Son güncelleme:
Alt Kira: Alt kira, kiracının kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananın kullanımını veya yararlanmasını üçüncü bir kişiye bedel karşılığında bırakması işlemidir. Türk Borçlar Kanunu m.322 hükmünde düzenlenir; asıl kira sözleşmesi sürmeye devam ederken alt kiracı ile kiracı arasında ikinci bir kira ilişkisi kurulur. Asıl kiracı kiraya verene karşı borçlu kalmaya devam eder; alt kiracı ise asıl kiracıya karşı borçludur.
Alt kira (Sublease), kiracının kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananın kullanımını veya yararlanmasını üçüncü bir kişiye bedel karşılığında bırakması işlemidir. Türk Borçlar Kanunu m.322 hükmünde düzenlenmiş olan bu kurum, kira sözleşmesinin kullanım hakkının devri yollarından biridir. Alt kirada iki ayrı kira ilişkisi doğar: (i) asıl kiraya veren ile kiracı arasındaki asıl kira; (ii) kiracı ile alt kiracı arasındaki alt kira sözleşmesi.
TBK m.322/I hükmü kiracıya, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kiralananı alt kiraya veremeyeceği veya kullanım hakkını başkasına devredemeyeceği yasağını koyar. m.322/II ise konut ve çatılı işyeri kirasında özel bir esnetme getirir: kiraya veren haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınamaz.
Alt kira tam kira devri ile karıştırılmamalıdır:
Alt kirada birbirinden bağımsız iki sözleşme vardır:
| Taraf | Asıl Kira (Kiraya Veren - Kiracı) | Alt Kira (Kiracı - Alt Kiracı) |
|---|---|---|
| Kira bedeli | Asıl bedel (sözleşmede kararlaştırılan) | Tarafların serbest iradesine göre |
| Süre | Asıl sözleşme süresi | Asıl sözleşmenin süresinden uzun olamaz |
| Rejim | TBK m.299-338 (genel) + özel hükümler | TBK m.299 vd. hükümleri |
| Asıl kiracının rolü | Borçlu (kiraya verene karşı) | Alacaklı (alt kiracıya karşı) |
Asıl kira sona erince alt kira da otomatik olarak sona erer; alt kiracının asıl kiraya veren ile doğrudan hukuki ilişkisi yoktur.
Alt kira bedeli, asıl kira bedelinden farklı kararlaştırılabilir:
Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira bedelinin kiraya verene ödenmesi söz konusu olabilir; ancak bu özel hükümlerden çok sözleşmesel düzenlemeyle ilgilidir.
Alt kira için kiraya verenin yazılı rızası zorunludur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ek bir koruma vardır (m.322/II): kiraya veren haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınamaz. Haklı sebep olarak değerlendirilen durumlar:
Haklı sebep değerlendirilmesinde objektif ölçüt kullanılır; kiraya verenin subjektif tercihleri yeterli değildir.
Alt kira sözleşmesi yapılsa da asıl kiracı kiraya verene karşı borçlu olmaya devam eder:
Asıl kiracı, alt kiracının davranışlarından dolaylı sorumluluk altındadır; alt kiracının fiil veya ihmali ile doğan zararları kiraya verene karşı tazmin etmek zorundadır.
Alt kira sözleşmesi şu yollarla sona erer:
Asıl kira sona erince alt kiracının asıl kiraya verene karşı fiilen kalma hakkı yoktur; alt kiracı asıl kiracıya karşı sözleşmesel haklarını ileri sürebilir, ancak kiraya verene karşı doğrudan hak iddia edemez.