Son güncelleme:
İpotek: İpotek, bir alacağın taşınmaz değeri ile güvenceye alındığı, en yaygın taşınmaz rehni türüdür. Türk Medeni Kanunu m.881 vd.'da düzenlenmiştir. Mevcut, gelecekte doğacak veya şarta bağlı alacaklar için kurulabilir; alacağa bağımlıdır ve alacak sona erince ipotek de sona erer. Anapara veya üst sınır ipoteği şeklinde kurulabilir. Borç ifa edilmezse alacaklı icra yoluyla taşınmazı paraya çevirir ve satış bedelinden öncelikli tahsil eder.
Tapu Sicili
Tapu sicili, taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni haklara ilişkin işlemlerin alenen tutulduğu resmi sicildir. Türk Medeni Kanunu m.997 vd.'da düzenlenmiştir. Tapu Sicil Tüzüğü ile ayrıntıları belirlenir. Aleniyet, sicile güven ve devletin sorumluluğu temel ilkeleridir; tescil kurucu nitelikte olup taşınmaz üzerindeki ayni haklar ancak sicile tescille kazanılır. Tapu memurları işlemleri devlet adına yapar; yolsuz tescil halinde devlet sorumluluğu doğar.
Tapu Şerhi Türleri
Tapu Şerhi, [Tapu Sicili](/sozluk/medeni-hukuk/tapu-sicili)'nde ayni hak niteliğinde olmayan ancak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik kazandırmak amacıyla kütüğe işlenen kayıtlardır; TMK m.1009-1011 hükümleri üç temel kategoriyi düzenler: kişisel haklara şerh, tasarruf yetkisi kısıtlamalarına şerh ve geçici tescil şerhi. Şerh, ilgili hakkı [Tapu Sicilinin Güveni İlkesi](/sozluk/medeni-hukuk/tapu-sicilinin-guveni-ilkesi) kapsamına dahil eder.
Ayni Haklar
Ayni haklar, bir eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haklar sistemidir; TMK Kitap IV (m.683-1030) kapsamında düzenlenir. Tam ayni hak olan mülkiyet ile sınırlı ayni haklar (irtifak, rehin, taşınmaz yükü) alt dallara ayrılır. Şahsi haklardan farkı doğrudan eşya üzerinde egemenlik, mutlaklık ve sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesidir.
Kat Mülkiyeti
Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde, tamamlanmış bir bina üzerinde bağımsız bölümlerin (daire, dükkan, büro) arsa payı ile bağlantılı olarak özel mülkiyete konu edilmesidir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti ayrımı, ortak yerler, yönetim planı ile yönetici ve kat malikleri kurulu organlarını düzenler. Modern kentleşmenin eşya hukukundaki temel kurumudur.
Taşınmaz Mülkiyeti
Taşınmaz mülkiyeti, TMK m.704-761 arasında düzenlenen, arazi, tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı taşınmazlar ve kaynaklar gibi hareketsiz eşyalar üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kurucu unsuru tapu siciline tescildir (m.705); istisnai aslen kazanım halleri olarak miras, kamulaştırma, kazandırıcı zamanaşımı (m.713) ve işgal yer alır. Komşuluk hukuku (m.737-750) hakkın temel sınırıdır.
Paylı Mülkiyet
Paylı mülkiyet, TMK m.688-700'de düzenlenen, her paydaşın eşya üzerinde soyut belirli bir pay oranına sahip olduğu birlikte mülkiyet türüdür. Paydaşlar kendi payları üzerinde serbest tasarruf yetkisine sahiptir; üçüncü kişiye satışta diğer paydaşların yasal önalım hakkı (m.732-735) doğar. Yönetim çoğunluk, önemli işler nitelikli çoğunluk, tasarruf oybirliği ile yapılır.
Taşınmaz Rehni
Taşınmaz rehni, bir alacağın taşınmaz değeri ile güvenceye alındığı sınırlı ayni haktır. Türk Medeni Kanunu m.850 vd.'da düzenlenmiştir. Üç türü vardır: ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi. Tescil kurucu nitelikte olup belirlilik ve aleniyet ilkelerine tabidir. Borç ifa edilmezse alacaklı taşınmazı icra yoluyla paraya çevirebilir; satış bedelinden alacağını öncelikli olarak tahsil eder. Türk uygulamasında en yaygın türü ipotektir.
İpotekli Borç Senedi
İpotekli borç senedi, taşınmaz rehninin kıymetli evrakta cisimlendirildiği özel bir tür taşınmaz rehnidir. Türk Medeni Kanunu m.898-902'de düzenlenmiştir. Senet hem alacak hakkını hem de taşınmaz rehnini içerir; senet devri ile alacak ve rehin birlikte geçer. İpotekten farklı olarak alacaktan bağımsızdır (soyutluk); senet sahibi alacaklı sayılır. Türk uygulamasında nadir kullanılır; modern bankacılık ipotek sistemini tercih eder.
Kamulaştırma (Eşya Hukuku)
Kamulaştırma (Eşya Hukuku perspektifi), Anayasa m.46 ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde idarenin kamu yararı amacıyla özel mülkiyete konu taşınmazı bedeli karşılığında ele geçirmesidir. Eşya hukuku açısından idarenin aslen iktisap, eski malikin [Mülkiyetin Kaybedilme Yolları](/sozluk/medeni-hukuk/mulkiyetin-kaybedilme-yollari)ndan biridir. Anayasa hukuku boyutu için bkz. [Kamulaştırma (Anayasa Hukuku)](/sozluk/anayasa-hukuku/kamulastirma).
Hukuki Güvenlik İlkesi
Hukuki Güvenlik İlkesi, hukukun bireyler için öngörülebilir, açık ve istikrarlı olması, kişilerin hukuki işlemlerinde mevcut hukuk düzenine güvenerek hareket edebilmelerini sağlayan güvencelerin anayasal olarak korunmasını ifade eden hukuk devletinin temel alt ilkelerinden biridir; 1982 Anayasası m.2'deki hukuk devleti ilkesinin zorunlu sonucu olarak Anayasa Mahkemesi içtihadında sıkça uygulanır. Belirlilik, geriye yürümezlik ve kazanılmış haklar doktrini somut araçlarıdır.
Tescil İlkeleri
Tescil ilkeleri, taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hakların tapu siciline kaydedilmesini düzenleyen temel kurallardır. Türk Medeni Kanunu m.1011 vd.'da düzenlenmiştir. Tescil kural olarak kurucu nitelikte olup ayni hakkın doğumu için zorunludur. Asli tescil, şerh ve beyan olmak üzere üç çeşit kayıt yapılır; her biri farklı hukuki sonuç doğurur. Yolsuz tescil iyi niyetli üçüncü kişiyi etkilemez; geçmişe etki ilkesi sıralamayı belirler.
Birlikte Mülkiyet
Birlikte mülkiyet, bir eşyanın birden fazla kişi tarafından aynı anda ve tam ayni hakla sahiplenilmesi durumudur; TMK m.688-703'te iki türü düzenlenir. Paydaşların soyut pay oranına sahip olduğu paylı mülkiyet (m.688-700) ve pay olmaksızın eşyanın tamamı üzerinde ortak hakka sahip oldukları elbirliği mülkiyet (m.701-703). Miras şirketi ve mal ortaklığı rejimi tipik elbirliği hallerdir.
Mülkiyet Hakkı
Mülkiyet hakkı, kişinin bir mala sahip olma, o maldan yararlanma ve üzerinde tasarrufta bulunma yetkisini güvence altına alan ve Anayasa m. 35 ile düzenlenmiş temel haktır. AİHS Ek 1. Protokol m.1 de hakkı ayrıca güvence altına alır. Hak; kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabilir, toplum yararına aykırı kullanılamaz ve kamulaştırma yoluyla devlete geçirilebilir. Sınırlama rejimi Anayasa m. 13 genel kuralına tabidir ve ölçülülük ilkesi çerçevesinde uygulanır.
İyiniyet
İyiniyet (sübjektif iyiniyet), TMK m.3 çerçevesinde kişinin bir durumun gerçek niteliğini bilmediği ve göstermesi gereken özeni gösterse dahi bilemeyeceği hâllerde hukuk düzeninin ona sağladığı korumadır. Kanun, iyiniyetin varlığı asıl kabul edildiği için (iyiniyet karinesi) iyiniyetsizliği iddia edenin ispatla yükümlü olmasını benimser. Özellikle taşınır ve taşınmaz mülkiyetinin iyiniyetli iktisabı, zilyetlik, temsil ve evlenmenin butlanında korunmaya temel teşkil eder.
Kamulaştırma
Kamulaştırma; devlet ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyetteki taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, gerçek karşılığı peşin ve nakden ödenmek suretiyle idareye geçirmesini sağlayan Anayasa m. 46 kaynaklı işlemdir. Mülkiyet hakkına yönelik en ağır devlet müdahalesi olup ölçülülük, kanunilik ve kamu yararı esaslarına bağlıdır; idari yargı, adli yargı ve bireysel başvuru ile çok yönlü denetime tabidir — hâkimlik rehberi.
Sınırlı Ayni Haklar
Sınırlı ayni haklar, malikin mülkiyetine konu eşyada sağlanan ve mülkiyet hakkından daha dar yetkiler tanıyan ayni haklardır. Türk Medeni Kanunu Kitap IV'te düzenlenen bu haklar; irtifak, taşınmaz yükü ve rehin olmak üzere üç ana grupta toplanır. Numerus clausus ilkesi gereği yalnızca kanunda öngörülen tipler kurulabilir. Sahibine eşyayı kullanma, ondan yararlanma veya değerinden alacağını güvenceye alma yetkisi verir; herkese karşı ileri sürülebilir.
Dürüstlük Kuralı
Dürüstlük kuralı (objektif iyiniyet), TMK m.2/1 uyarınca herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken uymakla yükümlü olduğu genel hukuk ilkesidir. Sübjektif iyiniyetten farklı olarak kişinin bilgi durumunu değil; dürüst, makul bir kimsenin aynı koşullarda göstereceği davranışın objektif ölçüsünü esas alır. Kural, sözleşmelerin yorumlanması, edimin ifası, hakkın kullanılmasının sınırı ve ahde vefa (*pacta sunt servanda*) ilkesinin temel dayanağıdır.
İrat Senedi
İrat senedi, taşınmazdan periyodik gelir alma hakkını kıymetli evrakta cisimlendiren özel bir taşınmaz rehni türüdür. Türk Medeni Kanunu m.903-916'da düzenlenmiştir. Senet sahibine düzenli aralıklarla belirli bir miktar ödeme yapılması taahhüdünü içerir; ödeme yapılmazsa alacaklı taşınmazın paraya çevrilmesini ister. Modern Türk uygulamasında neredeyse hiç kullanılmaz; tarihsel ve kavramsal niteliktedir. İpotekli borç senedinin gelir formundaki türüdür.
İpotek, sınırlı ayni haklar sistemi içinde taşınmaz rehninin en yaygın ve pratik açıdan en önemli türüdür. TMK m.881/1'e göre ipotek, bir alacağın taşınmaz değeri ile güvenceye alınması amacıyla kurulan ayni teminattır. Türk bankacılık ve gayrimenkul finansmanının temel aracıdır; konut kredileri, ticari krediler ve borç ilişkilerinin büyük kısmında kullanılır.
İpotek ayni haklar sistemi içinde alacaklıya paraya çevirme ve öncelikli tahsil yetkisi tanır. Taşınmaz mülkiyeti sahibinin tasarruf yetkisini sınırlar; ancak mülkiyet hakkı anayasal güvencesi ipotekli taşınmazın devrini engellemez (rehin yeni malike geçer).
İpotek alacağa bağımlıdır; alacak doğmamışsa ipotek de doğmaz, alacak sona erince ipotek de sona erer. Bu yönüyle ipotekli borç senedi ve irat senedinden ayrılır; o iki tür alacaktan bağımsızdır (soyutluk ilkesi).
İpotek mevcut, gelecekte doğacak veya şarta bağlı alacaklar için kurulabilir. Henüz doğmamış kredi alacağı için ipotek kurulmasında alacak sözleşme ile birlikte oluşur; ipotek tescili önceden yapılır ancak alacak doğana kadar pratik sonuç doğurmaz.
TMK m.851 belirlilik ilkesi gereği iki türlü ipotek tanır:
1. Anapara İpoteği: Alacak miktarı tescil sırasında kesin olarak belirtilir. Sabit borçlar için uygundur; örneğin satış bedelinin geri kalanı, sabit tutarlı borç. Faiz ve takip giderleri rehinin kapsamı içindedir ancak ana tutar artmaz.
2. Üst Sınır (Cari Hesap) İpoteği: Rehnin azami tutarı belirlenir; gerçek alacak bu tutara kadar değişebilir. Banka kredileri ve cari hesap ilişkileri için kullanılır; çünkü borç miktarı zaman içinde değişir. Tescil edilen üst sınır ile fiili borç farklı olabilir; tahsil sırasında fiili borca bakılır ancak üst sınır aşılamaz.
İyiniyet ilkesi gereği üçüncü kişiler tapu sicilinde gördükleri tutarı esas alır.
Tek taşınmaz ipoteği: Bir alacak için bir taşınmaz rehnedilir.
Müşterek ipotek (TMK m.855): Bir alacak için birden çok taşınmaz rehnedilir. Alacaklı paraya çevirme talebini taşınmazların hepsinde yapabilir; ancak gereksiz taşınmazların satışı kötüye kullanım sayılır (dürüstlük kuralı).
Çoklu rehin (sıralı ipotek): Aynı taşınmaz birden çok alacaklı için ipotek edilebilir; sıra tarih ve yevmiye numarasına göre belirlenir. Üst sıradaki ipotek tam tahsilat yapana kadar alt sıradaki tahsil edemez. Birlikte mülkiyet ve paylı mülkiyet konularında pay üzerine ipotek mümkündür; oybirliği veya paydaş izni rejimine bakılır.
İpotek resmi şekilde tapu sicili memurunun huzurunda yapılan ipotek sözleşmesi ve tescil ile kurulur (TMK m.856). Tescil ilkeleri gereği kat mülkiyeti bağımsız bölümleri üzerinde de ipotek kurulabilir; bağımsız bölüm ayrı taşınmaz hükmündedir.
İpotekli alacak devredildiğinde ipotek de kendiliğinden alacakla birlikte geçer (alacağın bağımlılığı). Ayrıca tescil değişikliği yapılır.
Borç vadesinde ifa edilmezse alacaklı icra dairesine başvurarak paraya çevirme talep eder. İcra ve İflas Kanunu hükümleri uygulanır:
Lex commissoria yasağı (TMK m.873): "Borç ödenmezse taşınmaz alacaklının olur" şeklindeki anlaşma geçersizdir. Alacaklı taşınmaz mülkiyetini doğrudan edinemez; ancak ihale yoluyla katılarak satın alabilir. Kamulaştırma hâlinde ipotek kamulaştırma bedeline geçer.
İpotek; alacağın ifası, alacağın sona ermesi, alacaklının feragati, taşınmazın yok olması, kamulaştırma, konfüzyon (alacaklı taşınmaz maliki olur) veya icra satışı sonrası terkin ile sona erer. Alacak ifa edildiğinde alacaklı 30 gün içinde terkin talebinde bulunmazsa malik mahkemeden talep edebilir.