önemlidir.
Mülkiyet kapsamı, eşyanın üzerinde hangi kısımların malikte hangisinin ayrı olduğunu belirler. Bir ev satıldığında içindeki mobilyalar dahil midir? Tarla satılınca toplanmamış meyveler kimindir? Bina rehin edilince prefabrik eklentiler rehne dahil midir? Bu soruların yanıtı TMK m.684-686'da sistematik biçimde verilir.
TMK m.684 "eşyanın önemli bir parçası olan ve o eşyadan ayrılmadıkça zarar görmeksizin veya tahrip edilmeksizin koparılamayan veya değişikliğe uğramaksızın kullanılamayan parça"yı bütünleyici parça sayar. Üç kriter birlikte aranır:
Bütünleyici parça, ana eşyanın mülkiyetine otomatik dahildir; ayrı tasarrufa konu edilemez. Ev satışında duvar içindeki borular ayrıca satılamaz; rehin edildiğinde onlar da rehne dahil olur. Bu hüküm hakkaniyet ve pratik ihtiyaçlara dayanır.
TMK m.686 "asıl eşyanın maliki tarafından onun işletilmesine, korunmasına veya ondan yararlanmaya sürekli olarak tahsis edilmiş ve kullanılması bakımından onunla birlikte yer değiştirmek veya ayrı tutulmak yerine kalıcı bağlantı kurulmuş eşya"yı eklenti sayar.
Aksine hüküm veya örf olmadıkça asıl eşyanın tasarruflarını eklenti de takip eder. Bir otel satıldığında mobilyalar da dahildir — meğer sözleşmede ayrı sayılmış olsun. Bu aksi sözleşmeyle değiştirilebilir esnek bir kuraldır; bütünleyici parçadan farkı budur.
Eşyadan doğal süreçle oluşan ürünler:
Doğal semereler ayrılmadıkça eşyanın bütünleyici parçasıdır; ayrıldıktan sonra ayrı taşınır olurlar.
Eşyadan hukuki ilişki yoluyla elde edilen gelir:
Taraflar eklentinin asıl eşyadan ayrı tasarruf konusu olmasını kararlaştırabilir. Örnek: Otel satışında sözleşmede "mobilyalar satışa dahil değildir" kaydı eklenebilir.
Bütünleyici parça için sözleşmeyle ayrılma yapılamaz; ancak yapı malzemesi gibi özel durumlarda kanunen farklı rejim uygulanabilir (TMK m.722). Kiralanan arazideki binaya ait sözleşme özel kuralları buna örnektir.
Malik eklentiyi "asıl eşyadan ayırma" iradesiyle ayırdığında eklenti statüsü sona erer; artık ayrı bir taşınır olarak tasarruf edilebilir. Bu irade dışa yansımalıdır (fiilî ayırma + tasarruf eylemi).