Taşınmaz satış vaadi, tarafların ileride bir taşınmaz satışı yapmayı taahhüt ettikleri ön sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu m.238 hükmünde düzenlenen bu kurum, asıl satış sözleşmesini değil, onu yapma borcunu doğurur; geçerli kurulması için noterde düzenleme şeklinde olması zorunludur. Vaad mülkiyeti geçirmez, sadece şahsi hak doğurur; ancak tapu kütüğüne şerh verildiğinde 5 yıl süreyle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir. Taşınmaz satışının resmi şekil sertliğini hafifleten pratik bir araçtır.
Taşınmaz satış vaadi, doktrinde ön sözleşme (pactum de contrahendo) olarak nitelendirilir. Ön sözleşme, ileride başka bir sözleşmeyi (asıl sözleşme) yapma borcu doğuran sözleşmedir. Vaadin ifa edilmesi, asıl satış sözleşmesinin tapu memuru huzurunda resmi senetle düzenlenmesini gerektirir. İfa edilmemesi halinde alıcı, satıcıyı aynen ifa davası ile mahkemeye götürebilir; mahkeme kararı satıcının irade beyanı yerine geçer (TBK m.107 kıyasen) ve tapu siciline tescil sağlanır.
Vaad sözleşmesi mülkiyeti geçirici (tasarrufi) işlem değildir, borçlandırıcı işlemdir. Mülkiyetin geçişi yalnızca asıl satış sözleşmesinin yapılması ve tapuya tescil ile mümkün olur. Bu nedenle vaad alacaklısı, vaad veren satıcı taşınmazı bir başkasına satıp tescil ettirirse, kural olarak yalnızca tazminat talep edebilir.
Şekil Şartı: Noterde Düzenleme
Vaad sözleşmesinin geçerli kurulması için noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Düzenleme şekli, noterin tarafların kimliklerini, irade beyanlarını ve sözleşme içeriğini bir noter senedinde toplayıp imzaladığı resmi şeklin bir alt türüdür. Onaylama (tasdik) şekli yeterli değildir. Bu sertlik, taşınmaz satışındaki resmi şekil zorunluluğunun yan etkisidir; tarafların aceleci ve şeklî güvenceden yoksun taahhütlere girmesini önlemeyi amaçlar.
Şekil şartına uyulmadan yapılan adi yazılı veya sözlü vaad sözleşmeleri kesin hükümsüzdür. Hükümsüzlük resen göz önüne alınır. Ancak Yargıtay yerleşik içtihadında, ifa edilmiş vaad sözleşmelerinde uzun yıllar geçtikten sonra şekil eksikliğinin ileri sürülmesini bazı hallerde TMK m.2 dürüstlük kuralına aykırı bularak sınırlandırmıştır.
Tapuya Şerh ve Üçüncü Kişilere Etki
Vaad sözleşmesi salt şahsi hak doğurur; alıcının talep hakkı yalnızca vaad veren satıcıya yöneliktir. Ancak TMK m.1009 uyarınca vaad sözleşmesi tapu kütüğüne şerh verilebilir; şerh tarihinden itibaren 5 yıl süreyle sözleşme üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Şerh süresi içinde satıcı taşınmazı bir başkasına devretse, iyi niyet (TMK m.1023) korumasından yararlanamayan üçüncü kişi karşısında alıcı tescili talep edebilir.
Şerh süresinin dolması vaadi sona erdirmez; ancak vaad alacaklısı şerhin sağladığı ayni etkiyi kaybeder ve sözleşmesi tekrar salt şahsi hak haline döner. Süre yenilenebilir değildir; uygulamada şerh süresi dolmadan asıl satışın yapılması esastır.
Aynen İfa Davası ve Tazminat
Vaad veren satıcı asıl satışı yapmaktan kaçınırsa, alıcı aynen ifa davası açabilir. Mahkeme, satıcının asıl sözleşmeyi yapma borcunu yerine getirmediğini tespit eder ve verdiği karar satıcının irade beyanı yerine geçerek tapuda tescili sağlar. Bu mekanizma TBK m.107 hükmünün uygulanmasıdır; sözleşme yapma borcunun ifa edilmediği hallerde mahkeme kararının irade beyanını ikame etmesi mümkündür.
Aynen ifa mümkün değilse (satıcı taşınmazı iyi niyetli üçüncü kişiye devretmiş ve şerh süresi dolmuş), alıcı yalnızca olumlu zarar tazminatı talep edebilir; bu kapsamda fırsat maliyeti, ödenen kapora ve sözleşmeye güvenerek yapılan diğer harcamalar yer alır. Hâkim, borca aykırılık hükümlerini kıyasen uygular.
Vaad ve Asıl Satış Karşılaştırması
- Düzenleme makamı: Vaad noterde, asıl satış tapu memurunda düzenlenir.
- Hukuki etki: Vaad sadece şahsi borç doğurur; asıl satış mülkiyeti geçirir (tescil ile).
- Şerh imkanı: Vaad tapuya şerhle 5 yıl ayni etki kazanır; asıl satış sonrası tescil zaten ayni etki sağlar.
- Cayma: Vaadde tek taraflı dönme oldukça kısıtlıdır; her iki sözleşme türü de kanuni şartlara tabidir.
- Süre: Vaad zaman bakımından sınırsızdır ama şerh 5 yıl etkilidir; asıl satışta süre konusu mülkiyet için anlamsızdır.
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- Noterde düzenleme zorunlu: Onaylama yetmez, düzenleme şekli gerekir; aksi takdirde kesin hükümsüzdür.
- Ön sözleşme niteliği: Vaad mülkiyeti geçirmez, sadece asıl satışı yapma borcu doğurur.
- Şerh ile 5 yıl ayni etki: Tapuya şerh verilirse üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir; süre 5 yıldır.
- Aynen ifa davası: Vaad veren satıcı kaçınırsa mahkeme kararı irade beyanını ikame eder.
- Hükümsüzlük resen: Şekle aykırı vaad sözleşmesi mahkemece resen göz önüne alınır.
- Asıl satışla farkı: Vaad noterde, asıl satış tapuda; vaad şahsi, asıl satış ayni etki taşır.
Aynı Alandan Bağlantılar