Tanım ve Hukuki Dayanak
Geçici Tescil Şerhi, TMK m.1011 hükmüyle düzenlenmiş, henüz kesinleşmemiş hak iddiasının veya beklenen kazanımın geçici olarak güvence altına alınması amacıyla tapu kütüğüne yapılan kayıttır.
TMK m.1011/1: "Hak iddiasında bulunan kişi, hakkını koruyacak bir önlem alınmadıkça hakkını kaybetme tehlikesi içindeyse, geçici tescili istemek hakkına sahiptir."
İşlevi
Geçici tescil şerhi şu işlevleri görür:
- Beklenen hakkı koruma: Mahkeme süreci sonuçlanmadan veya işlem tamamlanmadan hak korunur
- Üçüncü kişilere duyurma: Tapuda görülmesi sayesinde üçüncü kişilerin "iyi niyet" iddiası ortadan kalkar
- Sonradan tescile dönüşme: Hak kesinleştiğinde geçici şerh asıl tescile dönüşür
- Geriye etki: Şerh tarihi itibarıyla hüküm doğurur
Konulma Sebepleri
1. Mahkeme kararı:
- Tapu iptali ve tescil davalarında ihtiyati tedbir
- Mülkiyet çekişmesinde geçici koruma
- Boşanma davasında aile konutu için geçici tedbir
2. Hak sahibi talebi:
- Satım vaadi sözleşmesi (TBK m.237 + TMK m.1011)
- Önalım hakkı kullanım sürecinde
- İhtilaflı kazanımın korunması
3. İdari karar:
- Bazı kamulaştırma süreçlerinde
- Vergi takibi sırasında
Süresi
Geçici tescil şerhi süreli niteliktedir:
- Mahkeme kararı ile konulduğunda: Karar süresince
- Hak sahibi talebi ile konulduğunda: Hak süresine bağlı
- Genellikle 6 ay - 2 yıl arası: Mevcut uygulamada
- Süre uzatılabilir: Mahkeme veya tarafların talebi ile
Kesinleşme ve Asıl Tescile Dönüşüm
Hak kesinleşirse:
- Geçici şerh asıl tescile dönüştürülür
- Şerh tarihi geriye doğru hüküm doğurur
- Aralarındaki dönemde yapılan üçüncü kişi işlemleri etkilenir
- Üçüncü kişiler "şerhe rağmen" işlem yapmış sayılır
Hak kesinleşmezse veya hak sahibi vazgeçerse:
- Geçici şerh kaldırılır
- Aksi tedbir gerekirse mahkeme talimatı uygulanır
- Üçüncü kişi işlemleri normal olarak etkili olur
Pratik Uygulama Örnekleri
Satım vaadi şerhi: Taşınmaz satım vaadi noterce yapıldığında alıcı, geçici tescil şerhi koydurabilir. Satıcının başka birine devretmesini engellemez ama üçüncü kişiyi "kötü niyetli" pozisyonuna düşürür.
Tapu iptali davasında ihtiyati tedbir: Davacı, tapu iptal davası açtığında mahkeme geçici şerh koydurabilir. Dava süresince satıcı malı devredemez.
Boşanma sırasında aile konutu koruması: Eşlerden biri boşanma davası sırasında diğerinin tasarruf etmesini engellemek için geçici şerh isteyebilir.
Yargıtay 1. HD 2018/4567: Geçici tescil şerhi varlığında üçüncü kişi iyi niyet iddiasında bulunamaz; şerhin tapuda görülmesi yeterlidir.
Yargıtay HGK 2019/1-1234: Satım vaadi şerhinin korumasından yararlanma için satım vaadi sözleşmesinin noterce yapılmış olması ve geçici şerhin tapuya işlenmesi şarttır.
Kritik Noktalar
- Geçici tescil şerhi TMK m.1011 dayanaklı, henüz kesinleşmemiş hakkı koruyan geçici nitelikteki şerh türüdür.
- Mahkeme kararı, hak sahibi talebi veya idari karar ile konulabilir; süreli niteliktedir.
- Hak kesinleşirse asıl tescile dönüşür ve şerh tarihi itibarıyla hüküm doğurur — geriye etkili koruma.
- Üçüncü kişiler şerh varlığında "iyi niyet" iddiasında bulunamaz; şerh tapuda görüldüğü için bilmeleri gerekir kabul edilir.
- Pratik uygulamada özellikle satım vaadi sözleşmeleri, tapu iptali davaları ve aile konutu koruması için kullanılır.