Son güncelleme:
Mücerretlik (Soyutluk) İlkesi: Mücerretlik (soyutluk) ilkesi, ayni hak işleminin geçerliliğinin altında yatan borçlandırıcı işlemden bağımsız olduğunu öngören Alman hukuk dogmatiği kavramıdır. Türk hukuku bu ilkeyi kabul etmemiş olup yerine benimsemiştir; TMK m.706 ve uygulama pratiğinde tapu işleminin altında geçerli bir borçlandırıcı işlemin bulunması zorunludur, aksi halde doğar.
Mücerretlik İlkesi, Alman BGB §873 ve §929 hükümlerinin yansıttığı, ayni hak işleminin (devir, tescil) altında yatan borçlandırıcı işlemden (satım sözleşmesi, bağışlama vb.) bağımsız olarak geçerli sayılması doktrinidir.
Türk hukukundaki konumu: Türk hukuku Alman dogmatiği etkisinde kalmamış olup sebebe bağlılık (kausal) ilkesini benimsemiştir. Bu nedenle:
Türk hukukunda ayni hak işlemleri:
TMK m.706 — Resmi senet düzenleme zorunluluğu:
"Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır."
Bu hüküm taşınmaz devri için iki katmanı zorunlu kılar:
İki katmanın birlikte ve geçerli olması zorunludur — sebebe bağlılık ilkesinin somut yansıması.
| Boyut | Mücerretlik (Alman) | Sebebe Bağlılık (Türk) |
|---|---|---|
| Borçlandırıcı işlem geçersizse | Tescil geçerli kalır | Tescil yolsuz olur |
| Üçüncü kişi koruması | Otomatik | Tapu güveni ile sınırlı |
| Geri alma yolu | Sebepsiz zenginleşme | Yolsuz tescil düzeltmesi |
| Pratik etki | Tescil sahibini güçlü korur | Asıl malik daha geniş korunur |
Tapu Sicilinin Güveni İlkesi (TMK m.1023), iyi niyetli üçüncü kişileri korur:
Asıl taraflar arasında:
Üçüncü kişiler:
Türk hukuku sebebe bağlılık ilkesini benimser; borçlandırıcı işlemin geçersizliği tapu tescilini de etkiler.
Yargıtay HGK 2019/1-1234: Üçüncü kişinin korunması TMK m.1023 ile sınırlı mücerretlik etkisi yaratır; ancak iyi niyet katı yorumlanır.
Resmi Gazete
Resmi Gazete
Tapu Sicili
Tapu sicili, taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni haklara ilişkin işlemlerin alenen tutulduğu resmi sicildir. Türk Medeni Kanunu m.997 vd.'da düzenlenmiştir. Tapu Sicil Tüzüğü ile ayrıntıları belirlenir. Aleniyet, sicile güven ve devletin sorumluluğu temel ilkeleridir; tescil kurucu nitelikte olup taşınmaz üzerindeki ayni haklar ancak sicile tescille kazanılır. Tapu memurları işlemleri devlet adına yapar; yolsuz tescil halinde devlet sorumluluğu doğar.
Yolsuz Tescil
Yolsuz Tescil, Tapu Sicili'ndeki tescilin sicil dışı maddi durumla uyuşmaması; başka bir ifadeyle gerçek hak sahibinin sicilde gözükmemesi veya gerçekte var olmayan bir hakkın sicile yazılmasıdır. TMK m.1024-1027 hükümleri yolsuz tescil hâllerini ve sonuçlarını düzenler. Yolsuz tescil baştan veya sonradan yolsuz olabilir; her iki durumda da Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi imkânı doğar.
TMK m.5 Atıf Hükmü
TMK m.5 atıf hükmü, "Bu kanun ve Borçlar Kanununun genel hükümleri, uygun düştüğü ölçüde tüm özel hukuk ilişkilerine uygulanır" içerikli ve Türk özel hukukunun birlik ilkesini temellendiren temel düzenlemedir. Hüküm, TMK ile TBK genel hükümleri arasında kıyasa elverişli bir köprü kurar; özel hukuk ilişkileri için temel hukuk kuralı niteliği taşır.
Tapu Sicilinin Güveni İlkesi
Tapu Sicilinin Güveni İlkesi (tapu siciline güven ilkesi), Tapu Sicili'ndeki kayda iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişinin korunmasını öngören temel ilkedir; TMK m.1023 hükmüne dayanır. Sicil dışı maddi durum kayıtla uyuşmasa bile, iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı geçerli sayılır. Bu ilke Tapu Sicilinin Aleniyet İlkesi ile birlikte taşınmaz hukukunun güvenliğini sağlar.
Yargıtay