Son güncelleme:
Önalım Hakkı (Şufa): Önalım hakkı (şufa), bir taşınmazın üçüncü kişiye satılması halinde hak sahibinin aynı koşullarla taşınmazı satın alabilmesini sağlayan tek taraflı yenilik doğuran haktır. İki ana türü vardır: TBK m.240 sözleşmesel önalım (taraf iradesi ile kurulur) ve TMK m.732-735 yasal önalım (paydaşlar arası kanundan doğar). Tapu kütüğüne şerh edilirse 10 yıl süreyle ayni etkili olur.
Önalım hakkı (klasik adıyla şufa hakkı), bir taşınmazın üçüncü kişiye satılması halinde, hak sahibinin aynı koşullarla taşınmazı satın alabilmesini sağlayan tek taraflı yenilik doğuran haktır. Türk hukukunda iki ana kaynaktan doğar: sözleşmesel önalım (Türk Borçlar Kanunu m.240 hükmü uyarınca taraf iradesi ile kurulan) ve yasal önalım (Türk Medeni Kanunu m.732-735 hükümleri uyarınca paydaşlar arası kanundan doğan). Bu hub niteliğindeki terim, sözleşmesel önalım hakkı ile önalım şerhi arasındaki bağlantıyı kurar; benzer kurumlar olan alım hakkı (iştira) ve geri alım hakkı (vefa) ile birlikte taşınmaz satışının üç sınırlı yenilik doğuran hakkını oluşturur.
Önalım hakkı, kullanıldığında karşı tarafın kabulüne ihtiyaç duymaksızın sözleşme ilişkisi kurabilen sınırlı bir tasarruf yetkisidir. Hak sahibinin tek taraflı irade beyanı (önalım davası açma veya bildirim yapma) ile satıcı ile arasında satıcı-üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin aynı koşullarla geçerli olduğu kabul edilir. Bu nedenle hak:
Pratikte hak, bir dava açılarak kullanılır; mahkeme kararı satıcı-üçüncü kişi arasındaki sözleşmeyi sona erdirir ve hak sahibi-satıcı arasında aynı koşullarla yeni bir satış kurulduğunu tespit eder.
Tarafların serbest iradesi ile kurulan önalım hakkıdır. Yazılı şekil yeterlidir; ancak tapu kütüğüne şerh verilirse üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir. Şerh tarihinden itibaren 10 yıl süreyle ayni etki taşır. Şerhsiz sözleşmesel önalım sadece taraflar arasında geçerlidir; satıcı taşınmazı bir başkasına satarsa hak sahibi yalnızca tazminat talep edebilir.
Paydaşlar (müştereken malik olan kişiler) arasında kanundan doğan önalım hakkıdır. Bir paydaş kendi payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar bu paya aynı koşullarla sahip olabilirler. Bu hak eşya hukuku territory'sinde olup TBK m.240'tan farklı bir doğuş kaynağı taşır; ancak kullanım sürecinde ortak özellikler vardır.
Bu hub terim sözleşmesel önalıma odaklanır; yasal önalımın ayrıntılı incelemesi Eşya Hukuku batchinde ele alınmıştır.
Önalım hakkının kullanılabilmesi için aşağıdaki koşullar gereklidir:
Önalım hakkı hak düşürücü sürelere tabidir; süre kaçırılırsa hak son bulur ve yeniden ileri sürülemez:
Süreler hak düşürücüdür; mahkemece resen göz önüne alınır ve uzatılamaz. Bu nedenle hak sahibi, satıştan haberdar olur olmaz derhal harekete geçmelidir. Önalım davasında bedelin mahkemeye depo edilmesi zorunludur; aksi halde dava reddedilir.
Önalım hakkı bir önalım davası ile kullanılır. Süreç şöyle işler:
Davalı taraf hem satıcı hem de üçüncü kişi alıcıdır; çünkü kararla satıcı-üçüncü kişi sözleşmesi sona erdirilir ve davacı-satıcı arasında yeni sözleşme kurulduğu kabul edilir.
Önalım hakkı, satışın aynı koşullarla yapılmasını gerektirir; hak sahibi üçüncü kişi alıcının ödediği bedelden farklı bir bedel veremez. Eğer satıcı-üçüncü kişi sözleşmesinde:
Türk Borçlar Kanunu m.240 üç tür sınırlı yenilik doğuran hakkı düzenler:
Üçü de tapuya şerh verilirse 10 yıl süreyle ayni etki kazanır.