Tanım ve Hukuki Konum
KMK yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı KMK) m.34-44 hükümleri kapsamında kat malikleri kurulu tarafından seçilen, anagayrımenkulün ortak yer ve tesislerini yöneten kişidir. Sekiz veya daha çok bağımsız bölümlü binalarda yönetici tutmak zorunludur (KMK m.34/I).
Yöneticinin Seçimi ve Görev Süresi
Seçim
Yönetici kat malikleri kurulu tarafından salt çoğunlukla seçilir. Adaylar kat maliklerinden veya dışarıdan (profesyonel yönetim şirketi) olabilir.
Görev Süresi
Kural olarak 1 yıl (KMK m.34/II). Yönetim planında daha uzun süre belirlenebilir. Görev süresi sonunda yenilenmezse kurul tekrar seçim yapar.
Azil
Kat malikleri kurulu salt çoğunlukla yöneticiyi azledebilir (KMK m.39); ayrıca KMK m.42 kapsamında dürüstlük kuralına aykırılık veya yetersizlik durumunda mahkeme kararıyla azil mümkündür.
Yöneticinin Yetkileri (KMK m.35)
Yönetim İşleri
- Anagayrımenkulün ortak yer ve tesislerinin bakım, onarım, temizliği.
- Hizmetlerin yürütülmesi (asansör, ısıtma, su, doğal gaz).
- Sözleşmelerin akdi (hizmet sağlayıcılarla).
Mali İşler
- Ortak giderlerin hesaplanması, tarife oluşturulması.
- Ortak giderlerin tahsili, ödenmeyenler için icra takibi.
- Hesap tutma, defter tutma yükümlülüğü.
Yönetici dış ilişkilerde anagayrımenkulü temsil eder; üçüncü kişilerle akdettiği sözleşmeler kat maliklerini bağlar.
Yöneticinin Sorumlulukları (KMK m.40-41)
Hesap Verme Yükümlülüğü
KMK m.41 hükmü yıllık hesap verme zorunluluğunu öngörür. Yönetici, gelir-gider hesabını, ortak gider tahsilatlarını kat malikleri kuruluna sunar.
Özen Yükümlülüğü
Vekâlet sözleşmesi hükümleri kıyasen uygulanır (KMK m.40). Özenli yönetim, kayıt tutma, dürüstlük kuralına uygun davranma şartları aranır.
Tazminat Sorumluluğu
İhmal veya kasten verdiği zararlardan kat maliklerine karşı sorumludur. İyi niyet ve dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilir.
Yönetim Planı ile Sınırlandırma
Yönetim planı yöneticinin yetki ve sorumluluklarını detaylı düzenleyebilir. Yönetici kat malikleri kurulu kararları ve yönetim planı çerçevesinde hareket etmek zorundadır; aksi hâlde hakkın kötüye kullanılması iddia edilebilir.
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- KMK m.34: 8 ve daha çok bağımsız bölümde yönetici zorunlu: Daha az bağımsız bölümde isteğe bağlı.
- Görev süresi 1 yıl kural: Yönetim planında değiştirilebilir.
- Vekâlet sözleşmesi hükümleri kıyasen uygulanır: KMK m.40 atfı; özen yükümlülüğü.
- Yıllık hesap verme zorunluluğu: KMK m.41; ortak gider tahsilatı detayları.
- Mahkeme kararı ile azil mümkün: Dürüstlük aykırılığı veya yetersizlik durumunda (KMK m.42).
- Ortak gider icra takibi yetkisi: Yönetici ödenmeyen ortak giderler için icra takibi başlatabilir.