Tanım ve Hukuki Konum
Kat malikleri kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı KMK) kapsamında bir anagayrımenkulün bağımsız bölüm maliklerinin oluşturduğu, ortak yer ve tesislerin yönetimini düzenleyen organdır. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulan binalarda kurul kuruluşu zorunludur.
KMK m.27-32 hükümleri kurul ile ilgili temel düzenlemeleri içerir: kuruluş, toplantı çağrısı, karar nisapları, yetkiler.
Kurul Toplantı Türleri
Olağan Toplantı (KMK m.29)
Yılda en az bir kez yapılır; her yıl Ocak ayında toplanmak kuraldır. Yönetim planında farklı bir tarih belirlenebilir. Yönetici çağrı yapar.
Kat maliklerinin 1/3 oranı talep ederse veya yönetici gerekli görürse yapılabilir. İvedi durumlarda hızlı karar alınması için kullanılır.
Karar Nisapları (KMK m.30)
Karar konusuna göre üç farklı nisap uygulanır:
Genel kural — toplantıya katılan kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından salt çoğunluğu. Yönetici seçimi, ortak gider hesabı kabulü gibi sıradan kararlar.
Beşte Dört Çoğunluğu
Yönetim planı değişikliği, ortak yer ve tesislerin nitelik değişikliği gibi önemli kararlar bu nisapla alınır (KMK m.28).
Oybirliği
Kat mülkiyetinin sona erdirilmesi, anagayrımenkulün niteliğinin değiştirilmesi gibi temel kararlar tüm kat maliklerinin onayını gerektirir.
Oy Hakkı Sistemi (KMK m.31)
Her kat maliki bir oy hakkına sahiptir. Birden çok bağımsız bölüm sahibi olan kişi her bağımsız bölüm için ayrı oya sahiptir; ancak toplam oy hakkı tüm oyların 1/3'ünü geçemez. Arsa payı bağımsız bölüm sayısı kadar etkilidir.
Kurulun Yetkileri
- Yönetici seçimi/azli (KMK m.34).
- Yönetim planı hazırlama veya değiştirme.
- Ortak gider tarife belirleme.
- Ortak yer ve tesislerin kullanımı, bakım, onarım kararları.
- Bağımsız bölüm kullanım kurallarının belirlenmesi (KMK m.18).
- Kat irtifakının kat mülkiyetine geçirilmesi (KMK m.10).
Kurul Kararına İtiraz
Kurul kararının kanuna ya da yönetim planına aykırı olduğunu düşünen kat maliki KMK m.33 hükmünce dava açabilir. Dava açma süresi karar tarihinden itibaren 6 aydır; bu hak düşürücü süredir.
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- Kat malikleri kurulu = bağımsız bölüm maliklerinin oluşturduğu yönetim organı: KMK m.27-32 düzenler.
- Üç karar nisabı: salt çoğunluk, 4/5 çoğunluğu, oybirliği: Konuya göre değişir; 4/5 yönetim planı değişikliğinde aranır.
- Oy hakkı bağımsız bölüm sayısına göre; 1/3 üst sınır: Tek malikin domine etmesini önler (KMK m.31).
- Olağan toplantı yılda 1, olağanüstü 1/3 talep ile: KMK m.29.
- Kurul kararına itiraz 6 ay hak düşürücü süre: KMK m.33.
- Yönetici kurul tarafından seçilir/azledilir: KMK m.34.