Kiralananın geri verilmesi, kira sözleşmesi sona erince kiracının kiralananı kiraya verene teslim aldığı haliyle iade etme yükümlülüğüdür. Türk Borçlar Kanunu m.334 hükmü kiracının iade borcunu, m.335 ise kiraya verenin gözden geçirme ve kusurdan sorumluluk hükümlerini düzenler. Bu yükümlülük, kiracının borçları içinde sözleşmenin sona ermesinden sonra ortaya çıkan son edim niteliğindedir.
Hukuki Niteliği ve Kanuni Düzenlemesi
TBK m.334/I hükmü aynen şöyledir: "Kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür." m.334/II ise olağan aşınmaları istisna eder: "Ancak, kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskimelerden ve değişikliklerden sorumlu değildir."
Bu düzenleme:
- Geri verme zorunlu: Sözleşme sona erince kiralanan kiraya verene iade edilmelidir.
- "Teslim aldığı haliyle": Kiracı, kiralananın orijinal halini korumakla yükümlüdür.
- Olağan aşınmalar istisna: Sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskimelerden kiracı sorumlu değildir.
- Kusurdan sorumluluk: Kiracının kusurundan doğan zararlar onun tarafından tazmin edilir.
Geri Verme Şekli ve Zamanı
Geri verme çeşitli şekillerde gerçekleşebilir:
- Anahtar teslimi: Konut, işyeri, taşıt gibi kapalı kiralananlarda anahtarın kiraya verene verilmesi yeterli sayılır.
- Fiziki teslim: Tarafların ortak gözden geçirmesi sonrası kiralananın iade edilmesi.
- Sembolik teslim: Tapuda kayıt değişikliği gibi durumlar.
Zaman olarak geri verme sözleşmenin sona erdiği tarihte yapılmalıdır. Geç verme temerrüt doğurur ve fuzuli işgal kapsamına girer.
Olağan Aşınma ve Eskime
Sözleşmeye uygun kullanımdan doğan aşınmalar kiracının sorumluluğunda değildir:
- Boya solması, parke aşınması: Olağan kullanımdan doğan eskimeler.
- Sıhhi tesisat eskimesi: Kullanım nedeniyle olağan eskimeler.
- Mobilya yıpranması: Mobilyalı dairelerde uzun kullanım sonucu yıpranma.
- Duvar leke ve izleri: Olağan oturma süresinden doğan izler.
Kiracının kusurundan doğan zararlar ise tazmin edilmelidir:
- Kasıtlı veya ihmalkâr zararlar: Kapı/pencere kırma, su tesisatı tahribi.
- Sözleşmeye aykırı kullanım: Konut olarak kiralanan dairede ticari faaliyet zararı.
- Yapısal değişiklikler: İzinsiz tadilat sonucu eski hale getirme masrafı.
- Komşulara verilen zararlar: Kiracı kiraya verene karşı sorumlu kalır.
Gözden Geçirme Yükümlülüğü (m.335)
TBK m.335 hükmü kiraya verene gözden geçirme yükümlülüğü yükler:
- Kiraya veren, kiralananı geri alır almaz gözden geçirmek ve kiracıyı görünen ayıplardan haberdar etmek zorundadır.
- Görünen ayıplar bildirilmez veya belge tutulmazsa kiracı sorumluluktan kurtulmuş sayılır.
- Sonradan ortaya çıkan ayıplar için kiracıya derhal bildirim yapılmalıdır.
Bu hüküm kiraya verenin özen yükümlülüğünü ve kiracının haklarını korur. Uygulamada teslim tutanağı ile gözden geçirme belgelenir.
Geri Vermenin Gecikmesi: Fuzuli İşgal
Kiracı, sözleşme sona erse bile kiralananı geri vermezse:
- Fuzulu işgalci sayılır; sözleşmesel hak iddia edemez.
- İşgal tazminatı doğar; bu tazminat son kira bedelinin günlük oranına bağlanır.
- Kiraya veren tahliye davası ile zorla boşaltma sağlayabilir.
- Tahliye süresi dolduktan sonra mahkeme kararı ile zorla tahliye uygulanır.
İşgal tazminatı, kira bedelinden farklı bir hukuki niteliktedir; sözleşmesel değil, haksız fiilden doğan tazminat sayılır.
Eşyaların Götürülmesi ve Onarılması
Kiracı, kendi eşyalarını alıp götürmek zorundadır. Bu kapsamda:
- Kişisel eşyalar: Mobilya, ev eşyaları gibi kiracıya ait olanlar alınır.
- Sökülebilen aksesuarlar: Kiracının taktığı klima, perde gibi sökülebilen aksesuarlar alınabilir; sökme sırasında zarar verilirse onarım sorumluluğu doğar.
- Yapısal entegre eklemeler: Kiracının yaptığı duvar boyası, çiviler vs. kalır; özel masraflı geri çevirme istenmez.
- Geride bırakılan eşyalar: Sahipsiz kalmış sayılır; kiraya veren makul süre sonunda atabilir.
Depozito ve Mahsup
Sözleşmenin başında alınan depozito, geri verme aşamasında tasfiye edilir:
- Kusursuz iade: Tüm depozito kiracıya iade edilir.
- Kiracının kusurundan zararlar varsa: Kiraya veren zararı mahsup ederek kalanı iade eder.
- Mahsup şartları: Kiraya verenin zararı kanıtlanabilir olmalıdır; yazılı belge, fotoğraf, fatura tercih edilir.
- Kiracının itiraz hakkı: Kiracı mahsup miktarına itiraz edebilir; uyuşmazlık halinde mahkeme karar verir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında depozito iadesinin gecikmesi durumunda kiracı gecikme faizi isteyebilir.
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- "Teslim aldığı halde" iade (m.334/I): Kiracı kiralananı orijinal haliyle vermekle yükümlüdür.
- Olağan aşınma istisna (m.334/II): Sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime kiracının sorumluluğunda değil.
- Gözden geçirme (m.335): Kiraya veren görünen ayıpları derhal bildirmezse kiracı sorumluluktan kurtulur.
- Anahtar teslimi yeterli: Kapalı kiralanan için anahtar verme sembolik geri verme sayılır.
- Fuzuli işgal: Geç teslim halinde işgal tazminatı doğar; sözleşmesel değil haksız fiilden.
- Depozito mahsubu: Kiraya veren kanıtlanabilir zararları depozitodan mahsup eder; kalanı iade etmek zorundadır.
- Yapısal değişiklik: İzinsiz tadilat sonrası kiracı eski hale getirme yükümlülüğü altındadır.
Aynı Alandan Bağlantılar