Belirsiz süreli kira, tarafların sona erecek zamanı kararlaştırmadıkları veya kararlaştırılan sürenin sonrasında tarafların ilişkiyi sürdürmesiyle bu niteliğe dönüşen kira sözleşmesi türüdür. Türk Borçlar Kanunu m.300/II hükmü, sürenin belirlenmediği ya da belirli süreli kiranın zımni uzaması halinde sözleşmenin belirsiz süreliye dönüşmüş sayılacağını düzenler.
Hukuki Niteliği ve Kanuni Düzenlemesi
TBK m.300/II uyarınca taraflar belirli bir süre kararlaştırmamışsa veya kararlaştırılan sürenin sonunda kiracı kullanıma devam ederek kiraya veren de bu kullanıma sessiz kalırsa, kira belirsiz süreliye dönüşmüş sayılır. Belirsiz sürelilik kural olarak süresiz anlamına gelmez; sadece bitiş anının önceden kararlaştırılmadığı, dolayısıyla fesih bildirimi ile sona erdirilmesi gereken bir akit niteliğidir.
Bu sözleşme türü genel kira hükümlerinin temel alternatifidir; süreli kira yapma iradesi bulunmayan veya zaman içinde uzamayla bu niteliğe dönüşen ilişkilerin tamamı m.300/II kapsamına girer. Belirli süreli kiradan en önemli farkı, sona ermenin bildirime bağlı olmasıdır.
Fesih Bildirim Süreleri (m.328-329)
Belirsiz süreli kirada sözleşme fesih bildirimi ile sona erer. TBK farklı kiralanan türleri için farklı süreler öngörür:
- Taşınmaz ve taşınır yapıların kirası (m.328/I): Aksine sözleşme veya yerel adet yoksa altı aylık kira dönemi sonu için, üç ay önceden fesih bildirimi yapılır.
- Taşınır mallar (m.328/II): Bir aylık kira dönemi sonu için üç gün önceden bildirim yeterlidir.
- Konut ve çatılı işyeri kirası (m.347): B17'de ele alınacak özel rejim; kiracı sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimle sona erdirebilir; kiraya veren on yıl uzamış kira için üç ay önceden bildirimle (m.347/I).
Bu sürelere uyulmaksızın yapılan fesih bildirimleri, bir sonraki dönem sonu için hüküm doğurur.
Belirsiz Süreliye Dönüşme Halleri
Belirsiz süreli kira sözleşmesi başlangıçta öyle kurulabileceği gibi, sonradan dönüşme yoluyla da meydana gelir:
- Süre kararlaştırılmaması: Tarafların başlangıçta süreyi belirlememesi.
- Zımni uzama (m.300/II): Belirli sürenin sonunda kullanmaya devam edilmesi ve kiraya verenin sessiz kalması.
- Bitiş anının belirsizliği: Kararlaştırılan sürenin objektif olarak ölçülememesi (örneğin "ihtiyaç olduğu süre boyunca").
- Konut/işyeri özel uzaması: m.347 hükmü gereği kiracının bildirim yapmamasıyla bir yıl uzaması (bu uzama sonrası ilişki bir yıl belirli sayılır, ancak on yılın sonu sonrası kiracı için belirsiz nitelik artar).
Erken Sona Erme ve Olağanüstü Fesih
Belirsiz süreli kirada da olağanüstü sona erme yolları açıktır:
- Önemli sebeple olağanüstü fesih (m.331).
- Kira bedeli temerrüdünde ihtarlı fesih (m.315).
- Esaslı ayıp (m.305) veya kullanım engeli (m.301).
- Kiracının ölümü/iflası (m.332-333).
- Kiralananın esaslı zarara uğraması: Kiraya verenin yeniden inşa veya esaslı onarım iradesinde olması da bazı hallerde fesih sebebi olur.
Belirli Süreli Kira ile Karşılaştırma
| Karşılaştırma kriteri | Belirsiz süreli kira | Belirli süreli kira |
|---|
| Sona erme | Fesih bildirimine bağlı (m.328-329) | Sürenin dolmasıyla otomatik (m.300/I) |
| Bildirim süresi | Kanun veya sözleşme (3 ay/3 gün vd.) | Bildirim gerekmez |
| Süresinden önce fesih | Bildirim sürelerine uyularak serbest | Sınırlı (önemli sebep, temerrüt vb.) |
| Yatırım planlaması | Belirsizlik yüksek | Daha güvenli |
| Konut/işyerinde rejim | m.347 özel hükmü uygulanır | m.347 ile uzayan korumalı yapı |
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- Sona erme = fesih bildirimi: Belirsiz süreli kira kendiliğinden sona ermez; bildirim sürelerine uymak şarttır (m.328-329).
- Zımni dönüşme (m.300/II): Belirli süreli kira süresinin sonunda kullanmaya devam edilirse belirsiz süreliye dönüşür; konut/işyeri için m.347 uzaması farklıdır.
- Bildirim süreleri farklılaşır: Taşınmazda altı aylık dönem sonu için üç ay; taşınırda bir aylık dönem sonu için üç gün; konut/işyeri için on beş gün önceden (kiracı tarafından).
- Yerel adet etkisi: m.328/I aksine sözleşme veya yerel adet dışındaki süreleri öngörür; somut olayda yerel adet taraflar arasında esas olabilir.
- Süresiz değildir: Belirsiz sürelilik tarafları "ölünceye kadar" bağlamaz; her zaman bildirim sürelerine uyularak sona erdirilebilir.
- Olağanüstü fesih saklı: Bildirim süreleri uygulansa da m.331 önemli sebep, m.315 temerrüt, m.305 esaslı ayıp halleri her zaman saklıdır.
Aynı Alandan Bağlantılar