Yeniden inşa / imar tahliyesi, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiralananın yeniden inşa edilmesi, esaslı tadilatı veya esaslı imar çalışmaları nedeniyle kullanılamaz hale gelecek olması durumunda kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme hakkıdır. Türk Borçlar Kanunu m.350/2 hükmünde düzenlenen bu tahliye sebebi; kullanım imkânsızlığı doğuracak nitelikteki çalışmaları kapsar; basit tamir veya küçük tadilat yeterli sayılmaz. Tahliye davası sebepleri arasında ihtiyaç tahliyesinden sonra en sık başvurulan yoldur.
Hukuki Niteliği ve Dayanak
TBK m.350/2 hükmü; tahliye sebebi olan inşa/tadilatı şu şartlarda tanımlar:
- Yeniden inşa: Mevcut yapının yıkılıp yenisinin yapılması.
- Esaslı tadilat: Yapının önemli bölümlerinin (taşıyıcı duvarlar, çatı, kat planı vb.) köklü olarak değiştirilmesi.
- İmar çalışmaları: Yasal imar planı çerçevesinde yapının dönüştürülmesi gereken durumlar.
- Kullanım imkânsızlığı: İnşa/tadilat süresince kiralananda oturulamayacak/işyeri olarak kullanılamayacak hale gelmesi.
Basit boyama, kapı/pencere değişimi, mutfak/banyo yenilemesi gibi kullanımı engellemeyen küçük tadilatlar bu madde kapsamında değildir.
Esaslı Tadilat Kavramı
Yargıtay yerleşik içtihadında esaslı tadilat:
- Taşıyıcı sistem değişiklikleri: Yük taşıyıcı duvarlar, kolonlar, kirişler, temel.
- Çatı yenilemesi: Çatı kaplaması ve taşıyıcılarının değiştirilmesi.
- Kat planı değişikliği: Daire planının değiştirilmesi, oda sayısının artırılması/azaltılması.
- Asansör ekleme/değiştirme: Bina genelinde yeni mekanik tesisat.
- Cephede esaslı değişiklik: Cephenin tamamen yenilenmesi, izolasyon eklenmesi.
Bu çalışmalar uzun süre alan ve kullanımı engelleyen niteliktedir; tahliye sebebi olarak kabul edilir.
İnşa/Tadilatın İspatı
İspat yükü kiraya verene aittir:
- Yapı ruhsatı: Belediyeden alınmış inşa veya tadilat ruhsatı en güçlü kanıttır.
- Mimari proje: İnşa/tadilatın kapsamını gösteren teknik belgeler.
- Mühendis raporu: Yapının yenilenmesi gerekliliğini gösteren teknik değerlendirme.
- Belediye onayı: İmar mevzuatına uygunluk belgesi.
- Bilirkişi incelemesi: Hâkimin gerekli görmesi durumunda mahallinde inceleme yapılabilir.
Sahte ruhsat veya tadilat kararıyla tahliye sağlama girişimleri Yargıtay tarafından kabul edilmez.
Dava Açma Süresi
Yeniden inşa/imar tahliyesinde dava açma süresi:
- Belirli süreli kirada: Sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 ay içinde dava.
- Belirsiz süreli kirada: Genel hükümlere göre fesih bildirim sürelerinin sonundan itibaren 1 ay.
- Önceden bildirim aranmaz: M.351 yeni malik ihtiyacından farklı olarak.
- Süreler hak düşürücüdür.
3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı
İhtiyaç tahliyesinde olduğu gibi yeniden inşa/tadilat tahliyesinde de TBK m.355 yasağı işler:
- 3 yıl boyunca taşınmaz eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
- Yasağa aykırılık tazminat doğurur (yıllık kira bedeli kadar).
- Yeniden inşa tamamlandıktan sonra eski kiracının öncelikli kiralama hakkı vardır (m.355/2).
Kiracının Öncelikli Kiralama Hakkı (m.355/2)
Yeniden inşa/imar tahliyesinde özel bir koruma kuralı:
- Eski kiracı taşınmazın tekrar kiraya verildiği durumda öncelikli kiralama hakkına sahiptir.
- Kiraya veren önce eski kiracıya bildirim göndermek ve onun talep etmesi durumunda öncelik tanımak zorundadır.
- Bu hak; yeniden inşa sonrası kiraya verene haksız fayda sağlanmasını engellemek amacıyla tanınmıştır.
- Bildirim yapılmadan başkasına kiralanırsa eski kiracı tazminat talep edebilir.
Kiracının Tazminat Hakkı
Tahliyenin haksız olduğu durumlarda eski kiracı tazminat talep edebilir:
- Sahte gerekçe: İnşa/tadilat aslında yapılmamışsa.
- Yasak ihlali: 3 yıl içinde başkasına kiralanmışsa.
- Öncelik bildirimi yapılmamışsa: Eski kiracıya öncelik hakkı tanınmamışsa.
Tazminat tutarı son yıllık kira bedelinden az olamaz; pratikte hâkim somut zararı da değerlendirir.
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- Esaslı tadilat veya yeniden inşa zorunludur: Basit tamir, boyama, mutfak yenilemesi yetmez.
- Kullanım imkânsızlığı doğmalıdır: Çalışmaların süresi boyunca taşınmazda oturulamamalı/işyeri olarak kullanılamamalıdır.
- Yapı ruhsatı veya proje belgeleri ispat için kritik.
- 3 yıl yasağı uygulanır: Tahliye sonrası taşınmaz başkasına kiralanamaz.
- Öncelikli kiralama hakkı (m.355/2): Eski kiracıya tanınan özel koruma.
- Sahte gerekçe ile tahliye: Yargıtay tarafından kabul edilmez; tazminat doğurur.
- 1 ay hak düşürücü süre: Sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
- Sulh hukuk mahkemesi görevlidir; kiralananın bulunduğu yer yetkilidir.
Aynı Alandan Bağlantılar