Son güncelleme:
Oturma (Sükna) Hakkı: Oturma hakkı (sükna), sahibine başkasına ait bir konutta veya konutun bir bölümünde oturma yetkisi veren şahsi irtifak hakkıdır. Türk Medeni Kanunu m.823 vd.'da düzenlenen bu hak; intifa hakkının dar bir türü niteliğindedir. Kişiye sıkı sıkıya bağlıdır, devredilemez ve mirasçılara geçmez. Sahibi ailesi ve ev halkı ile birlikte konutu kullanabilir; ancak kira yetkisi yoktur. Hak sahibinin ölümü ile sona erer.
Tapu Sicili
Tapu sicili, taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni haklara ilişkin işlemlerin alenen tutulduğu resmi sicildir. Türk Medeni Kanunu m.997 vd.'da düzenlenmiştir. Tapu Sicil Tüzüğü ile ayrıntıları belirlenir. Aleniyet, sicile güven ve devletin sorumluluğu temel ilkeleridir; tescil kurucu nitelikte olup taşınmaz üzerindeki ayni haklar ancak sicile tescille kazanılır. Tapu memurları işlemleri devlet adına yapar; yolsuz tescil halinde devlet sorumluluğu doğar.
Fer'î Zilyet
Fer'î zilyet, bir eşyayı malik sıfatı olmaksızın ama sınırlı ayni hak (intifa, rehin) veya kişisel hak (kira, ariyet, vedia) temeliyle kendi adına elinde bulunduran zilyet türüdür (TMK m.974). Tipik örnekleri kiracı, ariyet alan ve saklayandır; aslî zilyet olan malikle birlikte çift katlı zilyetlik oluşturur. Zilyetlik davalarını açma hakkı, fer'î zilyede tanınan önemli bir korumadır.
Konut Dokunulmazlığı
Konut dokunulmazlığı, kişinin konutuna izni dışında girilmesini, arama yapılmasını ve eşyasına el konulmasını yasaklayan kişilik hakkıdır. Anayasa m. 21 uyarınca hak ancak usulüne uygun hâkim kararıyla; gecikmesinde sakınca bulunan hâllerde ise kanunla yetkili merciin yazılı emriyle sınırlandırılabilir. Sınırlama millî güvenlik, kamu düzeni, suç önleme, genel sağlık-ahlâk veya başkalarının haklarının korunması amaçlarıyla ve ölçülü biçimde mümkündür.
Ayni Haklar
Ayni haklar, bir eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haklar sistemidir; TMK Kitap IV (m.683-1030) kapsamında düzenlenir. Tam ayni hak olan mülkiyet ile sınırlı ayni haklar (irtifak, rehin, taşınmaz yükü) alt dallara ayrılır. Şahsi haklardan farkı doğrudan eşya üzerinde egemenlik, mutlaklık ve sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesidir.
Taşınmaz Mülkiyeti
Taşınmaz mülkiyeti, TMK m.704-761 arasında düzenlenen, arazi, tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı taşınmazlar ve kaynaklar gibi hareketsiz eşyalar üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kurucu unsuru tapu siciline tescildir (m.705); istisnai aslen kazanım halleri olarak miras, kamulaştırma, kazandırıcı zamanaşımı (m.713) ve işgal yer alır. Komşuluk hukuku (m.737-750) hakkın temel sınırıdır.
Aile Konutu
Aile konutu, Türk Medeni Kanunu m.194 hükmü ile özel koruma altına alınmış, eşlerin evlilik birliğinin merkezi olarak birlikte kullandıkları ve aile hayatının sürdürüldüğü konuttur. Eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmaksızın aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, konutu devredemez veya üzerindeki hakları sınırlayamaz. Mülkiyet veya kira hakkı hangi eşte olursa olsun koruma geçerlidir; tapu siciline aile konutu şerhi işlenerek üçüncü kişilere karşı etkinleştirilir.
İntifa Hakkı
İntifa hakkı, sahibine başkasına ait bir eşyadan tam yararlanma yetkisi veren şahsi irtifak hakkıdır. Türk Medeni Kanunu m.794 vd.'da düzenlenen intifa; taşınır, taşınmaz, hak veya bütün bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Sahibi eşyayı kullanma ve semerelerini elde etme hakkına sahiptir; ancak eşyanın özünü koruma ve devir yasağı yükümlülüğü altındadır. Aksi kararlaştırılmadıkça mirasçılara geçmez ve hak sahibinin ölümü ile sona erer.
Mülkiyet Hakkı
Mülkiyet hakkı, kişinin bir mala sahip olma, o maldan yararlanma ve üzerinde tasarrufta bulunma yetkisini güvence altına alan ve Anayasa m. 35 ile düzenlenmiş temel haktır. AİHS Ek 1. Protokol m.1 de hakkı ayrıca güvence altına alır. Hak; kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabilir, toplum yararına aykırı kullanılamaz ve kamulaştırma yoluyla devlete geçirilebilir. Sınırlama rejimi Anayasa m. 13 genel kuralına tabidir ve ölçülülük ilkesi çerçevesinde uygulanır.
Kamulaştırma
Kamulaştırma; devlet ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyetteki taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, gerçek karşılığı peşin ve nakden ödenmek suretiyle idareye geçirmesini sağlayan Anayasa m. 46 kaynaklı işlemdir. Mülkiyet hakkına yönelik en ağır devlet müdahalesi olup ölçülülük, kanunilik ve kamu yararı esaslarına bağlıdır; idari yargı, adli yargı ve bireysel başvuru ile çok yönlü denetime tabidir — hâkimlik rehberi.
Sınırlı Ayni Haklar
Sınırlı ayni haklar, malikin mülkiyetine konu eşyada sağlanan ve mülkiyet hakkından daha dar yetkiler tanıyan ayni haklardır. Türk Medeni Kanunu Kitap IV'te düzenlenen bu haklar; irtifak, taşınmaz yükü ve rehin olmak üzere üç ana grupta toplanır. Numerus clausus ilkesi gereği yalnızca kanunda öngörülen tipler kurulabilir. Sahibine eşyayı kullanma, ondan yararlanma veya değerinden alacağını güvenceye alma yetkisi verir; herkese karşı ileri sürülebilir.
İrtifak Hakkı
İrtifak hakkı, sahibine bir eşya üzerinde sınırlı yetkiler tanıyan ayni haktır. Türk Medeni Kanunu m.779 vd.'da düzenlenen irtifak hakkı; eşyaya bağlı veya şahsi olabilir, olumlu ya da olumsuz nitelik taşıyabilir. Sahibine eşyayı belirli bir biçimde kullanma, ondan yararlanma veya malikin bazı yetkilerini kullanmaktan kaçınmasını isteme yetkisi verir. Taşınmaz üzerinde kurulan irtifak hakları kural olarak tapu siciline tescil ile kazanılır.
Oturma hakkı (Latince habitatio, Türk hukukunda eski adıyla sükna), sınırlı ayni haklar içinde yer alan en dar kapsamlı kullanım irtifakıdır. TMK m.823/1'e göre oturma hakkı, sahibine bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. İrtifak hakkı çatısı altındaki şahsi irtifaklardandır ve intifa hakkının özel bir türü olarak kabul edilir.
Oturma hakkı ayni haklar sistemi içinde yer alır; herkese karşı ileri sürülebilir. Konutun maliki değişse bile taşınmaz mülkiyeti yeni malik için yüklü kalır.
Oturma hakkı, intifanın daha dar bir türü olarak konumlanır:
Konu Bakımından: İntifa her tür eşyada kurulabilirken, oturma hakkı yalnızca konut amaçlı bina veya bölüm üzerinde kurulabilir. Ticari yapı, depo veya tarla oturma hakkına konu olamaz.
Yararlanma Kapsamı: İntifa hem kullanma hem semerelerden yararlanma içerir; oturma hakkı yalnızca konut olarak kullanma yetkisi verir. Kira geliri elde etme yetkisi yoktur.
Devredilebilirlik: İntifa kullanımı kira ile başkasına bırakılabilir; oturma hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlı olduğundan kullanımı da kural olarak devredilemez.
Aile konutu ile karıştırılmamalıdır; aile konutu şerhi koruyucu nitelikte iken oturma hakkı ayni haktır. Konut dokunulmazlığı anayasal güvencesi de farklı işler.
TMK m.823/2 oturma hakkını iki tipe ayırır:
1. Münhasır Oturma Hakkı: Sahibi konutta tek başına oturur ve başkalarını kabul edemez (sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa).
2. Aile ile Birlikte Oturma Hakkı (yaygın tip): Sahibi ailesi (eş, çocuklar, ana-baba) ve ev halkı ile birlikte konutu kullanır. TMK m.824 bu hâlde aile bireylerinin de hak kapsamında olduğunu belirtir; ancak hak sahibi yine de hak sahibidir, aile bireyleri kendi başına oturma hakkı sahibi değildir.
Mülkiyet hakkı sahibinin yetkileri oturma hakkı yüküyle sınırlıdır; ancak hakkın kapsamını aşan kullanım malikin müdahale yetkisi doğurur.
Oturma hakkı devredilemez ve miras yoluyla geçmez; hak sahibinin ölümü ile kendiliğinden sona erer (TMK m.825). Feri zilyet sıfatıyla konutta kalan aile bireyleri, hak sahibinin ölümü üzerine konutu malike teslim etmekle yükümlüdür. Hakkın kullanımının kira ile başkasına bırakılması da kural olarak yasaktır.
Diğer sona erme sebepleri: feragat, sürenin dolması (süreli oturma hakkında), konutun yok olması, tapu sicilinden terkin, kamulaştırma ve konfüzyondur. Olağan bakım giderleri (m.825/2) hak sahibine ait olup olağanüstü onarımlar malikten talep edilebilir.