Son güncelleme:
Konut ve Çatılı İşyeri Kirası: Konut ve çatılı işyeri kirası, kiralananın konut amacıyla ya da çatılı bir işyeri olarak kullanıldığı; kiracının sosyal-ekonomik olarak korunması için emredici hükümlerle düzenlenen özel bir kira türüdür. Türk Borçlar Kanunu m.339-356 arasında düzenlenen bu sözleşme, hükümlerinin yanında kira artış sınırlaması, on yıllık uzama sonu fesih hakkı,
Konut ve çatılı işyeri kirası, kiraya verenin bir konutu veya çatılı işyerini kullanmak ve gerektiğinde yararlanmak üzere kiracıya bırakmayı, kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği özel kira sözleşmesi türüdür. Türk Borçlar Kanunu m.339-356 arasında düzenlenen bu sözleşme tipi, genel kira sözleşmesi hükümlerinin tamamlayıcısı niteliğinde olup; konut sosyal hakkı ve küçük esnafın korunması amacıyla emredici hükümlerle bezenmiştir. Hâkimlik sınavının en yüksek frekanslı borçlar bölümlerinden olan bu konuda; kira bedelinin belirlenmesi sınırlaması, on yıllık uzama sonu fesih, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar gibi başlıklarda her dönem soru sorulmaktadır.
Konut ve çatılı işyeri kirası, özel kira türü olarak nitelenir; genel kira sözleşmesinin (m.299-338) tamamlayıcı hükümleri korunmakla birlikte, m.339-356 arasındaki emredici kurallar bu sözleşmelere öncelikle uygulanır. TBK m.339 hükmü; bu özel rejimin uygulanma şartlarını şöyle belirler:
Çatısız boş arsa, açık otopark, panayır yeri, sergi alanı veya tarımsal kira gibi konular bu özel rejime girmez; bunlara genel kira hükümleri (m.299-338) ve uygunsa ürün kirası hükümleri uygulanır. Konut/çatılı işyeri ayrımının pratik sonucu, kira artış sınırlaması, tahliye sebepleri ve uzama süresi gibi koruyucu hükümlerin uygulanıp uygulanmayacağıdır.
TBK m.339/II hükmü; konut ve çatılı işyeri kira hükümlerinin niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlarda uygulanmayacağını belirtir. Bu kapsamda:
Bu istisnalara giren kira sözleşmelerine konut/çatılı işyeri özel hükümleri uygulanmaz; m.299-338 genel hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Yargıtay içtihadı, "geçici" kavramını objektif kullanım amacı üzerinden yorumlar; sözleşmenin süresi tek başına belirleyici değildir.
Konut ve çatılı işyeri kirası rejimi, kiracıyı koruma amacıyla beş ana eksende emredici hükümler getirir:
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi de genel kira gibi şekle tabi değildir; sözlü, yazılı ya da zımni davranışla kurulabilir (TBK m.299). Ancak tahliye taahhüdü gibi belirli içeriklerin yazılı şekilde düzenlenmesi geçerlilik şartıdır. Uygulamada noter onaylı veya en azından imzalı yazılı sözleşmeler tercih edilir; bu hem kira artışlarının ispatı hem de tahliye davalarında belge sunabilmek bakımından kritiktir.
Sözleşmenin tarafları kiraya veren (malik veya kiraya verme yetkisi olan kişi) ile kiracı (gerçek veya tüzel kişi) olabilir. Kiraya verenin malik olması zorunlu değildir; intifa hakkı sahibi, alt kira yetkisi olan asıl kiracı veya kayyım da kiraya verebilir.
Sözleşmede taşınmazın "konut" mu yoksa "çatılı işyeri" mi olduğu pratik açıdan büyük öneme sahiptir; çünkü bazı hükümler her iki kategoride farklı uygulanabilir:
Karma kullanımlarda (örneğin alt katı dükkân, üst katı konut olan binalarda) ağırlıklı kullanım kıstası esas alınır. Yargıtay, sözleşmenin niteliğini belirlerken hem sözleşme metnine hem de fiili kullanıma bakar.