Tapu şerhi türleri, Tapu Sicili sisteminin esnekliğini sağlayan kurumlardır. Kütüğe yalnızca ayni haklar tescil edilir; ancak bazı şahsi hakların ve hukuki durumların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tasarruf güvenliği gerekir. TMK m.1009-1011 hükümleri bu ihtiyacı karşılamak üzere üç temel şerh kategorisi öngörmüştür. Şerh ile sicile işlenen hak ayni hak hâline gelmez; ancak Tapu Sicilinin Güveni İlkesi çerçevesinde aleniyet kazanır.
Yasal Dayanak (TMK m.1009-1011)
- TMK m.1009 — Kişisel haklara şerh: Sözleşmeden doğan kişisel hakların kütüğe şerh edilmesi imkânı tanır.
- TMK m.1010 — Tasarruf yetkisi kısıtlamaları: Mahkeme kararı, vasiyeti yerine getirme görevlisi atanması, iflas gibi hâllerde tasarruf kısıtlamasının şerhini düzenler.
- TMK m.1011 — Geçici tescil: Bir ayni hak iddiasının korunması veya tasarrufun sonradan tamamlanması amacıyla geçici tescil şerhini öngörür.
Şerh Türü I — Kişisel Haklara Şerh (TMK m.1009)
Sözleşmeye dayanan ve kural olarak yalnızca taraflar arasında etki doğuran kişisel hakların, şerh ile üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik kazanmasını sağlar. TMK m.1009'da örneklenen şerh edilebilir kişisel haklar şunlardır:
Önalım, Geri Alım, Alım Hakkı
Mülkiyet devrine ilişkin sözleşmesel haklardır. Önalım hakkı, taşınmazın üçüncü kişiye satılması hâlinde aynı şartlarla satın alma; geri alım, daha önce satılan taşınmazı geri alma; alım hakkı ise taşınmazın belirli bedelle satılmasını talep etme yetkisi verir. Şerh süresi en fazla on yıldır.
Kira Sözleşmesi
Taşınmaz kira sözleşmesi şerh edilebilir; şerhle birlikte yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve sözleşmeyi kabul etmek zorundadır.
Sözleşmeden Doğan Diğer Haklar
Bağışlamadan rücu hakkı, satım vaadi, paylaşma sözleşmesi gibi sözleşmesel hakların şerhi mümkündür. Aile Konutu Şerhi bu kategorinin özel bir alt türüdür.
Şerh Türü II — Tasarruf Yetkisi Kısıtlaması Şerhi (TMK m.1010)
Malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlandıran hâllerin sicile yansıtılmasıdır. Başlıca örnekler:
- Mahkeme kararıyla tedbir: İhtiyati tedbir, ihtiyati haciz kararları
- Vasiyeti yerine getirme görevlisi: Atanmış Vasiyet Yöneticisinin yetkisini şerh
- İflas: İflas idaresinin tasarruf yetkisi
- Aile konutu şerhi: Eşin rızasının aranmasına ilişkin TMK m.194 düzenlemesi
Bu şerhler iyiniyetli üçüncü kişiye karşı tasarruf kısıtlamasını ileri sürülebilir kılar.
Şerh Türü III — Geçici Tescil Şerhi (TMK m.1011)
Bir ayni hak iddiasının veya tasarruf işleminin sonradan tamamlanacak olmasının korunmasını sağlar. İki tipik kullanımı vardır:
Hak İddiasının Geçici Tescili
Bir ayni hak için açılmış davanın korunması amacıyla geçici tescil yapılır; dava sonucunda kesin tescil yapılırsa hüküm geçici tescil tarihinden itibaren etkilidir.
Eksik Tasarruf İşleminin Tamamlanması
Tasarruf işleminin (örn. ipotek tesisi) bazı şartları henüz tamamlanmamışsa geçici tescil ile sıra korunabilir.
Şerhin Hukuki Niteliği ve Etkileri
Şerh, ayni hak yaratmaz; ancak şerh edilen kişisel hakkı veya tasarruf kısıtlamasını üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilir hâle getirir. Şerhin başlıca etkileri:
- Aleniyet: Tapu Sicilinin Aleniyet İlkesi gereği şerhler herkesçe görülebilir.
- İyiniyet karinesinin kırılması: Şerhi gören üçüncü kişinin iyiniyeti ileri sürülemez; Tapu Sicilinin Güveni İlkesi korumasının dışında kalır.
- Sıra etkisi: Geçici tescil şerhinin sıra etkisi vardır; kesin tescil hâlinde hüküm şerh tarihinden işler.
- Süre: Bazı şerh türleri yasayla süreye bağlanmıştır (önalım on yıl, kira on yıl gibi).
Şerh ile Beyanlar Hanesi Farkı
Beyanlar hanesi, taşınmazın fiili durumuna ilişkin bilgileri (örn. arsa niteliği, imar durumu) gösteren kayıt yeridir; şerh ise hukuki ileri sürülebilirlik etkisi yaratır. Beyanlar hanesi bilgilendirici, şerh hukuki etki doğurucudur. Bu ayrım sınavda klasik tuzak sorularındandır.
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- TMK m.1009-1011 üç şerh kategorisi: kişisel haklara, tasarruf kısıtlamasına, geçici tescil — ezbere bilinmeli.
- Şerh ayni hak yaratmaz: Ancak kişisel hakkı/kısıtlamayı üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilir kılar.
- Aile Konutu Şerhi: TMK m.1010 kapsamında özel düzenleme; eşin rızası gerekir.
- Şerh süresi: Önalım, geri alım, alım hakkı için on yıl; kira için on yıl üst sınırı.
- Şerh ↔ Güven İlkesi: Şerh, üçüncü kişinin iyiniyetini önler; TMK m.1023 koruması şerhli alanda işlemez.
- Beyanlar hanesi ≠ şerh: Beyan bilgi verir, şerh hukuki etki doğurur.