Kiraya verenin borçları, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından üstlenilen edim yükümlülüklerinin tümüdür. Türk Borçlar Kanunu m.301-310 hükümleri arasında düzenlenmiş olan bu borçlar, kiraya verenin pasif değil aktif edim yüklendiğini gösterir. Kiraya verenin yükümlülükleri satıcının borçlarından farklı olarak sürekli edim doğurur; sözleşme süresince devam eder.
Hukuki Niteliği ve Kanuni Düzenlemesi
Kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir akittir; kiracının borçlarına karşılık olarak kiraya veren de kullanma/yararlanma sağlama yükümlülüğü altına girer. TBK m.301-310 arasında düzenlenen kiraya verenin borçları beş ana grupta toplanır:
- Teslim borcu (m.301): Kiralananı sözleşmede öngörülen amaca uygun ve kullanıma elverişli halde teslim etme.
- Süreklilik borcu (m.301): Kiralananı sözleşme süresince bu durumda bulundurma.
- Vergi ve yan giderlerin yüklenilmesi (m.302): Kira ile bağlantılı vergiler ve yan giderler kural olarak kiraya verenin üzerindedir.
- Ayıptan sorumluluk (m.304-308): Kiralanan üzerinde mevcut veya sonradan ortaya çıkan ayıplara karşı sorumluluk.
- Zapttan sorumluluk (m.309-310): Üçüncü kişilerin kiralanan üzerindeki üstün haklarına karşı sorumluluk.
Bu beş borç satış sözleşmesinin satıcının borçlarına yapısal olarak benzer; ancak kira sürekli edim içerdiğinden borçlar tek seferlik değil, sözleşme boyunca devam eden yükümlülüklerdir.
Teslim ve Sürekli Bulundurma Borcu (m.301)
TBK m.301 kiraya verenin temel borcunu iki yönlü öngörür:
- Teslim: Kiralananın sözleşmede kararlaştırılan tarihte ve kullanıma elverişli halde kiracıya teslim edilmesi.
- Süreklilik: Sözleşme süresince kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurma; bu yükümlülük gerekli onarım ve bakım masraflarını da kapsar.
Bu süreklilik borcu, kira sözleşmesini birçok diğer akitten ayıran özelliktir. Kiraya veren mülkün kullanıma elverişliğini kaybetmesi halinde gerekli onarımı yapma yükümlülüğü altındadır; aksi halde ayıba karşı tekeffül hükümleri uygulanır.
Vergi ve Yan Giderler (m.302)
TBK m.302 hükmüne göre kiraya veren, sözleşmeye veya yerel adete aykırı bir hüküm yoksa, kiralananın vergileri ve benzeri yükümlülükleri ile yan giderleri üstlenmekle yükümlüdür. Burada "vergi" emlak vergisi, çevre temizlik vergisi gibi mülkiyetle bağlantılı kamu yükümlülüklerini ifade eder. "Yan giderler" ise kiralananın bizatihi kullanımıyla değil, var olmasıyla ilgili giderlerdir (örneğin sigorta primi, apartman dış cephe boyası).
Kiracının kullanımından kaynaklanan kullanım giderleri (elektrik, su, doğalgaz, ortak alan ısıtma, bina yöneticisinin günlük masrafları) ise kiracıya ait yan giderler kapsamına girer ve TBK m.324 hükmüyle düzenlenir.
Ayıptan Sorumluluk (m.304-308)
TBK m.304 kiralananın teslim sırasındaki ayıplarından kiraya verenin sorumlu olduğunu öngörür; m.305 ise sonradan ortaya çıkan ayıpları düzenler. Ayıp kavramı satış sözleşmesindeki ayıp kavramına paraleldir, ancak süreklilik nedeniyle daha geniş kapsamlıdır.
Esaslı ayıplarda kiracı fesih hakkını, esaslı olmayan ayıplarda bedel indirimi veya giderme isteme hakkını kullanabilir. Detaylar kiralananın ayıbından sorumluluk terimi altında işlenir.
Üçüncü bir kişinin kiralanan üzerinde kiracının kullanımıyla bağdaşmayan üstün hak ileri sürmesi halinde kiraya veren zapttan sorumlu olur. Bu sorumluluk kiracıyı koruma amacı taşır ve satış sözleşmesindeki zapt rejimine paraleldir.
Diğer Yan Yükümlülükler
Kiraya verenin asıl borçları yanında şu yan yükümlülükleri de bulunur:
- Onarım ve bakım: Kiralananın bütün esaslı onarımları kiraya verene aittir; küçük bakım giderleri kiracıya bırakılabilir (TBK m.317).
- Konuya uygun kullanma izni verme: Kiralananın sözleşmede öngörülen amaca uygun kullanılmasına engel olmama.
- Kötü niyetli engellemenin yasaklığı: Kiraya veren, kira ilişkisini fiilen veya hukuken bozmaktan kaçınmalıdır.
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- Beş ana borç: Teslim, süreklilik, vergi/yan gider, ayıp sorumluluğu, zapt sorumluluğu (m.301-310).
- Sürekli edim: Borçlar tek seferlik değildir; süreklilik borcu kira sözleşmesinin doğal sonucudur.
- Kullanıma elverişlilik: Sözleşmede öngörülen amaca uygun kullanım olanağı her an sağlanmalıdır; aksi halde ayıp doğar.
- Vergi/yan gider kuralı (m.302): Aksine sözleşme veya yerel adet yoksa kiraya veren üstlenir; kullanım giderleri (yan giderler m.324) kiracıya aittir.
- Esaslı/esaslı olmayan ayıp: Esaslıda kiracının fesih hakkı, esaslı olmayan ayıpta bedel indirimi/giderme isteme.
- Onarım ayrımı: Esaslı onarım kiraya verene, küçük bakım kiracıya (m.317).
- Yerel adetin önemi: Vergi/yan gider düzenlemesinde yerel adetler önem taşır; bunlar somut olayda kanıtlanmalıdır.
Aynı Alandan Bağlantılar