Sözleşmesel önalım hakkı, taraflar arasında yapılan bir anlaşma ile bir taşınmaz üzerine kurulan ve hak sahibine üçüncü kişiye yapılacak satışta aynı koşullarla satın alma yetkisi veren tek taraflı yenilik doğuran haktır. Türk Borçlar Kanunu m.240 hükmünde düzenlenen bu hak, yasal önalım (TMK m.732) gibi paydaş ilişkisinden değil taraf iradesinden doğar. Yazılı şekilde yapılması yeterlidir; tapu kütüğüne önalım şerhi verildiğinde 10 yıl süreyle ayni etki kazanır.
Hukuki Niteliği ve Kuruluşu
Sözleşmesel önalım hakkı, taşınmaz satışının kuvvetlendirici sınırlı haklarından biridir. Hukuki nitelik bakımından:
- Şahsi haktır (kuruluş aşamasında): Şerh verilmedikçe yalnızca taraflar arasında geçerlidir
- Yenilik doğuran haktır: Tek taraflı irade beyanıyla satıcı ile aynı koşullarda sözleşme ilişkisi kurar
- Sınırlı süreli haktır (en çok 25 yıl, TBK m.240/3): Süresiz önalım sözleşmesi geçerli değildir, kanunî tavan bulunmaktadır
- Tapuya şerhle ayni etki kazanır: Şerh tarihinden itibaren 10 yıl süreyle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir
Sözleşmesel önalım hakkını kuran sözleşme şekil şartı bakımından adi yazılı şekilde yeterlidir; resmi şekil aranmaz. Ancak tapuya şerh verilmesi için tapu memuruna başvurulması ve resmi senet gibi bir belge düzenlenmesi gerekir.
Süre: En Çok 25 Yıl, Şerhle 10 Yıl Etki
Önalım sözleşmesinin süresi TBK m.240/3 hükmüne göre en çok 25 yıldır. Bu süre tarafların iradesi ile uzatılamaz; emredici nitelikte bir sınırdır. Sözleşmede süre belirtilmemişse genel sınır olan 25 yıl uygulanır. 25 yıl sonunda hak kendiliğinden son bulur.
Tapuya şerh verilmişse, şerhin ayni etki süresi 10 yıldır. Bu süre içinde önalım hakkı sahibi, satıcının taşınmazı üçüncü kişiye satması halinde davasını üçüncü kişiye karşı yöneltebilir. 10 yıl sonunda şerh sona erer; hak kendiliğinden son bulmaz, ancak ayni etkisi düşer ve hak sadece taraflar arasında geçerli hale döner.
Şerh: Ayni Etki Kazanmanın Yolu
Önalım şerhi, sözleşmesel önalım hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelmesi için tapu kütüğüne işaret edilen kayıttır. TMK m.1009 ve sonraki hükümler çerçevesinde:
- Tarafların başvurusu: Şerh için tapu memuruna birlikte başvurulur
- Resmi belge: Şerh verilmesi için önalım sözleşmesinin sunulması gerekir
- Kütük sayfasına işaret: Şerh tapu kütüğüne yazılır ve tarih, yevmiye numarası verilir
- 10 yıl süre: Şerhin ayni etkisi 10 yıl süreyle devam eder
- Yenilenebilir mi?: Süre dolduktan sonra yeniden şerh verilmesi mümkündür ancak yeni süre sıfırdan başlar
Aynı Koşullar İlkesi
Önalım hakkı kullanıldığında, hak sahibi taşınmazı üçüncü kişi alıcı ile satıcı arasındaki sözleşmenin koşullarıyla satın alır:
- Bedel: Üçüncü kişi alıcının ödediği gerçek bedel; muvazaalı düşük bedel hak sahibini bağlamaz
- Vade: Taksitli satışta aynı vade hak sahibine de uygulanır
- Karşılıklı edimler: Üçüncü kişi alıcının üstlendiği karşı edimler hak sahibine de yüklenir
- Kişisel edimler: Üçüncü kişi alıcının özel kişisel edimleri (örneğin alıcının ömür boyu bakım yükümü) önalım hakkını engeller, çünkü hak sahibi söz konusu kişisel edimi yerine getiremez
Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, satıcı ve üçüncü kişi alıcı muvazaalı düşük bedel gösterirse (vergiden kaçınma, önalımı caydırma için), hak sahibi gerçek bedel üzerinden satın alır. "Aynı koşullar" muvazaa karşısında "gerçek koşullar" olarak yorumlanır.
Önalım Hakkını Doğuran ve Doğurmayan İşlemler
- Doğurur: Üçüncü kişiye satış (taşınmaz satışı m.237)
- Doğurur: Trampa (Yargıtay görüşüne göre — taşınmazın taşınmazla değişimi de önalım doğurur)
- Doğurur: Gizli (muvazaalı) satış (görünüşte bağışlama, gerçekte satış)
- Doğurmaz: Gerçek bağışlama, miras, tasarrufî bağış (gerçek anlamıyla)
- Doğurmaz: Cebri açık artırma yoluyla satış (kural — ancak bu konuda doktrin tartışmalıdır)
- Doğurmaz: Eşler arası veya alt-üstsoy arası devirler (yasal önalımda kanunî istisna; sözleşmesel önalımda taraf iradesine bağlıdır)
Süreler ve Bildirim
Sözleşmesel önalım hakkı sahibinin kullanım süreleri TBK m.242 hükmünde düzenlenir:
- 3 ay: Satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren önalım davası açılması gereken süre
- 2 yıl: Bildirim yapılmasa bile satış tarihinden itibaren her halükarda dava açılması gereken üst süre
Bu süreler hak düşürücüdür; mahkemece resen göz önüne alınır ve uzatılamaz. Süre kaçırıldığında hak son bulur ve yeniden ileri sürülemez.
Önalım Davası
Önalım hakkını kullanmak isteyen kişi, satıcı ve üçüncü kişi alıcıyı birlikte davalı göstererek önalım davası açar. Davanın koşulları:
- Davacı, satış bedelini ve tapu masraflarını mahkeme veznesine depo eder; depo edilmezse dava reddedilir
- Mahkeme, satıcı-üçüncü kişi sözleşmesini sona erdirir ve davacı-satıcı arasında aynı koşullarla yeni satış kurulduğunu tespit eder
- Karar kesinleştiğinde tapu memuru taşınmazı davacıya tescil eder
- Üçüncü kişi alıcının ödediği bedel kendisine iade edilir; tapuda yapılan masraflar üçüncü kişinin tabi olduğu bedeller dahilinde değerlendirilir
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- Yazılı şekil yeterli: Adi yazılı sözleşme geçerlidir; resmi şekil aranmaz.
- En çok 25 yıl süre (TBK m.240/3): Süresiz önalım geçersizdir; emredici sınır.
- Şerh = 10 yıl ayni etki: Tapuya şerh verilirse 10 yıl üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
- Şerhsiz hakta sadece tazminat: Üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez; satıcıdan tazminat talep edilir.
- 3 ay bildirim, 2 yıl mutlak süre: Hak düşürücü; mahkemece resen göz önüne alınır.
- Aynı koşullar = gerçek koşullar: Muvazaalı bedel gerçek bedele döner; kişisel edimler önalımı engeller.
- Yasal önalımdan farkı: Taraf iradesi ile kurulur; paydaşlık koşulu aranmaz.
Aynı Alandan Bağlantılar