İhtar sonrası fesih, kira sözleşmesinde kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememe yoluyla temerrüde düşmesi durumunda, kiraya verenin yazılı ihtar göndererek kanuni süre sonunda sözleşmeyi sona erdirme hakkıdır. Türk Borçlar Kanunu m.315 hükmü bu özel fesih rejimini düzenler. Genel borçlu temerrüdü hükümlerine göre daha sıkı bir prosedür öngörür; kiracıyı koruma amacının bir yansımasıdır.
Hukuki Niteliği ve Kanuni Düzenlemesi
TBK m.315 hükmü, kira bedelinde temerrüt halinde fesih için iki aşamalı bir süreç öngörür: (i) yazılı ihtar gönderme ve süre verme; (ii) süre sonunda ödeme yoksa fesih bildirimi yapma. Bu rejim:
- Özel temerrüt rejimi: Genel m.117 vd. hükümlerine göre özel ve daha sıkı prosedür içerir.
- Konut/çatılı işyeri kirasında 30 gün, diğer kiralarda 10 gün asgari süre öngörür.
- Yazılı şekil zorunluluğu: Sözlü ihtar geçersizdir.
İhtar sonrası fesih, kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biridir; kira sözleşmesinin sona ermesi terimi altında çeşitli yollardan en sık uygulananlardandır.
İhtar Aşaması
İhtarın geçerli olması için şu unsurlar gereklidir:
- Yazılı şekil: Noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya kanıtlanabilir yazılı bildirim. Sözlü ihtar geçersizdir; yargıda fesih iddiasını çürütür.
- Açık talep: Ödenmemiş kira bedeli, dönemler ve tutarlar açıkça belirtilmelidir.
- Süre verme: Konut ve çatılı işyeri kirasında en az 30 gün, diğer kiralarda en az 10 gün süre verilmelidir.
- Fesih ihtarı: Süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.
- Tebliğ ve teslim: İhtarın kiracıya ulaştığı kanıtlanabilir olmalıdır.
İhtar tarihi süre hesabının başlangıç noktasıdır; tebliğ ile birlikte süre işlemeye başlar.
Süre İçinde Ödeme
Kiracı ihtar süresi içinde:
- Ödenmemiş kira bedelini, ödeme.
- Yan giderleri (varsa), ödeme.
- Gecikme faizini (TBK m.120 kanuni faiz), ödeme.
öderse sözleşme devam eder; fesih süreci durur. Ancak yeni temerrütler için kiraya veren yeni ihtarlar yapma hakkını korur.
Süre Sonunda Ödememe ve Fesih
Süre içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren artık fesih hakkını kullanabilir. Önemli detaylar:
- Otomatik fesih yok: Süre sonunda sözleşme kendiliğinden feshedilmiş sayılmaz; kiraya verenin fesih bildirimi yapması veya tahliye davası açması gerekir.
- Fesih bildirimi: Yazılı veya icra takibi yoluyla yapılabilir. Tahliye dilekçesi de fesih bildirimi yerine geçer.
- Tahliye davası: Sıkça başvurulan yol; mahkeme delilleri inceler ve fesih kararını verir.
- İcra takibi: Birikmiş kira bedeli için icra emri ile tahsil takibi başlatılabilir; bu da fesih iradesi sayılır.
Fesih anı, fesih bildirim tebliği ile başlar; o günden itibaren kira ilişkisi sona erer ve kiracı kiralananı geri vermek zorunda kalır.
Tahliye Davası ve Sonuçları
Kiracı süresi sonunda da ödememeye devam ederse kiraya veren tahliye davası açar. Davada:
- Birikmiş kira bedelleri + gecikme faizi + yan giderler talep edilir.
- Mahkemenin tahliye kararıyla kiracı kiralananı boşaltmak zorunda kalır.
- Süresi dolan tahliye süresi sonunda kiracı kiralananı boşaltmazsa fuzulu işgal doğar; işgal tazminatı istenebilir.
Tahliye davası uzun sürebilir; bu nedenle kiraya verenler genellikle icra emri ile tahsil takibini birlikte yürütürler.
Konut/Çatılı İşyeri Kirasında "İki Haklı İhtar" Kuralı (TBK m.352/II)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ek bir koruma vardır: bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olan kiracı aleyhine, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu kural B17 batch'inde detaylı işlenecektir; ancak m.315 ihtar süreci, m.352 iki haklı ihtar kuralının başlangıcı olabilir. İki haklı ihtar tahliye sebebi sayıldığı için, kiracının sonradan ödeme yapmış olması bu sebebi ortadan kaldırmaz.
Diğer Fesih Yolları ile Karşılaştırma
| Fesih Türü | Hüküm | Sebep | Süreç |
|---|
| İhtarlı fesih (m.315) | TBK m.315 | Kira bedeli/yan gider temerrüdü | Yazılı ihtar + 30/10 gün + fesih bildirimi |
| Olağanüstü fesih (m.331) | TBK m.331 | Önemli sebep | Süresine bakılmaksızın |
| Özen borcu ihlali (m.316) | TBK m.316/II | Komşulara saygısızlık vb. | 30 günlük ihtar veya derhal |
| Süre dolması (m.327) | TBK m.327 | Belirli sürenin dolması | Otomatik (genel kira) |
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- Yazılı ihtar zorunlu: Sözlü veya zımni ihtar geçersizdir; ihtar yokluğu fesih iddiasını çürütür.
- 30/10 gün kuralı (m.315/II): Konut/çatılı işyeri kirasında 30, diğer kiralarda 10 gün; süreler asgaridir, daha kısa verilemez.
- Fesih iki adımlı: İhtar + süre dolması + fesih bildirimi; süre sonunda otomatik fesih yoktur.
- İhtar tebliği önemli: Süre, ihtarın kiracıya tebliği ile başlar; tebliğ ispatı için noter veya iadeli taahhütlü mektup tercih edilir.
- Yan giderler de m.315 kapsamında: Sadece kira bedeli değil, yan giderlerin ödenmemesi de ihtarlı fesih sebebidir.
- İki haklı ihtar (m.352): Konut/işyeri kirasında bir yılda iki haklı ihtar tahliye davası sebebi (B17).
- Tahliye = farklı süreç: Fesih bildirimi sonrası tahliye davası ayrıca açılır; kiracı boşaltmazsa işgal tazminatı doğar.
Aynı Alandan Bağlantılar