Son güncelleme:
Üst Hakkı: Üst hakkı, sahibine başkasına ait taşınmaz üzerinde veya altında yapı yapma ve bu yapıyı sürdürme yetkisi veren irtifak hakkıdır. Türk Medeni Kanunu m.826 vd.'da düzenlenmiştir. Bağımsız ve sürekli nitelikte kurulduğunda ayrı bir tapu kütüğü açılarak taşınmaz hükmünde sayılır ve devredilebilir. Süresi en fazla 100 yıl olabilir; süre sonunda yapı taşınmaz malikine geçer. Kat irtifakından farklı olarak müstakil yapı hakkı sağlar.
Tapu Sicili
Tapu sicili, taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni haklara ilişkin işlemlerin alenen tutulduğu resmi sicildir. Türk Medeni Kanunu m.997 vd.'da düzenlenmiştir. Tapu Sicil Tüzüğü ile ayrıntıları belirlenir. Aleniyet, sicile güven ve devletin sorumluluğu temel ilkeleridir; tescil kurucu nitelikte olup taşınmaz üzerindeki ayni haklar ancak sicile tescille kazanılır. Tapu memurları işlemleri devlet adına yapar; yolsuz tescil halinde devlet sorumluluğu doğar.
Taşkın Yapı
Taşkın Yapı, bir taşınmaz üzerinde inşa edilmiş yapının komşu taşınmazın sınırını aşması olgusudur; TMK m.725 hükmü iyiniyetli ve kötüniyetli durumlarda farklı sonuçları düzenler. İyiniyetli yapı sahibi makul bedel karşılığında taşan kısmı koruyabilirken, kötüniyetli yapı sahibi taşan parçayı kaldırmakla yükümlüdür. [Komşuluk Hukuku](/sozluk/medeni-hukuk/komsuluk-hukuku) ve [Mülkiyet](/sozluk/medeni-hukuk/mulkiyet) çatışmasının tipik çözüm kurumudur.
Ayni Haklar
Ayni haklar, bir eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haklar sistemidir; TMK Kitap IV (m.683-1030) kapsamında düzenlenir. Tam ayni hak olan mülkiyet ile sınırlı ayni haklar (irtifak, rehin, taşınmaz yükü) alt dallara ayrılır. Şahsi haklardan farkı doğrudan eşya üzerinde egemenlik, mutlaklık ve sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesidir.
Kat Mülkiyeti
Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde, tamamlanmış bir bina üzerinde bağımsız bölümlerin (daire, dükkan, büro) arsa payı ile bağlantılı olarak özel mülkiyete konu edilmesidir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti ayrımı, ortak yerler, yönetim planı ile yönetici ve kat malikleri kurulu organlarını düzenler. Modern kentleşmenin eşya hukukundaki temel kurumudur.
Taşınmaz Mülkiyeti
Taşınmaz mülkiyeti, TMK m.704-761 arasında düzenlenen, arazi, tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı taşınmazlar ve kaynaklar gibi hareketsiz eşyalar üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kurucu unsuru tapu siciline tescildir (m.705); istisnai aslen kazanım halleri olarak miras, kamulaştırma, kazandırıcı zamanaşımı (m.713) ve işgal yer alır. Komşuluk hukuku (m.737-750) hakkın temel sınırıdır.
Tescil İlkeleri
Tescil ilkeleri, taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hakların tapu siciline kaydedilmesini düzenleyen temel kurallardır. Türk Medeni Kanunu m.1011 vd.'da düzenlenmiştir. Tescil kural olarak kurucu nitelikte olup ayni hakkın doğumu için zorunludur. Asli tescil, şerh ve beyan olmak üzere üç çeşit kayıt yapılır; her biri farklı hukuki sonuç doğurur. Yolsuz tescil iyi niyetli üçüncü kişiyi etkilemez; geçmişe etki ilkesi sıralamayı belirler.
Birlikte Mülkiyet
Birlikte mülkiyet, bir eşyanın birden fazla kişi tarafından aynı anda ve tam ayni hakla sahiplenilmesi durumudur; TMK m.688-703'te iki türü düzenlenir. Paydaşların soyut pay oranına sahip olduğu paylı mülkiyet (m.688-700) ve pay olmaksızın eşyanın tamamı üzerinde ortak hakka sahip oldukları elbirliği mülkiyet (m.701-703). Miras şirketi ve mal ortaklığı rejimi tipik elbirliği hallerdir.
Mülkiyet Hakkı
Mülkiyet hakkı, kişinin bir mala sahip olma, o maldan yararlanma ve üzerinde tasarrufta bulunma yetkisini güvence altına alan ve Anayasa m. 35 ile düzenlenmiş temel haktır. AİHS Ek 1. Protokol m.1 de hakkı ayrıca güvence altına alır. Hak; kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabilir, toplum yararına aykırı kullanılamaz ve kamulaştırma yoluyla devlete geçirilebilir. Sınırlama rejimi Anayasa m. 13 genel kuralına tabidir ve ölçülülük ilkesi çerçevesinde uygulanır.
Kamulaştırma
Kamulaştırma; devlet ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyetteki taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, gerçek karşılığı peşin ve nakden ödenmek suretiyle idareye geçirmesini sağlayan Anayasa m. 46 kaynaklı işlemdir. Mülkiyet hakkına yönelik en ağır devlet müdahalesi olup ölçülülük, kanunilik ve kamu yararı esaslarına bağlıdır; idari yargı, adli yargı ve bireysel başvuru ile çok yönlü denetime tabidir — hâkimlik rehberi.
Sınırlı Ayni Haklar
Sınırlı ayni haklar, malikin mülkiyetine konu eşyada sağlanan ve mülkiyet hakkından daha dar yetkiler tanıyan ayni haklardır. Türk Medeni Kanunu Kitap IV'te düzenlenen bu haklar; irtifak, taşınmaz yükü ve rehin olmak üzere üç ana grupta toplanır. Numerus clausus ilkesi gereği yalnızca kanunda öngörülen tipler kurulabilir. Sahibine eşyayı kullanma, ondan yararlanma veya değerinden alacağını güvenceye alma yetkisi verir; herkese karşı ileri sürülebilir.
İrtifak Hakkı
İrtifak hakkı, sahibine bir eşya üzerinde sınırlı yetkiler tanıyan ayni haktır. Türk Medeni Kanunu m.779 vd.'da düzenlenen irtifak hakkı; eşyaya bağlı veya şahsi olabilir, olumlu ya da olumsuz nitelik taşıyabilir. Sahibine eşyayı belirli bir biçimde kullanma, ondan yararlanma veya malikin bazı yetkilerini kullanmaktan kaçınmasını isteme yetkisi verir. Taşınmaz üzerinde kurulan irtifak hakları kural olarak tapu siciline tescil ile kazanılır.
Taşınmaz Yükü
Taşınmaz yükü, malikinin başka bir kişiye karşı taşınmaz aracılığıyla bir edimde bulunma yükümlülüğü altına girdiği reel yüktür. Türk Medeni Kanunu m.839 vd.'da düzenlenen bu sınırlı ayni hak, alacaklıya taşınmazın değerinden tahsil yetkisi sağlar. Edim para, mal teslimi veya iş görme şeklinde olabilir. Borçlar Kanunu kapsamındaki şahsi yükümlülüklerden farklı olarak yük taşınmaza bağlıdır; mülkiyet el değiştirse de yük yeni malike geçer.
Üst hakkı, sınırlı ayni haklar içinde irtifak hakkı çatısı altında düzenlenen, sahibine başkasının arazisi üzerinde veya altında yapı yapma ve bu yapıyı sürdürme yetkisi veren ayni haktır. TMK m.826/1'e göre üst hakkı, taşınmaz malikinin yapı malikinden ayrılmasını sağlar ve "üstte olan altta olana tâbidir" (superficies solo cedit) kuralının istisnasını oluşturur.
Üst hakkı taşınmaz mülkiyeti üzerinde kurulur ve kuruluşundan itibaren yapı, üst hakkı sahibinin mülkü olur. Bu yönüyle olağan irtifaklardan ayrılır; çünkü hak sahibine yalnızca kullanma değil, yapı üzerinde müstakil mülkiyet sağlar.
TMK m.826/3 üst hakkını iki türe ayırır:
1. Bağımlı (Şahsi) Üst Hakkı: Belirli kişi yararına kurulur; devir ve miras yasağı vardır. Sahibinin ölümü ile sona erer ve genellikle kısa süreli kurulur. Şahsi irtifak niteliğindedir.
2. Bağımsız ve Sürekli Üst Hakkı: En az 30 yıl süre ile kurulan ve devredilebilen üst hakkıdır. Bağımsız tapu kütüğü açılarak taşınmaz hükmüne sokulur (TMK m.704); satılabilir, miras yoluyla geçer, ipotek konusu olur. Bu hâliyle taşınmaz mülkiyeti gibi işlem görür ve ayni haklar sisteminde kendine özgü bir yapı oluşturur.
Süre üst sınırı 100 yıldır (TMK m.836); sürenin uzatılması mümkündür ancak yeni tescil gerekir.
Üst hakkı, kat mülkiyeti ve kat irtifakı ile karıştırılmamalıdır:
Birlikte mülkiyet konusu arsada üst hakkı kurulması paydaşların oybirliği gerektirir.
Üst hakkı sözleşmesi resmi şekilde tapu sicili memuru huzurunda yapılır; tescil ile kurulur. Tescil ilkeleri gereği taşınmaz mülkiyeti malikinin yazılı izni şarttır. Bağımsız ve sürekli üst hakkında ayrıca bağımsız tapu kütüğü talep edilir.
Bedel olarak süresiz kira (irat) veya tek seferlik ödeme kararlaştırılabilir. İrat şeklindeki ödeme aslında taşınmaz yükü niteliğinde olabilir.
Üst hakkı süre dolması, feragat, kamulaştırma, yapının yok olması veya konfüzyon ile sona erer. Süre dolduğunda yapı kendiliğinden taşınmaz malikine geçer (TMK m.834); aksi kararlaştırılmadıkça malik bedel ödemekle yükümlü değildir. Bedel kararlaştırılmışsa hakkaniyete uygun belirlenir.
Hak sona erdiğinde mülkiyet hakkı malik lehine birleşir; yapı arsanın bütünleyici parçası haline döner.