Tahliye taahhüdü, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğine ilişkin yazılı söz vermesidir. Türk Borçlar Kanunu m.352/I hükmünde düzenlenen bu kurum, konut ve çatılı işyeri kirasının tahliye sebepleri arasında en sık başvurulan yoldur. Kira sözleşmesinin başlangıcından sonra ve ayrı tarihli yazılı belge ile düzenlenmesi şart olan taahhüt; geçerli sayılırsa kiracı belirtilen tarihte taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Kiracı tahliye etmezse kiraya veren bir ay içinde tahliye davası açma hakkına sahiptir. Hâkimlik sınavının en yüksek frekanslı kira sorularından biridir.
Hukuki Niteliği ve Dayanak
TBK m.352/I hükmünün geçerlilik şartları:
- Yazılı şekil zorunluluğudur: Sözlü veya elektronik yazışma yoluyla yapılan taahhüt geçersizdir.
- Kira sözleşmesinin başlangıcından sonra düzenlenmiş olmalıdır: Sözleşme imzalanmasıyla aynı tarihli veya sözleşmeye eklenen taahhüt geçersizdir.
- Ayrı tarihli olmalıdır: Belge üzerinde sözleşmeden farklı bir tarih bulunmalıdır.
- Belirli bir tahliye tarihi içermelidir: "Mümkün olunca" gibi muğlak ifadeler yetmez.
Bu şartlar emredicidir; sağlanmaması durumunda taahhüt kesin geçersiz sayılır.
Yazılı Şekil ve Pratik Düzenleme
Yargıtay yerleşik içtihadı yazılı şekli geçerlilik şartı olarak görür:
- Adi yazılı belge yeterlidir: Noter onayı zorunlu değildir; kiracının imzasıyla beyanı yeterli olur.
- El yazısı veya matbu metin: Taahhüt el yazısıyla yazılabileceği gibi matbu metin formunda da olabilir; önemli olan kiracının iradesini gösteren imzadır.
- İmza önemlidir: Belge yalnızca kiracının imzasıyla geçerlidir; kefil veya tanık imzaları geçerlilik için yeterli değildir.
- İçerik açık olmalıdır: Tahliye taahhüdü iradesi ve tarihi net biçimde anlaşılmalıdır.
Pratikte noter aracılığıyla düzenlenen taahhütlerin ispat değeri yüksektir; ancak adi yazılı belge de hukuken geçerlidir.
Kira Başlangıcından Sonra Düzenlenme Şartı
Bu şart kiracıyı koruma amacı taşır:
- Kira sözleşmesi imzalandığı sırada kiracının kira ihtiyacı baskısı altında olduğu varsayılır.
- Bu nedenle sözleşmenin imzalandığı tarihteki taahhüt geçersiz sayılır; kiracının "kira yapacağım ama önce şu tarihten sonra çıkacağıma söz veriyorum" şeklindeki dayatma altında verdiği irade beyanı korunmaz.
- Sözleşme imzalandıktan sonra herhangi bir gün ayrı bir belge ile alınan taahhüt geçerlidir; kiracının düşünme süresi olduğu kabul edilir.
- Sözleşmeyle aynı tarihli taahhüt Yargıtay tarafından kesin geçersiz sayılmaktadır.
Bir Ay İçinde Dava Açma Süresi
Tahliye tarihi geldiğinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa:
- Kiraya veren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır (m.352/I).
- Bu süre hak düşürücü niteliktedir; süre kaçırılırsa o tahliye taahhüdüne dayanılarak dava açılamaz.
- Bir ayın hesabı tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihi ile başlar.
- Kiracı bir ay içinde taşınmazı boşaltırsa dava konusuz kalır; ancak kira sözleşmesi sona ermiş olur.
Süre içinde dava açılmazsa kira sözleşmesi mevcut koşullarla devam eder; tahliye taahhüdü hükümsüz kalır.
Yeniden Kiralama Yasağı Uygulanmaz
TBK m.355'teki 3 yıl yeniden kiralama yasağı, tahliye taahhüdüyle yapılan tahliyede uygulanmaz:
- Kiraya veren tahliye sonrası taşınmazı dilediği gibi başka kiracıya verebilir.
- Tahliye tazminatı söz konusu değildir.
- Bu yasak yalnızca ihtiyaç (m.350/1) ve yeniden inşa (m.350/2) ile yapılan tahliyeler için geçerlidir.
Tahliye Taahhüdüyle Çalışan Tipik Süreç
Pratikte uygulanan adımlar:
- Kira sözleşmesi imzalanır (örn. 1 Ocak 2024).
- Birkaç gün/hafta/ay sonra (örn. 15 Şubat 2024) ayrı tarihli yazılı tahliye taahhüdü düzenlenir; "1 Ocak 2026 tarihinde taşınmazı tahliye edeceğim" şeklinde.
- Tahliye tarihi geldiğinde (1 Ocak 2026) kiracı taşınmazı boşaltırsa sözleşme normal sona erer.
- Boşaltmaması durumunda kiraya veren 1 Şubat 2026'ya kadar tahliye davası açar.
- Sulh hukuk mahkemesi (HMK m.4) tahliye kararı verir; karar kesinleştikten sonra icra takibi başlatılır.
Tahliye Taahhüdünün Sınırları
Bazı durumlarda tahliye taahhüdü işlemez:
- Aile konutu durumu (TMK m.194 + TBK m.349): Eşin onayı olmadan verilen tahliye taahhüdü, aile konutu niteliğindeki kiralananlar için geçersiz sayılabilir.
- Sözleşme süresi içinde tahliye tarihi: Belirli süreli kirada tahliye tarihi sözleşme süresinin sonundan önce ise, kiracının olağanüstü fesih hakkı için sebep göstermesi gerekir.
- Kötü niyetli baskı altında alınan taahhüt: Yargıtay irade fesadı (hata, hile, ikrah) iddialarını incelemekte ve gerektiğinde taahhüdü iptal edebilmektedir.
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- Üç şart bir arada aranır: Yazılı şekil + kira başlangıcından sonra + ayrı tarihli + belirli tahliye tarihi.
- Kira başlangıcından önce veya aynı tarihli taahhüt kesin geçersizdir: Kiracıyı baskı altında olma karinesi gerekçesiyle.
- Yazılı şekil geçerlilik şartıdır: Sözlü taahhüt hiçbir hüküm doğurmaz.
- Bir ay hak düşürücü süredir: Tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
- 3 yıl yasağı uygulanmaz: M.355 yasağı sadece ihtiyaç ve yeniden inşa tahliyeleri için geçerlidir.
- Sulh hukuk mahkemesi görevlidir; kiralananın bulunduğu yer yetkilidir.
- Kiracı tarafından verilen iradeli beyandır: İrade fesadı (hata, hile, ikrah) varsa iptal edilebilir.
- Adi yazılı belge yeterlidir: Noter onayı zorunlu değildir, ispat için tavsiye edilir.
Aynı Alandan Bağlantılar