Son güncelleme:
Arsa Payı: Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu (634) kapsamında bir bağımsız bölüm sahibinin anagayrımenkul arsası üzerindeki paylı mülkiyet oranını ifade eden klasik kavramdır. KMK m.3 hükmü her bağımsız bölüm için arsa payı belirlenmesini zorunlu kılar; bu oran tapu sicilinde tescil edilir ve kat mülkiyeti kuruluşunun temelidir. Arsa payı ortak gider dağıtımı, kurul oy hakkı ve değer biçilmesinde kullanılır.
Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı KMK) kapsamında bir bağımsız bölüm sahibinin anagayrımenkul arsası üzerindeki paylı mülkiyet oranını ifade eden klasik kavramdır. Kat mülkiyeti kuruluşunun temelini oluşturan teknik bir kavramdır.
KMK m.3 hükmü her bağımsız bölüm için arsa payı belirlenmesini zorunlu kılar; bu oran tapu sicilinde tescil edilir. Bağımsız bölüm satılırken arsa payı da otomatik geçer — ikisi birbirinden ayrılamaz.
Ortak gider (KMK m.20) kural olarak arsa payı oranında paylaştırılır. Daha büyük arsa paylı bağımsız bölüm sahibi daha fazla ortak gidere katlanır.
Kat malikleri kurulu kararlarında nisap hesabında arsa payı dikkate alınır. KMK m.31 hükmüne göre nisap hem sayı (bağımsız bölüm) hem arsa payı bakımından sağlanmalıdır.
Kat mülkiyeti sona erdiğinde — anagayrımenkul yıkımı, tasfiye — kat malikleri arsa payı oranında paylı mülkiyete dönüşür. Yeniden inşa veya satım gelirleri arsa payı oranında dağıtılır.
Arsa payı bağımsız bölümün değer hesabında temel unsurdur. Vergi değeri, sigorta değeri arsa payı ile ilişkilidir.
Arsa payı belirlenirken bağımsız bölümlerin niteliği, alanı, konumu, ortalama piyasa değerleri dikkate alınır. Genelde:
Arsa payı oranları yönetim planı ekinde belirlenir; tapu sicilinde tescil edilir.
Eşitsiz dağılan arsa payı için kat maliki düzeltme davası açabilir. Yargıtay içtihadı, arsa payının açıkça hatalı belirlendiği durumlarda düzeltmeyi mümkün kılar. Ancak süre dolmadan iyi niyetli üçüncü kişi haklarını korumak gerekir (tapu siciline güven).
Resmi Gazete
KMK Yönetici (Kat Mülkiyetinde Yönetici)
KMK yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu (634) m.34-44 hükümleri kapsamında kat malikleri kurulu tarafından seçilen, anagayrımenkulün ortak yer ve tesislerini yöneten kişidir. Kat maliklerinden veya dışarıdan profesyonel olabilir; görev süresi kural olarak 1 yıl. Sekiz veya daha çok bağımsız bölümlü binalarda yönetici tutmak zorunludur (KMK m.34/I). Yetki ve sorumlulukları; ortak giderlerin tahsili, ortak yer bakımı, kurul kararlarının uygulanması, hesap tutma yükümlülüğü.
Tapu Sicilinin Aleniyet İlkesi
Tapu Sicilinin Aleniyet İlkesi, Tapu Sicili'nin herkese açık tutulmasını ve ilgisini inanılır kılan kişilerin sicil kayıtlarını inceleme ile örnek alma yetkisini düzenleyen ilkedir; TMK m.1020 hükmüne dayanır. İlke, taşınmaz üzerindeki ayni hakların öğrenilebilirliğini güvence altına alır ve Tapu Siciline Güven İlkesi ile birlikte siciller hukukunun omurgasını oluşturur.
Kat Malikleri Kurulu
Kat malikleri kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK 634) kapsamında bir anagayrımenkulün bağımsız bölüm maliklerinin oluşturduğu, ortak yer ve tesislerin yönetimini düzenleyen organdır. KMK m.27-32 hükümleri ile kuruluş, toplantı ve karar usulü düzenlenir. Olağan toplantı yıllık, olağanüstü toplantı malik talebi üzerine yapılır; karar nisapları konunun niteliğine göre değişir ve bağımsız bölüm sayısı oy hakkı belirler.
Kat Mülkiyeti
Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde, tamamlanmış bir bina üzerinde bağımsız bölümlerin (daire, dükkan, büro) arsa payı ile bağlantılı olarak özel mülkiyete konu edilmesidir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti ayrımı, ortak yerler, yönetim planı ile yönetici ve kat malikleri kurulu organlarını düzenler. Modern kentleşmenin eşya hukukundaki temel kurumudur.
Kat İrtifakı
Kat İrtifakı, henüz inşası tamamlanmamış veya kat mülkiyetine geçilmemiş arsa üzerinde, ileride bağımsız bölüm hâline gelecek yerler için paylı mülkiyet payına bağlı olarak kurulan İrtifak Hakkıdır; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1-3, 14 hükümlerine dayanır. Kat Mülkiyetinden farkı, bağımsız bölümün fiilen oluşmamış olmasıdır; kat irtifakı, inşaatın bitiminde kat mülkiyetine dönüşür.
Bağımsız Bölüm
Bağımsız Bölüm, Kat Mülkiyeti sisteminin temel objesidir; ana yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, depo gibi tek başına bağımsız kullanıma elverişli ayrı ayrı kısımlarını ifade eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1, 2/a, 3 hükümleri bağımsız bölümün niteliğini, eklentilerini ve ortak yerlerle ilişkisini düzenler. Her bağımsız bölüm tam mülkiyete konu olabilir.
Ortak Gider (KMK)
Ortak gider, Kat Mülkiyeti Kanunu (634) m.20 kapsamında bir anagayrımenkulün ortak yer ve tesislerine ilişkin bakım, onarım, hizmet bedellerinin kat malikleri arasında paylaştırılan miktarıdır. Apartman yönetiminin işleyişinin temelini oluşturur. Kat maliki ortak gideri ödemekle yükümlüdür; ödememe halinde yönetici icra takibi başlatabilir. Pay dağıtımı arsa payı veya bağımsız bölüm sayısı ile yapılır; yönetim planında belirlenir.
Yönetim Planı (KMK)
Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu (634) m.28 kapsamında bir anagayrımenkulün yönetim ve kullanım kurallarını ayrıntılı düzenleyen, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kuruluşunda hazırlanan ve tüm kat maliklerini bağlayan temel belgedir. Kat malikleri kurulu, yönetici seçimi, ortak gider tahsil yöntemi, ortak yer kullanım kuralları yönetim planında düzenlenir. Değiştirilmesi 4/5 nisap gerektirir ve sonradan malik olanları da bağlar.