Kira artış oranı (TÜFE sınırı), konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin yenilenen dönemlerinde uygulanacak kira artışının önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını aşamayacağını düzenleyen emredici kuraldır. Türk Borçlar Kanunu m.344/I hükmü kapsamında getirilen bu sınır, kira bedelinin belirlenmesi sisteminin omurgasıdır ve hâkimlik sınavının en yüksek frekanslı kira bedeli soruları arasında yer alır. Sınırı aşan sözleşme hükümleri kesin geçersiz sayılır.
Hukuki Niteliği ve Dayanak
TBK m.344/I hükmü şu kuralı koyar: "Kira sözleşmesinin yenilenen dönemlerinde uygulanacak kira bedeli, önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla taraflarca belirlenir." Bu hüküm:
- Emredicidir: Kiracı aleyhine düzenleme yasağı (m.346) çerçevesinde aksine sözleşme hükümleri kesin geçersizdir.
- Üst sınır niteliğindedir: Taraflar bu sınırın altında bir artışta veya hiç artışta uzlaşabilir.
- Hâkim re'sen değerlendirir: TÜFE sınırının aşıldığı kira tespit/temerrüt/icra davalarında kendiliğinden göz önüne alınır.
- Konut ve çatılı işyeri kirasında uygulanır: Ürün kirası ve adi kirada bu sınır emredici değildir; taraflar serbestçe kararlaştırabilir.
TÜFE'nin Hesaplanması
TÜFE sınırı şu şekilde hesaplanır:
- TÜİK verileri esas alınır: Türkiye İstatistik Kurumu'nun aylık olarak yayımladığı tüketici fiyat endeksi.
- On iki aylık ortalama kullanılır: Son on iki ayın TÜFE oranlarının aritmetik ortalaması.
- Önceki kira yılı sonu referans alınır: Kira yılının son ayında ilan edilen on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı.
- Yıllık değişim olarak ifade edilir: Yüzde olarak hesaplanır ve kira bedeline uygulanır.
Örneğin, kira yılı 1 Ocak 2025'te yenilenecekse, Aralık 2024 sonunda TÜİK'in açıkladığı on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı dikkate alınır. Bu oran %30 ise, 2025 kira bedeli 2024 bedelinin en fazla %30 üzerine çıkarılabilir.
TÜFE'nin Üzerinde Bir Artış Kararlaştırılırsa
Sözleşmede TÜFE'yi aşan bir kira artış oranı belirlenmişse:
- Aşan kısım kesin geçersizdir: TBK m.344/I emredici hükmü uyarınca aşan miktar talep edilemez.
- Yasal sınır geçerli olur: Kiracı yalnızca TÜFE on iki aylık ortalama oranı kadar artış öder.
- Hâkim re'sen değerlendirir: Kira tespit davasında, kira bedeli temerrüdü davasında ya da icra takibinde hâkim sınırı kendiliğinden uygular.
- Geçmiş yılların hesaplanması: Eğer kiracı önceki yıllarda yasal sınırı aşan artışları ödemişse sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesini talep edebilir; ancak Yargıtay genellikle ödenen kirayı zımni kabul olarak değerlendirebileceğinden bu yol pratikte sınırlıdır.
Geçici Düzenleme: %25 Tavan (2022-2024)
11.06.2022 tarih ve 7409 sayılı Kanun ile konut kiralarında geçici bir tavan getirilmiştir:
- Uygulama dönemi: 02.07.2022 - 01.07.2024 (iki yıl).
- Tavan oranı: Kira artışı %25'i geçemez (TÜFE bu oranın üzerinde olsa bile).
- Sadece konut kirası: Çatılı işyeri kiralarında bu tavan uygulanmamış; orada TBK m.344 olağan TÜFE sistemi geçerli kalmıştır.
- Süre sonu: 02.07.2024 itibarıyla %25 tavan kalkmış; konut kiralarında olağan TÜFE on iki aylık ortalama sistemine dönülmüştür.
Bu geçici düzenleme döneminde aşan sözleşme hükümleri %25 tavanı aşan kısım için kesin geçersiz sayılmıştır.
TÜFE Sınırının Üst Sınır Niteliği
TBK m.344/I, TÜFE'yi üst sınır olarak belirler; alt sınır değildir. Bu da şunu ifade eder:
- Taraflar TÜFE'nin altında bir artış oranı kararlaştırabilir.
- Sözleşmede hiç artış öngörülmemişse kira bedeli önceki dönemdeki gibi devam eder.
- Kiraya veren TÜFE'nin altında artışı kabul ettiyse sonradan TÜFE'yi talep edemez (irade beyanı bağlayıcılığı).
- Beş yıllık dönem sonunda kira tespit davası ile yeniden belirleme hakkı saklıdır.
Yan Giderler ve Aidatlar
TÜFE sınırı yalnızca kira bedeline uygulanır; yan giderler (apartman aidatı, ortak elektrik vb.) bu sınırın dışında değerlendirilir. Yan giderlerin değişimi binadan yönetimi tarafından belirlenir; TBK m.344 sınırlamasına tabi değildir.
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- TÜFE on iki aylık ortalama esas alınır: Yıllık TÜFE değil, aylık ortalamaların on iki aylık aritmetik ortalaması kullanılır.
- Üst sınır niteliğindedir: TÜFE'nin altında veya artışsız sözleşme geçerlidir.
- Aşan sözleşme hükümleri kesin geçersizdir: Hâkim re'sen göz önüne alır.
- Sadece konut ve çatılı işyeri kirasında emredici: Ürün kirası ve adi kirada uygulanmaz.
- Geçici %25 tavan (02.07.2022-01.07.2024): Sadece konut kirasında, iki yıl süreyle uygulanmıştır.
- Beş yıl sonu TÜFE sınırından bağımsız hâkim takdiri: Kira tespit davası ile emsal değer uygulanır.
- Yan giderler TÜFE sınırı dışındadır: Apartman aidatı, ortak gider değişimleri ayrı değerlendirilir.
- Aşırı ifa güçlüğü (m.138) bağımsız bir uyarlama yoludur: TÜFE sınırından bağımsız olarak kira bedelinin uyarlanması mümkündür.
Aynı Alandan Bağlantılar