Kiranın konusu (kiralanan), kira sözleşmesi ile kullanılması veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılması kiracıya bırakılan şeydir. Türk Borçlar Kanunu m.299, kiranın konusunu bir şey olarak ifade ederek geniş bir kapsam belirler; her türlü taşınır, taşınmaz ile bazı haklar kira sözleşmesinin konusu olabilir.
Hukuki Niteliği ve Kanuni Düzenlemesi
TBK m.299 hükmü, kira sözleşmesini "bir şeyin kullanılması veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılması" üzerinden tanımlar. "Bir şey" ifadesi, fiziki varlığı olan taşınır/taşınmaz mallar ile hukuken devre konu olabilen hakları kapsar. Satış sözleşmesinin konusu ile karşılaştırıldığında, kira konusu olabilecek şey daha dardır: tüketilebilir mallar (örneğin yiyecek, yakıt) kira konusu olamaz, çünkü kira sözleşmesinde kiralananın aynen iadesi zorunludur.
Kiraya verenin kiralanan üzerinde mülkiyet hakkı sahibi olması zorunlu değildir; intifa hakkı sahibi, sınırlı ayni hak sahibi, hatta başka bir kiracı (alt kira yetkisi varsa) kira sözleşmesi yapabilir. Önemli olan, kullanma yetkisini hukuken devredebilmesidir.
Kira Konusu Olabilen Değerler
Üç ana kategori kira konusu olabilir:
- Taşınır mallar: Araç, makine, demirbaş, mobilya, ev eşyası, hayvan vb. Aynen iade mümkün olduğu sürece her tür taşınır kira konusudur.
- Taşınmaz mallar: Konut, işyeri, arsa, tarla, depo, fabrika binası, dükkan vb. Konut ve çatılı işyeri kiralarında özel hükümler uygulanır (B17 konusu).
- Haklar: Bazı haklar (intifa hakkı, marka kullanım hakkı, ticari işletme kullanım hakkı, lisans gibi) kira konusu olabilir; ancak şahsa sıkı sıkıya bağlı haklar (oturma hakkı gibi) devredilemediği için kiraya verilemez.
Müşterek/elbirliği mülkiyetine konu eşyalar, paydaşların onayı olmadan kira konusu yapılamaz; bu durumda fuzuli intifa doğar.
Kiranın Konusunun Sınırları
Kira konusu olabilmek için şu nitelikler aranır:
- Tüketilemez olma: Kullanıldıkça aynen kalan mallar (taşınmaz, araç, makine) kira konusudur. Tüketilen mallar (yiyecek, yakıt, sarf malzeme) ödünç sözleşmesine konu olabilir, kiraya değil.
- Hukuken devredilebilir olma: Kullanma hakkı hukuken transfer edilebilen şeyler kira konusudur. Şahsa bağlı haklar veya kanunla sınırlanmış değerler (silah, uyuşturucu vb.) kira konusu olamaz.
- Belirli veya belirlenebilir olma: Sözleşmede ferden (örneğin "İstanbul, Beşiktaş, X mahallesi 3 numaralı daire") veya cinsiyle (örneğin "model Y bir kamyon") belirlenmiş olmalıdır.
- Yasal kullanım: Kullanım amacının kanuna ve ahlâka aykırı olmaması gerekir; kumarhane veya yasadışı tesis için kiralanan yerler emredici hükümlere aykırılık nedeniyle geçersiz sayılır.
Kullanım ve Yararlanma Ayırımı
TBK m.299 iki tür kira ayırır:
- Kullanım kirası (genel kira): Yalnızca kullanma hakkı tanır. Konut kirasında kiracı evi oturma amacıyla kullanır, ancak ondan ürün edinmez.
- Yararlanma (ürün) kirası: Kullanma + yararlanmayı kapsar. Tarımsal arazi kirasında kiracı toprağı kullanır + ürün hasat ederek edinir (m.357 vd.).
Bu ayrım hâkimlik sınavının sürekli sorduğu bir konudur. Genel kirada hasılat hakkı kiracıya değil, kiraya verene aittir; ürün kirasında ise hasılat ya tamamen kiracıda kalır ya da paylaşılır.
Kiraya Verenin Yetkisi ve Üçüncü Kişi Mülkü
Kiraya veren mutlaka malik olmak zorunda değildir; kullanma yetkisini hukuken devredebilen herkes kiraya verebilir. Üçüncü bir kişinin malını kiraya veren kişinin sözleşmesi geçerlidir; ancak gerçek malikin onayı olmaksızın yapılan bu kira gerçek malike karşı ileri sürülemez. Gerçek malik kiracıyı tahliye edebilir; bu durumda zapttan sorumluluk kiraya verene karşı işler.
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- Kapsam (m.299): Taşınır, taşınmaz ve haklar kira konusu olabilir; "bir şey" ifadesi geniş yorumlanır.
- Tüketilemezlik şartı: Kullanıldıkça aynen kalan mallar kira konusudur; tüketilen mallar bağışlama veya ödünç sözleşmesine konudur.
- Mülkiyet zorunlu değil: Kiraya verenin malik olması şart değildir; kullanma yetkisi yeterlidir. Üçüncü kişinin malını kiraya veren de hukuken bağlanır.
- Kullanım vs. yararlanma: Genel kira (kullanma) ile ürün kirası (kullanma + yararlanma) ayrımı kanuni temele dayanır; ayrım kira bedelinin türünü ve hasılat sahipliğini belirler.
- Belirlilik: Konu ferden veya cinsiyle belirlenebilir; hiç belirlenemiyorsa sözleşme geçersizdir.
- Yasal kullanım: Kira amacının emredici hükümlere uygun olması gerekir; yasadışı kullanım sözleşmeyi geçersiz kılar.
- Konut/işyeri özel rejimi: Taşınmazlar arasında konut ve çatılı işyeri kiraları m.339-356 hükümleriyle özel korunur.
Aynı Alandan Bağlantılar