Son güncelleme:
Kiralananın Devri (Mülkiyet): Kiralananın mülkiyetinin devri, kira sözleşmesi devam ederken kiralanan üzerindeki mülkiyetin satış, bağışlama, miras veya başka yollarla üçüncü kişiye geçmesidir. Türk Borçlar Kanunu m.310 hükmüne göre, kira sözleşmesi devam ederken kiralanan herhangi bir nedenle el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve kiraya verenin yerine geçer.
Kiralananın mülkiyetinin devri, kira sözleşmesi devam ederken kiralanan üzerindeki mülkiyetin satış, bağışlama, miras veya başka yollarla üçüncü kişiye geçmesidir. Türk Borçlar Kanunu m.310 hükmü bu durumu düzenler ve kiracıyı koruma amacıyla "satış kirayı bozmaz" ilkesini benimser: kira sözleşmesi devam ederken kiralanan el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve eski kiraya verenin yerine geçer.
TBK m.310 hükmü aynen şu şekildedir: "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur."
Bu düzenleme, eski 818 sayılı Borçlar Kanunundaki "satış kirayı bozmaz" (Lex Locati) ilkesinin TBK 6098 ile getirilmiş modern halidir. İlke, kiracıyı kiraya verenin değişmesinden korur:
Bu hüküm hem satış sözleşmesinin hem bağışlamanın hem de mirasla mülkiyet geçişinin kira ilişkisi üzerindeki etkilerini düzenler.
Kiralananın el değiştirebileceği başlıca yollar:
Tüm bu yollarda m.310 işler; yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Yeni malik, otomatik olarak şunları üstlenir:
Eski malikin yapmadığı veya yapmaktan kaçındığı yükümlülükler nedeniyle kiracının uğradığı zarardan yeni malik sorumlu olur (sözleşmenin kalan süresi için).
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni malik için ek korumalar vardır. TBK m.351 hükmü uyarınca yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı doğarsa:
Bu kural B17 batch'inde detaylı işlenecektir; B16'da yalnızca m.310 genel rejim ve sonuçları işlenir.
Kiralananın el değiştirmesi durumunda kiracının hakları:
Eski malik ile yapılan ödeme anlaşmaları kural olarak yeni maliki bağlamaz; ancak konut ve çatılı işyeri kirasında uygulamada yeni malikin de kabulü aranır.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi mümkündür. Şerh edilmiş kira sözleşmesi:
Tapu şerhi olmasa da m.310 hükmü zaten yeni maliki bağlar; ancak şerh ek bir koruma sağlar.