Son güncelleme:
Zapttan Sorumluluk (Kira): Kira sözleşmesinde zapttan sorumluluk, üçüncü bir kişinin kiralanan üzerinde kiracının kullanımıyla bağdaşmayan üstün hak ileri sürmesi durumunda kiraya verenin kiracıya karşı doğan kanuni sorumluluğudur. Türk Borçlar Kanunu m.309-310 hükümlerinde düzenlenir; kiracının kiralanandan tam ya da kısmen yoksun bırakıldığı hallerde fesih, bedel indirimi ve tazminat haklarını içerir.
Kira sözleşmesinde zapttan sorumluluk, üçüncü bir kişinin kira konusu üzerinde kiracının kullanımıyla bağdaşmayan üstün hak ileri sürmesi durumunda kiraya verenin kiracıya karşı doğan kanuni sorumluluğudur. Türk Borçlar Kanunu m.309-310 hükümlerinde düzenlenmiş olan bu kurum, satış sözleşmesindeki zapttan sorumluluk rejimine paraleldir; ancak kira sözleşmesinin sürekli edim doğuran yapısı gereği özel hükümlere tabidir.
TBK m.309 hükmü kiraya verenin, üçüncü kişinin kiralanan üzerinde kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi halinde, gerekli savunmayı yapmak ve kiracıyı bu hakkın doğurabileceği zarardan korumakla yükümlü olduğunu öngörür. Bu kural, satış sözleşmesindeki zapttan sorumluluk hükümlerine paraleldir ancak kira sözleşmesi mülkiyet geçirmediği için uygulanması ve kapsamı farklıdır.
Zapttan sorumluluk, ayıp sorumluluğundan ayrılır:
Her ikisi de kiraya verenin borçlarının ihlal edilmesinden doğar; ancak hukuki temel ve sonuçlar farklıdır.
Üçüncü kişinin kiralanan üzerinde ileri sürebileceği üstün haklar:
Üçüncü kişinin hakkı kiracının kullanımını fiilen veya hukuken engellemelidir; sadece teorik bir hak iddiası zapt sayılmaz.
Zaptın kiralananı etkileme derecesine göre:
Zapt halinde kiracının hakları şunlardır:
Olağanüstü fesih (m.331) zapt halinde de gündeme gelebilir; özellikle önemli sebep doğurması durumunda.
TBK m.309 kiraya verene iki yönlü yükümlülük yükler:
Kiraya veren savunma yapmazsa veya kiracıyı korumazsa, kiracının uğradığı zarardan sorumlu olur.
Satış sözleşmesinde zapt mülkiyet üzerinde işlerken, kira sözleşmesinde kullanma hakkı üzerinde işler. Bu fark hâkimlik sınavı için kritiktir:
| Kıyas kriteri | Satışta zapt | Kirada zapt |
|---|---|---|
| Konu | Mülkiyetin geçirilmesi | Kullanma hakkının sağlanması |
| Süre | Tek seferlik etki | Süreklilik içinde işler |
| Sonuç | Sözleşmeden dönme + tazminat | Fesih, bedel indirimi, tazminat |
| Süreler | TBK m.214/3 - 2 yıl | Sözleşme süresi boyunca açık |
| Haberdar etme | TBK m.215 davaya çağırma | TBK m.309 bildirim ve savunma |