On yıllık uzama sonu fesih, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresinin tamamlandığı tarihten sonra kiraya verene tanınan sebep göstermeden fesih hakkıdır. Türk Borçlar Kanunu m.347/II hükmü; otomatik uzama sisteminin sınırsız işlemesini engellemek için on yıllık süre sonunda kiraya verene istisnai fesih yetkisi tanır. Bu hak ancak 3 ay önceden yazılı bildirim ve uzama yılı sonu koşullarıyla kullanılabilir; sebep gösterme zorunluluğu yoktur.
Hukuki Niteliği ve Dayanak
TBK m.347/II hükmünün üç temel unsuru:
- On yıllık uzama süresinin geçmiş olması: Belirli süreli kira sözleşmesinin sürenin bitiminden itibaren on yıl uzayan kullanım süresi tamamlanmış olmalıdır.
- Üç ay önceden yazılı bildirim: Kiraya veren her uzama yılının sonu için en az 3 ay önceden bildirim yapmalıdır.
- Sebep gösterme zorunluluğu yoktur: Tahliye sebepleri (m.350-352) gibi belirli bir gerekçeye ihtiyaç yoktur.
Bu hak yalnızca kiraya verene tanınmıştır; kiracı her zaman m.347/I uyarınca 15 gün önce bildirimle feshedebilir.
On Yıllık Sürenin Hesaplanması
On yıllık uzama süresinin nasıl hesaplanacağı önemli bir tartışma konusu olmuştur:
- Yargıtay görüşü: On yıllık süre, sözleşmenin başlangıcından değil, uzama yıllarından sayılır. Yani 1 yıllık ilk sözleşme + 10 uzama yılı = toplam 11 yıl sonunda fesih hakkı doğar.
- Doktrinsel görüşler: Bazı yazarlar on yılı sözleşmenin imzalandığı tarihten saymayı önerir; ancak Yargıtay yerleşik içtihadı uzama yıllarını esas alır.
- Belirsiz süreli kira: Belirsiz süreli sözleşmelerde m.347/II uygulanmaz; m.328-329 (genel bildirim süreleri) geçerlidir.
Üç Ay Önceden Bildirim Şartı
Kiraya veren her uzama yılı sonu için en az 3 ay önceden yazılı bildirim yapmalıdır:
- Süre uzama yılının son günü ile bildirimin kiraya geçtiği tarih arasındaki süreden hesaplanır.
- Bildirim noter aracılığıyla, iadeli taahhütlü posta ile veya kiracının imzasını alarak teslim edilebilir.
- Sözlü bildirim Yargıtay tarafından kabul edilmez.
- 3 aylık süre kaçırılırsa fesih bir sonraki uzama yılına ertelenir.
Bildirimden Sonraki Süreç
Kiraya verenin bildirimi yaptıktan sonra:
- Uzama yılının sonunda sözleşme kendiliğinden sona erer.
- Kiracı taşınmazı boşaltarak anahtarı teslim etmelidir.
- Kiracı boşaltmazsa kiraya veren tahliye davası açabilir (sulh hukuk mahkemesi, kiralananın bulunduğu yer).
- Davada bildirim tarihi ve içeriği önemli olup; usul gerekleri sağlanmamışsa dava reddedilir.
Tahliye Davası ile Karşılaştırma
On yıllık uzama sonu fesih ile tahliye davası sebepleri (m.350-352) arasındaki farklar:
- Sebep gösterme: M.347/II'de gerekmez; m.350-352'de zorunludur.
- Süre koşulu: M.347/II'de on yıllık uzama dolmuş olmalıdır; m.350-352'de süreden bağımsız olarak her zaman uygulanabilir.
- Süreler: M.347/II'de 3 ay önceden bildirim; m.350-352'de dava açma süreleri ve sebep ispatı gerekir.
- 3 yıl yasağı: M.347/II uyarınca yapılan fesihte 3 yıl yeniden kiralama yasağı (m.355) uygulanmaz; bu yasak yalnızca ihtiyaç ve yeniden inşa nedenli tahliyeler için geçerlidir.
3 Yıl Yasağının Uygulanmaması
TBK m.355'teki 3 yıl yeniden kiralama yasağı yalnızca ihtiyaç (m.350/1), yeniden inşa (m.350/2) ve yeni malik ihtiyacı (m.351) tahliyeleri için uygulanır. On yıllık uzama sonu fesihte (m.347/II):
- 3 yıl yasağı uygulanmaz.
- Kiraya veren taşınmazı dilediği gibi başka kiracıya verebilir veya satabilir.
- Tahliye tazminatı söz konusu değildir.
Bu, kiraya verenin "uzun dönem kira" durumunun sona erdirilmesi için önemli bir avantajdır.
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- On yıllık süre uzama yıllarından sayılır (Yargıtay yerleşik içtihadı): Sözleşmenin başlangıcından değil, uzama yıllarının başladığı tarihten itibaren on yıl.
- 3 ay önceden yazılı bildirim: Sözlü bildirim geçersizdir; süre kaçırılırsa fesih bir sonraki uzama yılına ertelenir.
- Sebep gösterme zorunluluğu yoktur: Tahliye davası sebeplerinden farklı olarak gerekçe aranmaz.
- 3 yıl yasağı uygulanmaz: M.355 yasağı yalnızca ihtiyaç/yeniden inşa/yeni malik tahliyeleri için geçerlidir.
- Sadece kiraya verene tanınmıştır: Kiracı m.347/I uyarınca 15 gün önce bildirimle feshedebilir.
- Belirsiz süreli kiraya uygulanmaz: M.328-329 genel bildirim süreleri geçerlidir.
- Bildirim varma teorisi: Kiracının eline geçtiği tarihte tamamlanır; gönderme tarihi yeterli değildir.
- Sulh hukuk mahkemesi görevlidir; kiralananın bulunduğu yer yetkilidir.
Aynı Alandan Bağlantılar