Kira bedelinin belirlenmesi, konut ve çatılı işyeri kirasında sözleşmenin başlangıcında ve yenilenen dönemlerde uygulanacak kira bedelinin hangi yöntemle ve hangi sınırlar içinde tespit edileceğini belirleyen TBK m.343-345 düzenlemesidir. Türk Borçlar Kanunu sistemi; başlangıçta sözleşme özgürlüğüne dayanan, ancak yenilemelerde kiracıyı koruyan emredici sınırlar içeren karma bir model benimsemiştir. Hâkimlik sınavının en yüksek frekanslı borçlar bölümlerinden olan bu konuda TÜFE on iki ay ortalaması sınırı, beş yıllık dönem sonu hâkim takdiri (kira tespit davası), aşırı ifa güçlüğü sebebiyle kira bedelinin uyarlanması ve yabancı para borçları konularına özel önem verilir.
Hukuki Niteliği ve Üç Aşamalı Sistem
TBK m.343-345 sistemi kira bedelinin belirlenmesini üç aşamada düzenler:
- Başlangıç bedeli (m.343): Tarafların serbestçe kararlaştırdığı kira tutarı; sözleşme özgürlüğü ilkesine dayanır.
- Yenilenen dönem bedeli (m.344): Önceki dönem kira bedeli üzerine en fazla TÜFE on iki aylık ortalaması kadar artış uygulanabilir; aşan sözleşme hükümleri kesin geçersizdir.
- Beş yıl ve sonrası (m.344/III + m.345): Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde her beş yılda bir hâkim, kira tespit davası ile kira bedelini emsal değerlere göre yeniden belirler.
Bu sistem emredicidir; kiracı aleyhine düzenleme yasağı (m.346) çerçevesinde aksine sözleşme hükümleri kesin geçersizdir.
Başlangıç Kira Bedeli (m.343)
Sözleşmenin ilk kez kurulmasında taraflar kira bedelini serbestçe kararlaştırır. Başlangıç bedeli için TBK m.343:
- Yasal bir üst sınır öngörmez (piyasa değerine göre belirlenebilir).
- Türk Lirası veya yabancı para üzerinden ifade edilebilir (TBK m.99 ve m.344 sınırlamaları saklıdır).
- Sözleşmede aylık, yıllık veya başka bir dönemsel olarak ifade edilebilir.
Ancak, başlangıç bedelinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olağandışı yüksek tutulması durumunda kiracı, aşırı ifa güçlüğü (m.138) hükmüne dayanarak kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilir.
Yenilenen Dönem Kira Bedeli (m.344)
TBK m.344/I hükmü; sözleşmenin yenilenen dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini belirtir. Bu hüküm:
- Üst sınırdır, alt sınır değildir: Taraflar TÜFE'nin altında bir artışta veya hiç artışta uzlaşabilir.
- Aşan sözleşme hükümleri kesin geçersizdir: TÜFE üstü artış kararlaştırılmışsa kiracı yasal sınırı talep edebilir.
- Hâkim re'sen değerlendirir: Kira tespit davasında ya da temerrüt davalarında TÜFE sınırının aşıldığı kendiliğinden göz önüne alınır.
- Geçici düzenleme: 11.06.2022 tarih ve 7409 sayılı Kanun ile konut kiralarında 02.07.2022-01.07.2024 tarihleri arasında geçici %25 tavan uygulanmıştır.
Detaylı bilgi için kira artış oranı (TÜFE) terimine bakınız.
Beş Yıllık Dönem Sonu Hâkim Takdiri (m.345)
Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ya da beş yıl sonra yenilenen sözleşmelerde, taraflardan birinin talebi üzerine hâkim, kira bedelini emsal kira değerlerine göre yeniden belirler. TBK m.345:
- Beş yıllık dönem her yenilenen yıl sonu yeniden hesaplanır: Sözleşmenin yapıldığı tarihten beş yıl geçmiş olmalıdır.
- Hâkim takdiri serbestlik gösterir: Emsal kira değerleri, kiralananın durumu, ekonomik koşullar değerlendirilir.
- TÜFE sınırı uygulanmaz: Beş yıllık dönem sonunda hâkim, TÜFE sınırından bağımsız olarak adil değeri belirler.
- Karar geriye yürümez: Hâkim kararı verdiği tarihten sonra geçerli olur; geçmiş dönemler için artış uygulanmaz.
Detaylı bilgi için kira tespit davası terimine bakınız.
Olağanüstü Hal: Aşırı İfa Güçlüğü (m.138)
Sözleşme döneminde olağanüstü ekonomik koşulların oluşması (yüksek enflasyon, devalüasyon, döviz krizi vb.) durumunda taraflardan biri, aşırı ifa güçlüğü (m.138) hükmüne dayanarak kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilir. Bu yol:
- TBK m.344'teki TÜFE sınırından bağımsız çalışır.
- Uyarlama; kira bedelinin değiştirilmesi, sözleşmenin sona erdirilmesi veya başkaca bir uyumlaştırma şeklinde olabilir.
- Yargıtay döviz kuru dalgalanmaları, hiperenflasyon dönemlerinde m.138 uyarlamasını sıkça kabul etmiştir.
Yabancı Para ile Kararlaştırılan Kira Bedeli
TBK m.99 ve m.344 hükümleri yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira bedeli için özel sınırlamalar getirir. 5 yıl boyunca sözleşmedeki yabancı para kuru üzerinden ödeme yapılır; beş yıl sonunda ise TBK m.344 sistemine geçilir. Detaylı bilgi için dövizli kira bedeli terimine bakınız.
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- Üç aşamalı sistem: Başlangıç (serbestlik) — yenilenme (TÜFE sınırı) — beş yıl sonu (hâkim takdiri).
- TÜFE üst sınırdır, alt sınır değildir: Taraflar TÜFE'nin altında bir artışta uzlaşabilir.
- Aşan sözleşme hükümleri kesin geçersizdir: Hâkim re'sen değerlendirir; m.344 emredicidir.
- Beş yıllık dönem sonu hâkim takdiri TÜFE sınırından bağımsızdır: Emsal kira değerleri esas alınır.
- Kira tespit kararı geriye yürümez: Karar tarihinden itibaren geçerli olur.
- Yabancı para kira bedelinde 5 yıl sözleşme kuru, sonra TÜFE sistemi: Bu özel kural konut/çatılı işyeri için TBK m.344'te düzenlenmiştir.
- Aşırı ifa güçlüğü (m.138) uyarlamayı tetikleyebilir: Olağanüstü koşullarda TÜFE sınırından bağımsız uyarlama mümkündür.
- Geçici düzenleme (%25 tavan): 02.07.2022-01.07.2024 arasında konut kiralarında uygulanmıştır; tarih sonrası olağan TÜFE sistemine dönülür.
Aynı Alandan Bağlantılar