Sürenin dolmasıyla sona erme, belirli süreli kira sözleşmesinin kararlaştırılan sürenin sonunda fesih bildirimine gerek olmaksızın kendiliğinden son bulması durumudur. Türk Borçlar Kanunu m.327 hükmü genel kira sözleşmelerinde bu otomatik sona erme rejimini benimser. Kira sözleşmesinin sona ermesi yollarından en sade ve kanuni desteği güçlü olanıdır.
Hukuki Niteliği ve Kanuni Düzenlemesi
TBK m.327 hükmü aynen şu şekildedir: "Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer." Bu hüküm:
- Belirli süreli kira sözleşmesini varsayar.
- Otomatik sona erme rejimini benimser; bildirim gerekmez.
- Açık veya örtülü süre belirlemesini kapsar (yazılı tarih veya olaylara bağlı süre).
Kanunun bu düzenlemesi, genel kira sözleşmesi için uygulanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise TBK m.347 farklı bir rejim öngörür; sözleşme kendiliğinden sona ermez, kiracının bildirim yapmaması halinde uzar.
Sürenin Belirlenme Şekli
TBK m.327 "açık veya örtülü süre" kavramını kapsar:
- Açık tarih belirleme: "31 Aralık 2026'ya kadar" gibi sözleşmede yazılı tarihler.
- Açık zaman aralığı: "Sözleşmenin imzalanmasından itibaren iki yıl" gibi.
- Örtülü süre: Sözleşmede açıkça yazılmamış olsa da olaylardan çıkarılabilen süreler ("müteahhitlik işinin tamamlanmasına kadar", "askerlik dönemi süresince").
- Mevsimlik kira: "Yaz sezonu" gibi adetlerle belirlenen süre.
Sürenin objektif olarak ölçülebilir veya belirlenebilir olması gerekir; aksi halde kira belirsiz süreli sayılır.
Otomatik Sona Erme: Bildirim Gerekmez
TBK m.327'nin asıl yenilik getiren yönü, kararlaştırılan sürenin dolmasıyla sözleşmenin fesih bildirimi olmaksızın kendiliğinden sona ermesidir:
- Tarafların başkaca bir işlem yapmasına gerek yoktur.
- Sona erme otomatik ve anlıktır.
- Sona erme tarihi, sözleşmede kararlaştırılan tarihtir.
Bu kural, satış sözleşmesindeki tek seferlik edimden farklı olarak, kira ilişkisinin sürekli edim niteliğinin doğal bir sonucudur; tarafların yatırım/onarım planlamasını mümkün kılar.
Sürenin Dolması Sonrası Davranışlar
Süre dolduktan sonra üç farklı durum gelişebilir:
- Kiracının kullanımı bırakması: Kiracı kiralananı geri verir, kira ilişkisi tamamen sona erer.
- Sürdürme + zımni uzama (m.300/II): Taraflar açıkça veya zımnen ilişkiyi sürdürürse, sözleşme belirsiz süreliye dönüşmüş sayılır. Kiracı kullanmaya devam eder ve kiraya veren itiraz etmezse zımni uzama doğar.
- Yeni sözleşme: Taraflar yeni bir kira sözleşmesi imzalayarak ilişkiyi yenileyebilirler.
Bu durumlardan hangisinin gerçekleştiği, somut olayın özelliklerine göre belirlenir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında Farklı Rejim (m.347)
TBK m.347 hükmü konut ve çatılı işyeri kirasında sürenin dolmasıyla sona erme rejimini esaslı şekilde değiştirir:
- Kiracının bildirim yapmaması: Kiracı sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirim yapmazsa, sözleşme bir yıl uzatılmış sayılır.
- On yıl uzama kuralı: Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri on yılın dolmasına kadar kiracının bildirim yapmasıyla sona erer; kiraya veren bu süreyi beklemek zorundadır.
- On yıl sonrası: On yılın bitiminden itibaren kiraya veren de en az üç ay önceden bildirimle, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi feshedebilir.
Bu özel rejim, sosyal koruma amacı taşır ve B17 batch'inde detaylı işlenecektir.
Sona Erme Sonrası Yükümlülükler
Sürenin dolmasıyla sözleşme sona erince:
- Kiralananın geri verilmesi: Kiracı, teslim aldığı haliyle (olağan aşınmalar dışında) iade etmek zorundadır.
- Birikmiş kira ve giderler: Bu ana kadar ödenmemiş kira bedeli ve yan giderler ödenir.
- Depozito iadesi: Varsa, kiraya veren depozitodan zararları mahsup ettikten sonra iade eder.
- Geri verme gecikirse: Kiracı fuzulu işgalci sayılır ve işgal tazminatı doğar.
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- Otomatik sona erme (m.327): Belirli süre dolduğunda fesih bildirimine gerek yok; genel kira için uygulanır.
- Açık veya örtülü süre: Kanun her ikisini de kabul eder; örtülü süre olaydan çıkarılır.
- Konut/çatılı işyeri farklı rejim (m.347): Bildirim yapmama bir yıl uzatır; on yılın sonu kiraya verene tam fesih hakkı tanır.
- Zımni uzama (m.300/II): Genel kirada süre sonu sonrası sürdürme belirsiz süreliye dönüştürür.
- Yeni sözleşme imkanı: Taraflar süre sonu öncesinde yeni sözleşme yapabilir; sürenin dolması yeni bir akit doğurmaz.
- Geri verme zorunlu: Otomatik sona erme aynı anda geri verme yükümlülüğü doğurur.
- Mevsimlik ve özel süreler: "Yaz sezonu", "şantiye süresince" gibi süreler de m.327 kapsamındadır.
Aynı Alandan Bağlantılar