Son güncelleme:
Kat Mülkiyeti: Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde, tamamlanmış bir bina üzerinde bağımsız bölümlerin (daire, dükkan, büro) arsa payı ile bağlantılı olarak özel mülkiyete konu edilmesidir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti ayrımı, ortak yerler, yönetim planı ile yönetici ve kat malikleri kurulu organlarını düzenler. Modern kentleşmenin eşya hukukundaki temel kurumudur.
T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi
Ortak Yer (Kat Mülkiyeti)
Ortak Yer, [Kat Mülkiyeti](/sozluk/medeni-hukuk/kat-mulkiyeti) sistemindeki ana yapının tüm bağımsız bölümler veya birden fazla bağımsız bölümün ortak kullanımına tahsis edilmiş kısımlarıdır; çatı, asansör, merdiven, bahçe, ortak teras gibi yerler örnektir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 hükmü ortak yerleri sayar ve [Paylı Mülkiyet](/sozluk/medeni-hukuk/payli-mulkiyet) rejimine bağlar; her [Bağımsız Bölüm](/sozluk/medeni-hukuk/bagimsiz-bolum) sahibinin arsa payı oranında payı vardır.
Konut Dokunulmazlığı
Konut dokunulmazlığı, kişinin konutuna izni dışında girilmesini, arama yapılmasını ve eşyasına el konulmasını yasaklayan kişilik hakkıdır. Anayasa m. 21 uyarınca hak ancak usulüne uygun hâkim kararıyla; gecikmesinde sakınca bulunan hâllerde ise kanunla yetkili merciin yazılı emriyle sınırlandırılabilir. Sınırlama millî güvenlik, kamu düzeni, suç önleme, genel sağlık-ahlâk veya başkalarının haklarının korunması amaçlarıyla ve ölçülü biçimde mümkündür.
Türk Medeni Kanunu (TMK)
Türk Medeni Kanunu (TMK), 22 Kasım 2001 tarihinde kabul edilip 1 Ocak 2002'de yürürlüğe giren 4721 sayılı kanundur; 1926 tarihli 743 sayılı eski Medeni Kanun'un yerini almıştır. Medeni hukukun temel kaynağı olan kanun, Başlangıç hükümleri (m.1-7) ile Kişiler, Aile, Miras ve Eşya olmak üzere dört kitaptan oluşur ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile bütünleşerek özel hukukun çekirdek mevzuatını kurar.
Kat İrtifakı
Kat İrtifakı, henüz inşası tamamlanmamış veya kat mülkiyetine geçilmemiş arsa üzerinde, ileride bağımsız bölüm hâline gelecek yerler için paylı mülkiyet payına bağlı olarak kurulan [İrtifak Hakkı](/sozluk/medeni-hukuk/irtifak-hakki)dır; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1-3, 14 hükümlerine dayanır. [Kat Mülkiyeti](/sozluk/medeni-hukuk/kat-mulkiyeti)nden farkı, bağımsız bölümün fiilen oluşmamış olmasıdır; kat irtifakı, inşaatın bitiminde kat mülkiyetine dönüşür.
Paylı Mülkiyet
Paylı mülkiyet, TMK m.688-700'de düzenlenen, her paydaşın eşya üzerinde soyut belirli bir pay oranına sahip olduğu birlikte mülkiyet türüdür. Paydaşlar kendi payları üzerinde serbest tasarruf yetkisine sahiptir; üçüncü kişiye satışta diğer paydaşların yasal önalım hakkı (m.732-735) doğar. Yönetim çoğunluk, önemli işler nitelikli çoğunluk, tasarruf oybirliği ile yapılır.
Bağımsız Bölüm
Bağımsız Bölüm, [Kat Mülkiyeti](/sozluk/medeni-hukuk/kat-mulkiyeti) sisteminin temel objesidir; ana yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, depo gibi tek başına bağımsız kullanıma elverişli ayrı ayrı kısımlarını ifade eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1, 2/a, 3 hükümleri bağımsız bölümün niteliğini, eklentilerini ve ortak yerlerle ilişkisini düzenler. Her bağımsız bölüm tam mülkiyete konu olabilir.
Hâkimin Takdir Yetkisi
Hâkimin takdir yetkisi, TMK m.4 gereğince kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini takdir etmeye emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesini ifade eder. Takdir yetkisi keyfî bir yetki değildir; hukuk içinde kalmak, yasa ve içtihatlara uygun davranmak, gerekçelendirmek ve hakkaniyeti gözetmek sınırlarına tabidir. Tazminat miktarı, nafaka takdiri, boşanma kusur oranı ve benzeri pek çok alanda Yargıtay denetimine konu olur.
Birlikte Mülkiyet
Birlikte mülkiyet, bir eşyanın birden fazla kişi tarafından aynı anda ve tam ayni hakla sahiplenilmesi durumudur; TMK m.688-703'te iki türü düzenlenir. Paydaşların soyut pay oranına sahip olduğu paylı mülkiyet (m.688-700) ve pay olmaksızın eşyanın tamamı üzerinde ortak hakka sahip oldukları elbirliği mülkiyet (m.701-703). Miras şirketi ve mal ortaklığı rejimi tipik elbirliği hallerdir.
Mülkiyet
Mülkiyet, TMK m.683'te düzenlenen en geniş ayni haktır; maliki eşyasını hukuk düzeninin sınırları içinde kullanma, yararlanma ve tasarruf (usus, fructus, abusus) yetkileriyle donatan, herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haktır. Taşınır-taşınmaz, tek-birlikte, özel-kamu türlerinde farklılaşır; kaynağını Anayasa m.35 temel hak güvencesinden alır ve kamulaştırma ile sınırlandırma hükümlerine tabidir.
Mülkiyetin Kazanılma Yolları
Mülkiyetin Kazanılma Yolları, [Mülkiyet](/sozluk/medeni-hukuk/mulkiyet) hakkının hukuk düzenince tanınan yollarla bir kişiye geçmesi veya yeni doğmasının sistematik tasnifidir. TMK m.704-777 hükümleri taşınır ve taşınmaz mülkiyetinin iktisabını ayrı ayrı düzenler. Aslen kazanma (ilk kez doğan hak) ile devren kazanma (önceki maliki sürdürme); özgün ve türev kazanım; tescile bağlı ve tescilsiz iktisap; sınıflandırmaları üzerinden eksiksiz çerçeveyi sağlar.
Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenen özel bir mülkiyet rejimidir. Türk Medeni Kanunu m.634 bu özel kanuna genel atıf yapar; ancak düzenleme esas olarak KMK'de yapılmıştır. Mülkiyet hakkının klasik tekli-birlikte rejiminin dışında, bağımsız bölüm + arsa payı ikili yapıda kurulmuş modern kentleşmenin temel eşya hukuku aracıdır.
Kat mülkiyeti iki katmanlı bir mülkiyet rejimidir:
Bu ikili yapı nedeniyle TMK'nın genel mülkiyet kuralları bağımsız bölüme, birlikte mülkiyet hükümleri arsa payına uygulanır; ancak KMK'deki özel kurallar önceliklidir.
Yapılmamış veya inşaat halindeki binalar üzerinde, arsa malikinin ileride yapılacak bağımsız bölümler için arsa payı ve bağımsız bölüm bağını kurma iradesiyle tesis ettiği bir tür irtifak hakkıdır. Henüz bağımsız bölüm fiilen yoktur; ancak müstakbel bölüm için arsa payı ayrılmıştır. İnşaat tamamlanıp yapı kullanma izni alındığında kat mülkiyetine dönüştürülür.
Tamamlanmış ve yapı kullanma izni alınmış binalarda kurulur. Bağımsız bölümler fiilen vardır ve her biri ayrı tapu belgesine bağlanır.
KMK m.3 uyarınca arsa payı ile bağımsız bölüm birbirinden ayrılamaz:
Arsa payı oranı binanın yapımı sırasında projeye göre bağımsız bölümlerin nisbi büyüklüğü ve değeri dikkate alınarak belirlenir.
KMK m.4 ortak yerleri sayar: merdivenler, giriş-çıkışlar, asansör, çatı, dış cephe, kalorifer dairesi, su deposu, temeller, kanallar, kanalizasyon, bahçe (aksi kararlaştırılmadıkça), kapıcı dairesi, ortak tesisatlar.
En üst karar organı — tüm kat maliklerinden oluşur. Yılda en az bir kez toplanır; yönetici seçer, yıllık bütçe ve aidat belirler, yönetim planını değiştirebilir.
Günlük yönetim organı. Bir gerçek kişi veya profesyonel yönetim şirketi olabilir. Yetkiler: aidat toplama, bakım-onarım yaptırma, ortak giderleri ödeme, borçlu maliki icraya verme, davalarda topluluğu temsil.
Kat maliklerinin yönetim kurallarını, ortak giderleri paylaştırma biçimini, yasakları düzenleyen anayasal belgedir. Tescil edilir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Değiştirilmesi için 4/5 çoğunluk gerekir.