Kat irtifakı, Kat Mülkiyeti sistemine girmeyi düşünen ancak henüz inşaatı tamamlanmamış taşınmazlar için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenen geçiş kurumudur. Arsanın paylı mülkiyet payına bağlı olarak ileride doğacak bağımsız bölümler için tesis edilen bu özel İrtifak Hakkı, inşaat tamamlandığında otomatikman kat mülkiyetine dönüşür.
KMK m.1-3 ve m.14 — Yasal Dayanak
KMK m.2/c hükmü kat irtifakını "Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yapılmış veya yapılacak olan bir yapının, kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli olanları üzerinde, malik veya ortak maliklerden birinin lehine, taşınmazın paylı mülkiyetinde olan arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır." şeklinde tanımlar. KMK m.14, kat irtifakının kat mülkiyetine geçişini düzenler.
Kat İrtifakının Hukuki Niteliği
Kat irtifakı sui generis bir hukuki kurumdur:
- Paylı mülkiyete bağlı: Arsanın Paylı Mülkiyet payı esastır; pay devredilmeden irtifak devredilemez
- Eşyaya bağlı irtifak: Pay ile ayrılmaz biçimde bağlıdır
- Geleceğe yönelik: Henüz var olmayan Bağımsız Bölümler için kurulur
- Tescile tabi: Tapu Siciline tescil zorunludur (Tescil İlkeleri)
Kat İrtifakının Tesisi
Şartlar
- Ana taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması (TMK m.688)
- Tüm paydaşların yazılı muvafakati
- Yapı projesi, sözleşme ve listesi (KMK m.12)
- Tapu sicil müdürlüğüne başvuru ve tescil
Tesis İşlemleri
KMK m.10-12 hükümleri tesis prosedürünü şu adımlarla düzenler:
- Yapı projesinin Belediye/İmar Müdürlüğü onayı
- Bağımsız bölümlerin numaralandırılması ve arsa paylarının belirlenmesi
- Yönetim planının hazırlanması
- Resmi senet ve tapu siciline tescil
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Karşılaştırması
| Unsur | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
|---|
| Bağımsız bölüm | Henüz yok | Mevcut ve fiili |
| Hukuki niteliği | İrtifak hakkı | Tam mülkiyet |
| Devir | Pay üzerinden | Bağımsız bölüm üzerinden |
| Aşama | Hazırlık | Nihai |
| Geçiş | Kat mülkiyetine | Doğrudan |
Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Dönüşümü (KMK m.14)
İnşaat tamamlandığında kat irtifakı kendiliğinden kat mülkiyetine dönüşmez; KMK m.14 bir prosedür öngörür:
- Yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) alınması
- Tapu sicil müdürlüğüne başvuru
- Tüm bağımsız bölümlerin ayrı ayrı tescili
- Kat irtifakı kayıtlarının düzeltilmesi (kat mülkiyeti tescili olarak yenilenmesi)
KMK m.14 ayrıca, yapı tamamlanmadan yıkılması veya inşaat ruhsatının iptali hâllerinde kat irtifakının sona ermesini düzenler.
Kat İrtifakı Sahibinin Hakları
Kat irtifakı sahibi:
- Arsa payı üzerinde mülkiyet hakkına sahiptir
- İleride doğacak bağımsız bölüm üzerinde inşa hakkı vardır
- Bağımsız bölüm tamamlandığında kat mülkiyeti hakkı doğar
- Tapu Şerhi ile inşaat sürecini koruyabilir
- Kat irtifakını paydan ayrı olarak satamaz; pay ile birlikte devredilebilir
Sona Erme Sebepleri
Kat irtifakı şu hâllerde sona erer:
- Kat mülkiyetine dönüşüm (olağan sona erme)
- Yapının tamamlanmadan yıkılması
- İnşaat ruhsatının iptali ve uzun süre yenilenmemesi
- Tüm paydaşların terkin talebi
- Mahkeme kararıyla iptal
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- KMK m.2/c tanım: Kat irtifakı, paylı mülkiyet payına bağlı bir irtifak; bağımsız bölüm henüz oluşmamış.
- Geçici kurum: Kat irtifakı kalıcı değil; KMK m.14 ile Kat Mülkiyetine dönüşmek üzere kurulur.
- Pay ile bağ: Kat irtifakı Paylı Mülkiyet payından bağımsız devredilemez.
- Tüm paydaşların muvafakati: Tesis için yazılı şart; eksiklik geçersizlik doğurur.
- Resmi senet + tescil: Tapu Sicili zorunlu; tescilsiz kat irtifakı doğmaz.
- Yıkım/iptal sona erdirir: İnşaat tamamlanmazsa kat irtifakı geri çevrilir.