Vergi ve yan giderler, kiralananın varlığı ve mülkiyetiyle bağlantılı kamu yükümlülükleri ile sözleşme ifasının doğurduğu yan masraflardır. Türk Borçlar Kanunu m.302 hükmüne göre, sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel adet bulunmadıkça kiraya veren bu giderlerin tamamını üstlenmekle yükümlüdür. Buradaki rejim, kiracının kullanımdan kaynaklanan giderlerini düzenleyen yan giderler m.324 hükmünden farklıdır.
Hukuki Niteliği ve Kanuni Düzenlemesi
TBK m.302 kiraya verenin borçları arasında yer alan bir yan yükümlülüktür. Hüküm aynen şu şekildedir: "Kiraya veren, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya yerel adet ile farklı bir uygulama bulunmadığı sürece katlanmakla yükümlüdür."
Bu hükmün düzenleme tekniği şu özellikleri taşır:
- Tamamlayıcı (yedek) hüküm: Sözleşmede aksi kararlaştırılmamış veya yerel adet farklı bir uygulama öngörmediği sürece uygulanır.
- Kiraya verene yükleme: Genel kural, vergi ve benzeri yüklerin kiraya verende olmasıdır.
- Yerel adetin önemi: Sözleşme silent ise yerel adetler önem kazanır; ancak bu adetler somut olayda kanıtlanmalıdır.
Kira sözleşmesinin emredici hükmü değildir; taraflar sözleşmeyle aksini kararlaştırabilir.
Hangi Giderler Bu Kapsama Girer?
TBK m.302 kapsamına giren tipik giderler:
- Emlak vergisi: Belediyeye ödenen taşınmaz vergisi (mülkiyetle bağlantılıdır).
- Çevre temizlik vergisi: Konut ve işyeri için belediyeye ödenen yıllık vergi.
- Zorunlu sigortalar: DASK (Doğal Afet Sigortası), zorunlu yangın sigortası gibi mülkiyet ile bağlantılı zorunlu sigortalar.
- Apartman dış cephe boyası ve esaslı bakım giderleri: Yapı bütünlüğüne ilişkin masraflar.
- Tapu işlem giderleri: Mülkiyetle bağlantılı resmi işlemler.
- Site/apartman aidat içindeki yapısal giderler: Asansör bakımı, çatı onarımı, dış cephe gibi mülkiyetle bağlantılı kalemler.
Kiracı tarafından üstlenen giderler (yan giderler m.324):
- Elektrik, su, doğalgaz, internet, telefon abonelik giderleri.
- Ortak alan ısıtma, asansör elektriği, kapıcı maaşı.
- Çöp toplama hizmet bedeli.
- Konutta yapılan günlük bakım ve küçük onarımlar.
Vergi/Yan Gider ile Yan Giderlerin Ayrımı
Bu ayrım sınava sıkça konu olur. Ölçüt giderlerin kaynağıdır:
| Gider türü | Kaynak | Kanuni dayanak | Kural olarak |
|---|
| Emlak vergisi | Mülkiyet | TBK m.302 | Kiraya veren |
| DASK primi | Mülkiyet | TBK m.302 | Kiraya veren |
| Çatı onarımı | Mülkiyet | TBK m.302 | Kiraya veren |
| Elektrik faturası | Kullanım | TBK m.324 | Kiracı |
| Aidatın ısıtma kısmı | Kullanım | TBK m.324 | Kiracı |
| Su faturası | Kullanım | TBK m.324 | Kiracı |
Bu ayrımın özünde mülkiyetle bağlantılı vs. kullanımla bağlantılı ölçütü yatar.
Aksine Sözleşme ve Yerel Adet
TBK m.302'nin tamamlayıcı niteliği, taraflara üç farklı yol açar:
- Sözleşmede aksini kararlaştırma: Taraflar emlak vergisini kiracıya yükleyebilir; bu uygulamada yaygındır.
- Yerel adet: Bazı bölgelerde geleneksel olarak vergi kiracıya yüklenir; bu adet bağlayıcıdır.
- Karma çözüm: Vergiler kiraya verende, sigortalar kiracıda gibi yapılan dağıtım da geçerlidir.
Yerel adetin uygulanması için yaygın, sürekli ve istikrarlı bir uygulama olması; ayrıca tarafların bu adeti bilebilecek konumda olması gerekir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında Özel Durum
Konut ve çatılı işyeri kiralarında m.302 hükmü uygulanır; ancak kira sözleşmelerinde sıkça vergi yükü kiracıya yüklenir. Buna yönelik sözleşme hükümleri Yargıtay tarafından geçerli kabul edilmektedir; ancak çok ağır yükleme (örneğin tüm yapı bakım giderlerinin kiracıya yüklenmesi) dürüstlük kuralı (TMK m.2) çerçevesinde sınırlanabilir.
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- Tamamlayıcı hüküm (m.302): Aksine sözleşme veya yerel adet yoksa kiraya veren üstlenir.
- Kapsam: Mülkiyetle bağlantılı vergiler, zorunlu sigortalar, yapısal bakım masrafları.
- Kullanım giderleri farklı: Elektrik, su, ısıtma gibi kullanım kaynaklı giderler m.324 kapsamındadır ve doğrudan kiracıya aittir.
- Sözleşmeyle aktarma serbest: Taraflar emlak vergisini kiracıya yükleyebilir; sözleşme hükmü esas alınır.
- Yerel adet: Bağlayıcı olabilmesi için yaygın, istikrarlı ve taraflarca bilinebilir nitelikte olmalıdır.
- Aşırı yükleme sınırı: Tüm yapısal giderlerin kiracıya yüklenmesi gibi aşırı durumlar TMK m.2 (dürüstlük) çerçevesinde sınırlanabilir.
- DASK farkı: Konut ve çatılı işyeri kiralarında DASK primi mülkiyet bağlantılı olduğu için kural olarak kiraya verende kalır.
Aynı Alandan Bağlantılar