Son güncelleme:
Tapu Kütüğü: Tapu kütüğü, taşınmaz mülkiyetinin ve bağlantılı ayni hakların kayıt altına alındığı resmî kütüktür. TMK m.997-1011 ve Tapu Sicili Tüzüğü hükümleri kapsamında her taşınmaz için ayrı bir kütük sayfası tutulur. Mülkiyet, sınırlı ayni haklar, şerhler, beyanlar ve haciz kayıtları bu kütüğe işlenir; aleniyet ilkesi ve siciline güven prensipleri çerçevesinde herkese açıktır. Tapu sicilinin merkez belgesi olarak kabul edilir.
Tapu kütüğü, taşınmaz mülkiyetinin ve bağlantılı ayni hakların kayıt altına alındığı resmî kütüktür. Tapu sicili ana belgesi olarak kabul edilir. TMK m.997-1011 hükümleri ve Tapu Sicili Tüzüğü tapu kütüğünün tutuluş usulünü düzenler.
Her taşınmaz için ayrı bir kütük sayfası tutulur; bu sayfaya mülkiyet, sınırlı ayni haklar, tapu şerhleri, beyanlar ve haciz kayıtları işlenir.
Tapu kütüğü pafta (kadastro paftası) ile birlikte taşınmazın kimliğini gösterir. Pafta fiziksel sınır; kütük hukuki kayıtları içerir.
Tapu sicilinin aleniyet ilkesi (TMK m.1011) gereği tapu kütüğü herkesin incelemesine açıktır. İlgili olduğunu kanıtlayan kişi tapu kayıtlarını isteyebilir.
Tescil ilkeleri — sebebe bağlılık, tescil zorunluluğu, sıra ilkesi — tapu kütüğüne uygulanır.
Tapu siciline güven (TMK m.1023) iyi niyetli üçüncü kişiye tapu kütüğüne dayanma imkânı tanır.
Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) tapu kütüğünün dijital uygulamasıdır. Tüm Türkiye'de elektronik kayıt esasına geçilmiştir; ancak hukuki yapı tapu kütüğü prensiplerini sürdürür.
Resmi Gazete
Tapu Sicili
Tapu sicili, taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni haklara ilişkin işlemlerin alenen tutulduğu resmi sicildir. Türk Medeni Kanunu m.997 vd.'da düzenlenmiştir. Tapu Sicil Tüzüğü ile ayrıntıları belirlenir. Aleniyet, sicile güven ve devletin sorumluluğu temel ilkeleridir; tescil kurucu nitelikte olup taşınmaz üzerindeki ayni haklar ancak sicile tescille kazanılır. Tapu memurları işlemleri devlet adına yapar; yolsuz tescil halinde devlet sorumluluğu doğar.
Tapu Sicilinin Aleniyet İlkesi
Tapu Sicilinin Aleniyet İlkesi, Tapu Sicili'nin herkese açık tutulmasını ve ilgisini inanılır kılan kişilerin sicil kayıtlarını inceleme ile örnek alma yetkisini düzenleyen ilkedir; TMK m.1020 hükmüne dayanır. İlke, taşınmaz üzerindeki ayni hakların öğrenilebilirliğini güvence altına alır ve Tapu Siciline Güven İlkesi ile birlikte siciller hukukunun omurgasını oluşturur.
Tapu Şerhi Türleri
Tapu Şerhi, Tapu Sicili'nde ayni hak niteliğinde olmayan ancak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik kazandırmak amacıyla kütüğe işlenen kayıtlardır; TMK m.1009-1011 hükümleri üç temel kategoriyi düzenler: kişisel haklara şerh, tasarruf yetkisi kısıtlamalarına şerh ve geçici tescil şerhi. Şerh, ilgili hakkı Tapu Sicilinin Güveni İlkesi kapsamına dahil eder.
Yolsuz Tescil
Yolsuz Tescil, Tapu Sicili'ndeki tescilin sicil dışı maddi durumla uyuşmaması; başka bir ifadeyle gerçek hak sahibinin sicilde gözükmemesi veya gerçekte var olmayan bir hakkın sicile yazılmasıdır. TMK m.1024-1027 hükümleri yolsuz tescil hâllerini ve sonuçlarını düzenler. Yolsuz tescil baştan veya sonradan yolsuz olabilir; her iki durumda da Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi imkânı doğar.
İpotek
İpotek, bir alacağın taşınmaz değeri ile güvenceye alındığı, en yaygın taşınmaz rehni türüdür. Türk Medeni Kanunu m.881 vd.'da düzenlenmiştir. Mevcut, gelecekte doğacak veya şarta bağlı alacaklar için kurulabilir; alacağa bağımlıdır ve alacak sona erince ipotek de sona erer. Anapara veya üst sınır ipoteği şeklinde kurulabilir. Borç ifa edilmezse alacaklı icra yoluyla taşınmazı paraya çevirir ve satış bedelinden öncelikli tahsil eder.
Tapu Sicilinin Güveni İlkesi
Tapu Sicilinin Güveni İlkesi (tapu siciline güven ilkesi), Tapu Sicili'ndeki kayda iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişinin korunmasını öngören temel ilkedir; TMK m.1023 hükmüne dayanır. Sicil dışı maddi durum kayıtla uyuşmasa bile, iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı geçerli sayılır. Bu ilke Tapu Sicilinin Aleniyet İlkesi ile birlikte taşınmaz hukukunun güvenliğini sağlar.
Tescil İlkeleri
Tescil ilkeleri, taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hakların tapu siciline kaydedilmesini düzenleyen temel kurallardır. Türk Medeni Kanunu m.1011 vd.'da düzenlenmiştir. Tescil kural olarak kurucu nitelikte olup ayni hakkın doğumu için zorunludur. Asli tescil, şerh ve beyan olmak üzere üç çeşit kayıt yapılır; her biri farklı hukuki sonuç doğurur. Yolsuz tescil iyi niyetli üçüncü kişiyi etkilemez; geçmişe etki ilkesi sıralamayı belirler.
Sınırlı Ayni Haklar
Sınırlı ayni haklar, malikin mülkiyetine konu eşyada sağlanan ve mülkiyet hakkından daha dar yetkiler tanıyan ayni haklardır. Türk Medeni Kanunu Kitap IV'te düzenlenen bu haklar; irtifak, taşınmaz yükü ve rehin olmak üzere üç ana grupta toplanır. Numerus clausus ilkesi gereği yalnızca kanunda öngörülen tipler kurulabilir. Sahibine eşyayı kullanma, ondan yararlanma veya değerinden alacağını güvenceye alma yetkisi verir; herkese karşı ileri sürülebilir.