Tanım ve Hukuki Konum
Ortak gider, Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı KMK) m.20 kapsamında bir anagayrımenkulün ortak yer ve tesislerine ilişkin bakım, onarım, hizmet bedellerinin kat malikleri arasında paylaştırılan miktarıdır. Apartman yönetiminin işleyişinin mali temelini oluşturur.
KMK m.20 hükmü ortak gider tanımını ve paylaştırma esaslarını düzenler; yönetim planı ile detaylar belirlenir.
Ortak Gider Türleri
Sürekli Ortak Giderler
- Hizmet bedelleri: Bekçi, kapıcı, temizlik, bahçıvan ücretleri.
- Tesisat işletmesi: Asansör elektrik bakım, ısıtma yakıt, su giderleri.
- Sigorta: Anagayrımenkul yangın, deprem sigortası.
- Yönetim ücreti: Yönetici ücreti.
Bakım ve Onarım Giderleri
- Ortak yerlerde rutin bakım (boyama, temizlik).
- Tesis onarımı (asansör motoru, çatı izolasyonu).
- Acil onarım (su patlağı, elektrik arızası).
Olağanüstü Giderler
Büyük tadilat, yapısal güçlendirme, ortak alan yenileme. KMK m.42-44 hükümleri kapsamında özel düzenleme.
Pay Dağıtımı
Arsa Payı Bazlı (KMK m.20)
Genel kural: ortak gider arsa payı oranında paylaştırılır. Arsa payı bağımsız bölümün anagayrımenkul üzerindeki oranını gösterir.
Bağımsız Bölüm Sayısı
Yönetim planı bağımsız bölüm sayısı bazlı paylaşımı tercih edebilir — örneğin asansör giderleri.
Karma Sistem
Bazı giderler arsa payı, bazıları bağımsız bölüm sayısı bazında dağıtılabilir. Yönetim planı detayları belirler.
Ödeme Yükümlülüğü ve Tahsilat
Ödeme Borcu
KMK m.20 hükmü kat malikinin ortak gideri ödemeyi yükümlülük sayar. Ödememe hâlinde yönetici gecikme faizi uygulayabilir.
İcra Takibi
Yönetici, ödenmeyen ortak giderler için icra takibi başlatabilir. KMK m.20/c hükmü icra takibinin süresini ve usulünü belirler.
Geç Ödeme Cezası
Yönetim planı gecikme faizi/cezası belirleyebilir. Yargıtay içtihadı aşırı yüksek faizin geçersizliğini öngörür (hakkın kötüye kullanılması yasağı).
Yasal Rehin Hakkı
KMK m.22 hükmü kapsamında ortak gider alacağı için yasal ipotek hakkı doğar; tapu kütüğüne tescil edilebilir.
Kiracı Sorumluluğu
Bağımsız bölüm sahibi ortak gideri yönetime karşı yükümlüdür. Kiracı, kira sözleşmesi gereği ödeme yapabilir; ancak yönetime karşı asıl sorumlu kat malikidir. Kira sözleşmesinde aksine düzenleme iptal edilebilir hükümlerden değildir.
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- Ortak gider = anagayrımenkulün ortak yer-tesis bakım/hizmet bedelleri: KMK m.20.
- Arsa payı bazlı paylaşım kuraldır: Yönetim planında değiştirilebilir.
- Yasal ipotek hakkı (KMK m.22): Ortak gider alacağı için tapu kütüğüne tescil edilebilir.
- İcra takibi yetkisi yönetici elindedir: Ödenmeyen ortak giderler için.
- Aşırı geç ödeme cezası geçersiz: Yargıtay içtihadı hakkın kötüye kullanılması sınırını uygular.
- Kiracı yardımcı; asıl sorumlu kat maliki: Yönetim kira sözleşmesini kabul etmek zorunda değildir.