Belirli süreli kira, tarafların açıkça veya kararlaştırdıkları olgulardan anlaşılacak biçimde sözleşmenin sürecek olduğu zamanı belirledikleri kira sözleşmesi türüdür. Türk Borçlar Kanunu m.300/I bu sözleşmenin kararlaştırılan sürenin dolmasıyla ve kural olarak fesih bildirimine gerek kalmaksızın kendiliğinden sona ereceğini düzenler. Belirsiz süreli kiradan en temel farkı, sözleşmenin baştan bir bitiş anına bağlanmış olmasıdır.
Hukuki Niteliği ve Kanuni Düzenlemesi
TBK m.300/I'e göre kira sözleşmesi, kararlaştırılan tarih veya sürenin sonunda taraflardan herhangi birinin fesih bildirimine gerek olmaksızın sona erer. Sürenin belirli sayılabilmesi için tarafların ya doğrudan bir tarih (örneğin "31 Aralık 2026'ya kadar") ya da kesin biçimde ölçülebilir bir zaman aralığı (örneğin "iki yıl") kararlaştırması yeterlidir. Mahsus olgulara bağlı olarak da belirli sürelilik kurulabilir; örneğin "müteahhitlik işinin tamamlanmasına kadar" gibi belirli olaya bağlı süreler hâkimlik içtihatlarında belirli sürelilik olarak kabul edilmiştir.
Bu tip kira satış sözleşmesinden farklı olarak süreklilik gösterir; ancak başlangıçtan itibaren bir bitiş öngörüldüğünden tarafların güvenle yatırım/onarım yapması mümkün olur. Tarafların belirli süre öngörmediği durumlarda sözleşme belirsiz süreli kira sayılır.
Sürenin Dolması ve Uzama Sorunu
Kararlaştırılan sürenin dolması ile sözleşme fesih bildirimine gerek kalmadan kendiliğinden sona erer (m.300/I). Ancak m.300/II'de düzenlenen zımni uzama kuralına göre, taraflar açıkça veya zımnen sözleşmeyi sürdürürse, kira belirsiz süreliye dönüşmüş sayılır. Sürdürme olarak kabul edilen tipik davranışlar şunlardır:
- Kiracının sözleşme bitiminden sonra kiralananı kullanmaya devam etmesi.
- Kiraya verenin bu kullanımı engellemeden, fakat itiraz etmeksizin kira bedelini almaya devam etmesi.
- Tarafların yeni bir bitiş tarihi kararlaştırmaksızın ilişkiyi sürdürmesi.
Bu kuralın kira sözleşmesinin genel hükümlerinde geçerli olduğu unutulmamalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise rejim farklıdır: TBK m.347 uyarınca belirli süreli sözleşme, sürenin bitiminden en az on beş gün önce kiracının bildirimde bulunmamasıyla bir yıl uzatılmış sayılır; ancak burada da kira belirsiz süreliye dönüşmez, yıl yıl uzar.
Erken Fesih ve Olağanüstü Sona Erme
Belirli süreli kira, kural olarak süresinden önce feshedilemez; tarafları sözleşme sonuna kadar bağlar. Ancak istisnaen şu hallerde erken sona erme mümkündür:
- Önemli sebep: TBK m.331 uyarınca olağanüstü fesih hakkı saklıdır.
- Kira bedelinde temerrüt: Kiracı kira bedelini ödemezse m.315'e göre ihtarlı fesih gündeme gelir.
- Önemli ayıp veya zapt: Kiralananın esaslı ayıbı (m.305) veya zapttan sorumluluk kapsamında olağanüstü fesih.
- Kiracının ölümü/iflası: TBK m.332-333 kiracının ölümü ve iflası için özel sona erme rejimi öngörür.
- Erken iade tazminatı: Kiracı belirli süreyi beklemeden iade ederse, kiraya verene tazminat ödeme yükümlülüğü doğabilir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında Özel Durum
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesinde on yıllık uzama kuralı kritik bir özelliktir (m.347/I). Buna göre:
- Belirli süreli sözleşme, on yılın dolmasına kadar yalnızca kiracının önceden bildirim göndermesiyle sona erer.
- Kiraya veren on yılın bitiminden itibaren, en az üç ay önceden bildirim yapmak kaydıyla, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi feshedebilir.
- Bu hüküm B17 batch'inde özel olarak işlenecek konut/işyeri kirası rejiminin temelidir.
Bu özel rejim, genel kira hükmüyle (kendiliğinden sona erme) çelişir görünse de aslında konut ve çatılı işyeri kiracısını koruma amacı taşır. Genel kira sözleşmelerinde m.300/I tüm gücüyle uygulanır; on yıllık koruma yoktur.
Belirsiz Süreli Kira ile Karşılaştırma
| Karşılaştırma kriteri | Belirli süreli kira | Belirsiz süreli kira |
|---|
| Süre | Önceden kararlaştırılır | Kararlaştırılmamıştır |
| Sona erme | Sürenin dolmasıyla otomatik | Fesih bildirimi gerekir (m.328-329) |
| Erken fesih | Sınırlı (m.331 vd.) | Bildirim sürelerine uyularak serbest |
| Yatırım planlaması | Daha güvenli | Belirsizlik yüksek |
| Konut/işyerinde uzama | On yıl koruma (m.347) | Doğrudan belirsiz; bildirim sürelerine tabi |
Hâkimlik Sınavı Açısından Kritik Noktalar
- Süresinin dolması = fesih bildirimine gerek yok: m.300/I'in temel kuralı; genel kira sözleşmesinde uygulanır.
- Zımni uzama = belirsiz süreliye dönüşme: m.300/II uyarınca taraflar sürdürürse, sözleşme belirsiz süreli olur, fesih bildirim sürelerine tabi olur.
- Konut/işyeri farkı (m.347): Bu rejim genel kiradan ayrıdır; on yılın dolması beklenir, kiracı her dönem 15 gün önceden bildirimle çıkabilir.
- Erken fesih sınırlı: Belirli süreli kirada kural sözleşmeye bağlılık; istisnalar m.331 (önemli sebep), m.315 (temerrüt), m.305 (ayıp), m.332-333 (ölüm/iflas).
- Süreyi belirleme şekli: Doğrudan tarih, ölçülebilir aralık veya belirli olaya bağlama mümkündür.
- Erken iade tazminatı: Kiracı süresiz iade ederse, kiraya verenin makul süreye kadar olan kira kayıplarına ilişkin tazminat hakkı saklıdır.
Aynı Alandan Bağlantılar